정자111-1구역 재개발 현재진행상황(펌)|우리들의 이야기

정자111-1구역 재개발 현재진행상황(펌)|우리들의 이야기

바라아제||조회 131|추천 1|2015.11.28. 11:22http://cafe.daum.net/paldal110/Exvo/594 

또 시공사가 설계변경을 요청하여 재개발사업 연기?   1.우리조합   가.GS건설 공문(2015.11.18.)- 공사본계약서 체결 촉구에 대한 답변   1)현금청산비용이 1183억원(전체 종전자산의 49%)이고 관리처분인가후에 지급해야 한다.   2)일반분양(1700여 세대)시 미분양 발생시   가)GS건설에 지불해야 할 공사비 및 사업비 지급에 차질이 발생되어 공사연체료 부과된다. 나)할인분양으로 조합원에게 막대한 추가부담금이 전가된다.   3)요청사항   가)현금청산자의 분양신청으로 전환 및 청산금 지급시기 조정 나)현금청산비율을 감소시켜 조합사업비 지출 감소   다)사업시행인가 변경하여 재분양 실시   1)설계변경(세대수 조정 및 단위세대 평면 등 개선) 2)임대주택비율 조정.   나.조합원 분양신청 마감 결과   1)신청기간   가)1차: 2015.7.17.-9.24 나)2차: 2015.9.25.-10.15   2)결과: 조합원 분양신청 유자격자 907명중(총조합원 947명)   가)분양신청자: 693명(77-80%) 나)현금청산자: 214명(20-23%)   다.조합원 분양신청 안내책- 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치   *구 도시 및 주거환경정비법(2013.12.24. 개정되기 전의 것)   -제47조(분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치)- 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 150일내 현금으로 청산하여야 한다.   1)분양을 신청하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한자: 제46조제1항에 따른 분양신청기간 종료일 다음 날 2)제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자: 그 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음 날   라.조합이 수원시에 보낸 공문- 분양신청 결과 신고(2015.11.3.)   1)분양신청 692명 접수. 2)관계법령에 따라 분양권에 대한 검토 및 수원시청에 관리처분인가 접수시 정리 신청 계획임.   마.조합소식지   A.제30호(2015.10.14.)- 시공사(GS건설) 계약서 협의 중   1)현재 2달 가까운 시간 동안 시공사 계약서 협의를 지속적으로 진행하며, 계약 문구의 조율은 어느 정도 마무리가 되어가고 있으나 아직까지 조합으로 공사비를 제출하지 않아 관리처분계획에 어려움이 있는 상황이다. 2)현재 협의 중인 시공사(GS건설) 계약서 협의가 10월 중으로 이루어저야 총회를 12월에 할 수 있을 것으로 예상하고 있다.   B.제29호(2015.9.3.)- 분양신청이 일정 비율 이하면 조합이 해산 되는지?   1)분양신청 비율에 따른 조합해산 규정은 없다. 2)분양신청율이 낮더라도 조합원분양가보다 일반분양가가 약 15% 비싸므로 조합원이 포기한 분양분을 일반분양하여 수입이 증가하며 사업성이 향상된다.   바.시공사 공문을 받고 이사회 내용- 공사본계약 촉구 공문 발송(2015.11.25.)   1)우리 구역은 단독주택과 공장부지가 혼재한 구역이고 큰 토지를 소유한 자가 현금청산하였지 분양신청은 많이 했다. 2)시공사가 지금까지 여러번(4회) 설계변경을 요청하여 진절머리가 나며 빨리 공사본계약을 한후 관리처분을 해야 한다.   사.문제점   1)현금청산비용이 너무 많다(1183억원)   가)조합임원들과 정비업체가 조합원에게 알려주지 않고 시공사가 공문으로 알려 주었다. 나)분양신청이 끝나자마자 일부 조합원들이 현금청산비용이 종전자산의 50%가 되어 사업추진이 어렵다고 소문이 나돌았다. 다)시공사가 요청한 현금청산자의 분양신청으로 전환 및 현금청산비율을 감소시킬 방안이 거의 불가능하다.   라)현금청산비용 지급 시기 차이   1)조합: 분양신청기간 종료일 다음 날로부터 150일내 2)시공사: 관리처분계획의 인가를 받은 후   *우리조합설립인가(2009년)가 도시 및 주거환경정비법이 개정(2013.12.24.)전이기 때문에 부칙 제4조에 의거 조합의 주장이 옳다.   2)일반분양에 대한 이견   가)조합소식지로 분양신청율이 낮더라도 조합원분양가보다 일반분양가가 약 15% 비싸므로 조합원이 포기한 분양분을 일반분양하여 수입이 증가하며 사업성이 향상된다고 주장했다. 나)반대로 시공사 공문은 일반분양(1700여 세대)이 많아 미분양 및 할인분양으로 조합원 추가부담금이 높게 발생한다고 주장한다.   3)또 설계변경 및 사업시행인가 변경하여 재분양 실시 여부   가)과거 시공사가 분양성을 향상시켜 조합원 추가부담금을 줄이기 위해 1,2차 설계변경을 요청하여 사업이 약 2년 지연되어 공사비가 증가되었다.   나)조합임원들과 정비업체   1)우리 구역이 사업성이 있는지 없는지 또는 높은 추가부담금으로 조합원들이 몇%나 새아파트에 입주할 수 있는지를 모르고 공사본계약만 하자고 주장하고 있어 큰 문제다. 2)혹시 조합임원들이 연대보증을 하여 사업성이 없는데도 불구하고 매몰비용(약100억원) 부담과 재산가압류가 무서워 공사본계약을 빨리 하자고 하는 것이 아닌가? 2.신문기사 내용 요약   가.미분양 리스크가 커지는 가운데 현금청산자가 증가하는 것은 조합이나 시공사에게 결코 달가운 소식이 아니다 나.“2006~2008년 경기가 좋을 때에는 현금청산자가 전체 조합원의 20%가 채 안됐다”며 “반면 요즘에는 현금청산자 비중이30~35%, 심지어 40%에 달하는 조합도 많다” 다.조합은 은행으로부터 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받을 수밖에 없는데 청산금에 이주비까지 포함하면 그 규모는 1000억원을 훌쩍 넘어선다. 라.“국내 은행들은 조합을 믿지 못해 PF대출 시 전제조건으로 시공사 보증을 내세운다”며 “하지만 시공사도 현금청산 급증에 따른 채무액 증가로 부담이 커져 보증을 잘 해주지 않는다” 마.“청산자가 40% 이상 나오게 되면 착공을 미루고 공사자체를 안하려는 시공사들이 많다”며 “사업을 끌고 갔다가 미분양이 나게 되면 시공사로서는 공사비도 못 건지는 사태가 발생할 수 있기 때문”이다. 바.“시공사를 대신해 대한주택보증·주택금융공사·지자체 등에서 보증을 서주거나 신탁사 등의 참여도 이끌어 조합에 자금차입을 지원해줄 필요가 있다 사.사업 중단 시 마련된 유일한 대책은 ‘조합 해산’ 뿐이다.   3.종합   가.과거 조합임원들, 정비업체, 시공사 모두가 설계변경(4회)을 하면 분양성이 좋아저 조합원 추가부담금이 적어저 이익(70-300억원)이 발생한다고 주장하여 실시했으므로 모든 책임은 그들에게 있다.   나.조합임원들과 시공사 의견 차이(현금청산비용 지급 시기, 일반분양에 대한 이견, 5차설계변경 및 사업시행인가 변경 등)중 누구의 말이 옳은가? 숨기지 말고 진실을 말하라.   다.혹시 조합임원들이 연대보증을 하여 사업성이 없는데도 불구하고 매몰비용(약100억원) 부담과 재산가압류가 무서워 공사본계약을 빨리 하자고 하는 것이 아닌가?   라.조합임원들과 정비업체   1)도정법 15일내 자료공개 조항을 위반하지 말고 8월에 시공사가 조합에 제출한 공사본계약서안을 숨기지 말고 조합원들에게 공개하라. 2)종전,종후재산감정평가가 완료되었므로 총액을 밝히고 비례율(이익율), 사업성 유무, 새아파트 입주율 등을 투명하게 밝혀야 한다. 3)현금청산자(214명)와 분양신청 무자격자(40명) 총254명의 현금청산비용(1183억원)이 왜 이렇게 많이 산출되었는지 구채적인 근거를 밝혀야 한다.(현금청산금 1인 평균 약 4,7억원)   마.대책(신문기사)   1)현금청산자가 40% 이상 나오게 되면 착공을 미루고 공사자체를 안하려는 시공사들이 많다 2)시공사를 대신해 대한주택보증·주택금융공사·지자체 등에서 보증을 서주거나 신탁사 등의 참여도 이끌어 조합에 자금차입을 지원해줄 필요가 있다 3)사업 중단 시 마련된 유일한 대책은 ‘조합 해산’ 뿐이다.   (관련 자료)   A.신문기사   1.현금청산 ‘폭주’…재개발·재건축 붕괴   http://www.moneyweek.co.kr/news/mwView.php?type=1&no=2013122620348068004&outlink=1   현금청산은 재개발·재건축사업에서 조합원이 새 아파트의 분양권을 포기하는 대신 조합으로부터 현금을 받고 사업에서 빠지는 것을 의미한다. 문제는 조합원이 빠져나간 자리를 일반분양분으로 메워야 한다는 것. 미분양 리스크가 커지는 가운데 현금청산자가 증가하는 것은 조합이나 시공사에게 결코 달가운 소식이 아니다   최근 재개발·재건축 사업장에서 현금청산을 요구하는 조합원이 예년보다 2배 가까이 늘고 있어 사업 추진에 차질이 우려된다. 변선보 법무법인 한별 변호사(감정평가사)는 “2006~2008년 경기가 좋을 때에는 현금청산자가 전체 조합원의 20%가 채 안됐다”며 “반면 요즘에는 현금청산자 비중이 30~35%, 심지어 40%에 달하는 조합도 많다”고 말했다.   조합은 은행으로부터 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받을 수밖에 없는데 청산금에 이주비까지 포함하면 그 규모는 1000억원을 훌쩍 넘어선다. 조합으로서는 부담스러울 수밖에 없는 금액이다.   은행으로부터 PF대출을 받으면 그나마 다행. 조합에 대한 은행의 신뢰도가 낮아 대부분 대출을 꺼려하기 때문이다. 윤 실장은 “국내 은행들은 조합을 믿지 못해 PF대출 시 전제조건으로 시공사 보증을 내세운다”며 “하지만 시공사도 현금청산 급증에 따른 채무액 증가로 부담이 커져 보증을 잘 해주지 않는다”고 설명했다.   “청산자가 40% 이상 나오게 되면 착공을 미루고 공사자체를 안하려는 시공사들이 많다”며 “사업을 끌고 갔다가 미분양이 나게 되면 시공사로서는 공사비도 못 건지는 사태가 발생할 수 있기 때문”이라고 덧붙였다.   “무엇보다도 조합이 스스로 사업을 추진할 수 있도록 자금 지원 루트를 만들어줘야 한다”며 “시공사를 대신해 대한주택보증·주택금융공사·지자체 등에서 보증을 서주거나 신탁사 등의 참여도 이끌어 자금차입을 지원해줄 필요가 있다”고 말했다.   사업 중단 시 마련된 유일한 대책은 ‘조합 해산’ 뿐이다. 변 변호사는 해산은 결코 대책이 아니라고 강조한다. 그는 “해산 이후 발생하는 매몰비용 등 수많은 문제를 어떻게 해결할 것인가에 대해서는 전혀 대책이 없다”며 “구체적으로 비용을 어떻게 정산할 것이며 어떻게 부담할 것인지, 이런 것들에 대해 법적인 대책을 마련해야 한다”고 말했다.   2.부동산 불황에 “아파트 대신 돈 달라”   http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201309111259262420694   3.뉴타운 재개발 찬반갈등 속 현금청산자 증가 주의보   http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20140210000383&md=20140213005611_BL   4.재건축의 그늘…늘어나는 '현금청산' 소송   http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2014110308420855760&outlink=1   5.뉴타운 현금청산자 급증…조합 수백억 자금마련 어떻게   http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20140211000118&md=20140214005916_BL   6.[르포]'복마전'으로 치닫는 북아현 뉴타운 3구역   http://biz.newdaily.co.kr/news/article.html?no=10061483   B.도시 및 주거환경정비법   제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)   ① 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다. <개정 2012.2.1., 2013.12.24.>   1. 삭제 <2013.12.24.>   2. 삭제 <2013.12.24.>   3. 삭제 <2012.2.1.>   ② 사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다. <신설 2012.2.1.>   펼침 부칙 <법률 제12116호, 2013.12.24.> 부칙보기   제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.   제2조(조합총회의 의결에 관한 적용례) 제24조제6항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 소집된 총회에서 의결하는 분부터 적용한다.   제4조(현금청산 시기에 관한 적용례) 제47조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 분부터 적용한다   (시행령)   제48조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차)   사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다.   이 경우 시장·군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. <개정 2005.5.18.>