[최인용의 세무가이드(31)]명의신탁 부동산 어떻게 찾아올까

[최인용의 세무가이드(31)]명의신탁 부동산 어떻게 찾아올까

입력시간 | 2015.07.04 06:00 | 최정희 기자 jhid0201@

 

[최인용 가현세무그룹 대표 세무사] 우리나라 부동산은 자신의 명의로 등기해야 한다. 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률, 즉 부동산 실명제법이 있기 때문이다. 그러나 여러 가지 이유로 자신의 명의로 부동산을 두지 못하는 경우가 있다. 다른 사람의 명의로 부동산을 등기하는 것을 명의신탁이라고 한다.

이때 실소유자를 명의신탁자라 하며, 명의를 빌려준 사람을 수탁자라 한다. 이러한 명의신탁 부동산은 세법상으로는 큰 불이익이 있을 수 있다. 증여세와 양도소득세 그리고 과징금 측면에서 불이익이 크다.

① 명의신탁재산은 증여세가 과세된다

상속세 및 증여세법에 의하면 명의신탁재산에 대해 실질과세의 원칙에도 불구하고 그 명의자로 등기 등을 한 날에 그 재산의 가액을 그 명의자가 실제 소유자로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하고 있다. 따라서 명의신탁을 한 부동산에 대해서는 등기 접수일을 기산으로 증여세가 과세될 수 있다. 다만 증여세 신고기간인 3개월 이내에 명의 신탁한 부동산을 반환한다면 증여세가 과세되지 않는다. 이 경우에 이미 납부한 취득세 등은 환급이 어려울 수 있으므로 유의해야 한다.

또한 명의신탁으로 증여세가 과세된 재산에 대해 신탁자에게 귀속이 되고 갑자기 사고로 죽게 되는 경우 상속세가 과세된다. 이 경우 재산가액이 높아져 높은 상속세가 과세되는데 이미 증여세를 냈다고 하더라도 그 재산가액은 사전증여재산에 해당되지 않는다. 해당 증여세액은 상속세 계산시 증여세액공제가 되지 않음에 유의해야 한다.

② 명의신탁 부동산 팔면 세금은 누가?

명의신탁 부동산을 양도하는 경우 양도소득세는 누가 내야 할까?

실질과세의 원칙에 따라 양도소득세는 실질귀속자인 신탁자가 내야한다. 다만 실제로 명의인이었던 수탁자가 이미 양도소득세를 낸 경우도 있다. 잘못 납부한 양도소득세는 환급받을 수 있을까? 판례에 따르면 명의신탁한 부동산임이 확인되어 국세기본법 제14조의 규정에 의하여 실소득자(명의신탁자)에게 양도소득세를 과세할 때 명의수탁자의 양도소득세를 결정 취소로 발생되는 환급세액은 명의수탁자에게 환급하지 않는다. 그 대신 실소득자(명의신탁자)의 기납부세액으로 공제하는 것으로 돼 있다. 따라서 명의신탁자산에 대한 양도소득세를 어떻게 낼 것인지도 고민할 필요가 있다. 이 경우 명의를 달리하여 신고했으므로 신고불성실가산세는 적용하나 기납부 세액에 대한 납부불성실가산세는 적용하지 않는다.

우리나라는 주택에 대해 1세대 1주택을 허용하고 있다. 명의신탁한 부동산이 주택인 경우 사실상 2주택으로 인정될 수 있으므로 비과세가 적용이 되지 않을 수 있음에도 유의해야 한다.

③ 실권리자 명의 등기의무 어기면 30% 과징금

부동산실명법 제5조 과징금 규정에 의하면 실권리자 명의 등기의무를 위반한 자는 해당 부동산 가액(가액)의 30%에 해당하는 금액 내에서 과징금을 부과 받게 된다.

이러한 부동산 명의신탁을 찾아오는 방법은 가치하락 시점에서의 증여방법, 실제 매매거래를 통한 매매의 방법 및 세법상 부당 행위 계산 부인을 이용하는 방법도 있다. 불이익이 큰 만큼 개별적으로 신중한 판단과 절세방법을 찾아야 한다. XML:N

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