2015년 경기도 부동산시장은 맑음

2015년 경기도 부동산시장은 맑음

정승영 webmaster@kyeongin.com  2015년 01월 14일 수요일 제13면 작성 : 2015년 01월 13일 22:10:11 화요일

▲ 정승영 김포대 부동산학과 조교수
2015년에는 경기도 부동산시장의 경기변동은 상승 내지는 보합의 상태를 유지할 것으로 전망된다. 일반적으로 부동산시장은 공간시장·금융시장·노동시장 등과 상호작용을 하며 부동산이 위치한 지역 및 개별적 특성에 의해 영향을 받는다. 올해 경기도 부동산시장에 가장 큰 영향을 줄 것으로 예상되는 변수는 시장금리의 변동과 인구유입의 수준이다. 구체적인 사항은 부동산가격과 주요 경제지표와의 관계를 통해 설명할 수 있다.

첫째, 2015년도 경기도 아파트 전세가격은 지속적으로 상승할 것으로 예상된다. 전국적으로 전세가격은 2008년 1월부터 2014년 12월까지 지속적으로 상승했다. 그러나 경기도지역의 전세가격은 시간의 경과에 따라 다른 지역에 비해 상승 폭이 점차 감소하고 있다. 세계적 금융위기 이후 시점부터 2014년 12월까지는 전국 전세가격의 변동이 경기도 전세가격의 변동보다도 더 크게 발생했다. 수도권에 거주하는 인구가 점진적으로 수도권 이외 지역으로 이동하기 때문이다.

둘째, 2015년 초에는 경기도 아파트매매가격과 전세가격은 동시에 상승하지만 매매가격과 전세가격의 차이는 줄어들 것으로 전망된다. 일반적으로 매매가격이 상승하는 지역에서는 전세가격도 상승했다. 그러나 세계적 금융위기 직후부터는 매매가격이 떨어지더라도 전세가격이 상승하는 현상이 나타났다. 이는 부동산시장에서 매매로 인해 발생하는 시세차익을 기대하기 어렵게 되지만 실제 거주 목적의 수요는 증가하기 때문이다. 아울러 2014년 후반기에는 매매가격과 전세가격이 모두 상승되는 현상을 보였는데 이러한 결과는 시장이자율의 하락에 따른 단기적 효과라고 설명할 수 있다.

셋째, 2015년에는 경기도의 아파트미분양 물량이 다시 증가할 우려가 있다. 미분양 물량은 2008년부터 2014년 말까지 지속적으로 감소했으나 갑작스럽게 시장이 자율 상승할 경우에는 급격하게 미분양 물량이 많아질 수 있다. 투자자들에게 시장성이 떨어지는 아파트는 부채가 되기 때문에 시장이 자율에 민감하게 반응해 부동산시장에 매물로 나올 것이다. 그리고 지하철에서 근접한 브랜드 아파트의 경우 보증부 월세계약에서 월세비중이 급격하게 증가하지만 도로 및 도시철도 등의 사회기반시설이 미흡한 지역에서는 신규 분양아파트라 하더라도 매매 및 전세수요가 없어 매매가격 대비 전세가격 비율은 20%미만으로 형성될 수 있다.

넷째, 2015년도에는 경기도 상업용 부동산의 임대료는 상승할 것으로 전망된다. 2009년 1월부터 상업용부동산의 임대료는 지속적으로 상승했다. 그러나 2014년 후반기부터는 상업용 부동산 임대료의 변동률이 급격하게 줄어들고 있어 이러한 추이로 진행된다면 경기도 주요 상권은 양극화가 심화될 수 있다. 즉, 도시의 매력도가 떨어지는 구도심지역에 위치한 상업용 부동산의 임대료는 하락할 것이지만 생산능력이 있는 인구가 많이 유입해 상권이 성숙하고 있는 신흥 택지개발지구나 신규로 개통되는 도시철도의 역세권은 상권이 활성화돼 상가 월세와 상가 권리금이 단기간 급격하게 상승할 것이다.

따라서, 정부 및 지방자치단체는 국제금융시장의 변화와 인구변화에 대응해 부동산정책을 수립하고 지속적으로 인구유입을 촉진할 수 있는 지역경제의 활성화에 관심을 둬야 한다.

/정승영 김포대 부동산학과 조교수
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