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“부동산 매매가 이뤄지질 않아요. 가끔 찾는 사람마저도 금융 규제 때문에 자금이 부족해서 발길을 돌리기 일쑤에요.”
수원시 호매실동에서 부동산 중계업을 하는 채수근씨는 “최근 전세살던 한 고객은 퇴직한 뒤 집을 장만하려했지만 소득이 없다는 이유로 DTI 규제에 막혀 내집 마련의 꿈을 미뤘다”고 했다.
2008년 글로벌 금융위기로 찾아온 부동산 경기침체가 올해부터 점차 회복세로 돌아설 것이란 긍정적인 전망도 있지만, 주택매매시장은 꽁꽁 얼어붙었다.
부동산 투기를 잡겠다고 강화한 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율)가 ‘하우스푸어’를 양산하고, 가계의 부실화를 초래하는 독(毒)으로 작용하고 있어서다.
▶은행권 주택담보대출 급락, 얼어붙은 시장에 직격탄 = 지난해 10월 이후 늘어난 은행의 가계대출이 올해 1월 감소세로 돌아섰다.
한시적으로 시행한 주택 취득세 인하조치가 끝나면서 주택거래가 줄었기 때문이다.
한국은행이 지난 13일 발표한 ‘2013년 1월 금융시장 동향’에 따르면 은행의 가계대출잔액이 지난해 12월보다 3조 5천억원 축소된 463조1천억원으로 집계됐다.
주택금융공사 보금자리론과 은행 대출채권 양도 등 모기지론 양도를 포함해도 지난해 12월에 비해 8천억원 감소했다.
주택담보대출은 314조7천억원으로 전 달보다 2조3천억원이나 줄었다. 모기지론양도를 포함해도 주택담보대출은 4천억원 증가에 그쳤다.
취득세 감면 혜택 종료로 주택거래량이 급감한데 따른 것이라고 한국은행은 분석했다.
한국개발연구원(KDI)이 지난 11일 발표한 ‘2012년 4분기 부동산시장 동향분석’을 보면 주택 금융 규제의 심각성이 더욱 적나라해진다.
2007년 4분기 221조원에 이르던 1금융권의 주택담보대출은 지난해 3분기까지 311조원으로 40.6% 증가했다.
이 기간 2·3금융권의 주택담보대출은 46조원에서 85조원으로 83.4% 급증했다. 제 1금융권에서 더 이상 주택 담보를 받을 수 없게된 주택 소유자들이 비싼 이자를 내면서까지 제2금융권에 손을 벌리고 있는 것이다.
▶가계 부실 키운 금융 규제 ‘DTI·LTV’= KDI는 2·3금융권의 주택담보대출 증가 원인 중 하나로 LTV를 지목했다.
주택 구매자들이 LTV 기준이 낮을 수록 1금융권에서 받을 수 있는 대출 한도가 적어지기 때문에 높은 이율을 감내하고 2~3금융권으로 몰리게 됐다는 것이다.
이는 가계 부실 위험을 키웠고, 더 많은 하우스푸어를 양산하는 결과를 가져왔을 것이라고 KDI는 내다봤다.
DTI·LTV 또 주택구입뿐 아니라 목돈이 부족한 30~40대, 생계비·사업비가 필요한 영세자영업자들까지도 규제와 감독이 상대적으로 느슨한 2·3금융권으로 이끌었을 것이라고 분석됐다.
KDI는 하우스푸어 대책으로 LTV를 80%까지 허용할 필요가 있다고 제안했다.
▶세계 평균 못 미치는 한국의 ‘LTV’=우리나라의 LTV는 60%가 최대 한도다. 이는 OECD 국가는 물론이고 동남아시아 국가들보다도 못미치는 수준이다.
캐나다와 일본, 홍콩, 네덜란드, 미국 등 대부분의 국가는 LTV의 상한선을 2단계로 구분하고 모기지보험이 있으면 90~100%, 없어도 70~80%를 적용하고 있다.
부동산 전문가들이 우리나라의 DTI·LTV 수준은 채무불이행 확률에 미치는 영향이 미미한 만큼 그 기준을 완화할 필요가 있다고 주장하는 이유다.
▶LTV 20% 높이면 소비 7배 늘어 … “규제 폐지해야” = KDI는 최근 주택거래 부진의 원인 중 하나도 낮은 DTI·LTV와 관련이 있다고 지적했다.
LTV와 주택거래 활성화간 상관관계를 분석하기 위해 시뮬레이션했는데 DTI·LTV 기준 완화가 주택거래 활성화에 도움을 줄 것으로 분석됐다.
시뮬레이션 결과, LTV를 50%로 적용할 경우 집값이 1% 상승하면 소비는 0.03% 상승하는데 그친 반면, 70%를 적용하면 소비가 0.2%로 7배 가까이 증가하는 것으로 나타났다.
KDI는 LTV 조건이 완화될수록 주택구입율을 높임은 물론 주택시장을 안정시킬 것으로 보고서는 분석했다.
고종환 한국자산관리연구원장은 “현재 적용되고 있는 DTI·LTV 등 금융 규제는 부동산시장이 활황기때 만들어진 시대에 동떨어진 규제로 오히려 시장을 악화시키고 있다”면서 “이처럼 불필요한 규제는 하루빨리 폐지돼야 한다”고 말했다.
김연태기자/dusxo519@joongboo.com |