[천자춘추] 부동산 하락기 안정적인 주택공급 필요

[천자춘추] 부동산 하락기 안정적인 주택공급 필요

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승인 2022-11-01 19:53

김동근 LH 경기지역본부 지역균형재생처장

불과 1년여 만에 ‘영끌’이라는 유행어를 탄생시킬 만큼 과열된 주택시장이 2021년 8월부터 8차례에 걸친 기준금리 인상(0.5→3.0%)으로 언제 그랬느냐는 듯 급속도로 얼어붙고 있다. 언론에서도 주택가격 하락과 미분양 공포 심리를 부추기는 기사를 쏟아내기 시작했다.

과거 주택공급정책은 정부마다 지향하는 가치도 영향을 미쳤겠지만 기본적으로 냉온탕식 단기 대책을 반복했다는 것이 대체적인 시각이다. 특히 2014년 9·1대책에서는 ‘택지개발촉진법’을 폐지해 더 이상 신도시 등 대규모 공공택지를 조성하지 않겠다고 선언해 공공택지 공급 감소에 따른 양질의 택지 수급 불안으로 2018년 이후 주택가격 급등 시 공급 측면의 대응을 어렵게 하는 결과를 초래했다.

이후 정부는 각종 세제 등 수요 억제 정책으로 억누르다가 결국 2018년 9·13대책으로 수도권에 3기 신도시 등 대규모 주택공급 대책을 다시 내놓았다. 하지만 이미 주택 수급 불안에 따른 가격 상승 흐름은 막을 수 없었고, 정부는 2010년 보금자리주택 공급 시 도입했다가 사실상 폐기했던 사전청약제도를 부활시켰다. 그럼에도 불구하고 2019년 12월부터 2021년 12월까지 풍부한 유동성 및 저금리와 맞물려 전국의 주택 가격은 평균 24.5%나 상승했고 서울은 무려 31.7% 상승하는 결과를 피할 수 없었다.

그렇다면 또다시 급격히 위축되는 주택시장 상황에서 주택 공급을 다시 억제해야 할까. 주택 수급 문제는 일반적인 공산품과는 다른 주택의 고유 특성상 장기적인 관점에서 신중히 접근해야 한다. 결론부터 말하면 일정량의 주택은 시장의 변동성에 관계없이 장기수급 계획에 따라 꾸준히 공급해야 한다. 일각에서는 향후 인구 감소에 대응해 이참에 주택공급 물량을 대폭 축소하고 대규모 공공택지 조성도 부정적으로 보는 시각이 있으나 아직은 시기가 아니라고 판단된다.

그 이유는 첫째, 주택이 아직 부족하다. 우리나라는 2020년 기준 인구 1천인당 주택 수가 412채로 아직도 경제협력개발기구(OECD) 34개국(평균 462채) 중 27위이고 자가보유율도 60%정도로 33위에 불과하다. 단순 계산해도 250만가구 이상을 더 공급해야 OECD 평균 수준에 겨우 도달하는 셈이다. 향후 1~2인 가구 증가를 고려할 때 주택 공급량은 더 필요하다고 할 수 있다.

둘째, 소득과 노후 주택 증가 등으로 새 아파트, 주거입지 등 주거의 질적 상향 수요가 지속적으로 증가할 것이다. 우리나라의 전체 주택 중 2021년 현재 건설 후 20년 이상인 노후 주택이 50.2%로 과반을 차지하고 있어 시간이 갈수록 이런 질적 상향 수요는 늘어날 것이다.

셋째, 주택 공급의 비탄력성을 고려할 필요가 있다. 주택은 택지 확보부터 공급까지 최소 5~10년 장기간 소요되고, 좋은 입지에 수요가 몰리는 특성이 있으므로 장기적인 수급계획과 도시계획 등 관련 계획에 따라 미리 택지 확보 등 준비를 일관성 있게 추진해야 한다.

다행히 이번 정부 들어 270만가구의 주택공급 계획을 발표하는 등 공급 확대 정책을 견지하고 있다. 다만 요즘과 같은 금리 급등의 비정상적 시장 여건에서는 민간 부문의 리스크 등 부작용 최소화를 위해 공공 주택 및 토지 비축 기능을 활용한 시장수급 조절 방안을 강구하거나 공공택지 조성 이후 주택 건설 단계 시기 조절 등의 보완책을 함께 강구해야 할 필요가 있다. 또 현행 주거기본법에 근거해 운영 중인 10년 주기의 장기 주거종합계획과 연간 단위의 주거종합계획의 실효성을 강화해 안정적이고 지속가능한 주택 공급 방향의 지표로 삼아야 한다고 본다.

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김동근 LH 경기지역본부 지역균형재생처장

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