부동산 전문가 긴급점검…"아파트 시장 5월까진 거래절벽 지속될 것"

부동산 전문가 긴급점검…"아파트 시장 5월까진 거래절벽 지속될 것"

전문가 긴급 점검 "매물 아직 쏟아지지 않아 대세 하락으로 보기엔 무리" ​ "공급확대와 세금 완화해야 거래량 늘어 안정세 지속"

연규욱, 정석환 기자

입력 : 2022.02.28 17:41:01 수정 : 2022.03.01 01:33:09

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대선을 앞두고 주택시장에 역대급 거래절벽 현상이 나타나면서 주택시장 방향성에 촉각이 모아진다. 일각에서는 대세 하락기를 맞이한 것 아니냐는 관측이 나오고 있으나 대다수 전문가는 거래량이 끊긴 상황에서 하락세를 전망하는 것은 여전히 시기상조라고 지적하고 있다.

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28일 국토교통부의 주택 통계에 따르면 지난 1월 한 달간 주택 매매 거래량(신고일 기준)은 총 4만1709건으로 집계됐다. 특히 서울 아파트 매매 거래량은 단 1281건에 불과했다. 관련 통계가 산출되기 시작한 2006년 이후 두 번째로 낮은 수치다. 세계 금융위기 여파가 이어지며 가장 심각한 거래 침체기를 맞이했던 2013년(1월 기준 1213건)과 비슷한 수준이다.

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거래절벽의 원인에 대해 전문가들은 집값 단기 급등에 따른 부담감, 대출 규제와 금리 인상으로 인해 자금 조달이 어려워진 점 등을 꼽았다. 부동산 정책 변화를 예고하고 있는 대선을 앞두고 매수·매도자들이 관망세로 돌아선 게 결정적인 원인이라고 분석했다.

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우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "매도자 측이나 매수자 측이나 부동산시장이 대선 이후 본격적인 하락세로 돌아설지 지켜보고 있다"고 말했다. 우 팀장은 "다주택자 등 매도자는 양도세 완화, 수요자 측은 공급 확대와 재개발·재건축에 대한 규제 완화를 기대하고 있어 대선 이후 정책 변화 추이를 지켜보고 있다"고 설명했다.

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박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 단기 시세 급등과 이에 따른 추격 매수 부담감이 원인이라고 해석했다. 박 교수는 "4년 이상 집값 급등이 누적되다 보니 이제는 수요자들의 현 구매력으로는 추격 매수의 한계점에 도달했다"고 말했다. 그는 "가뜩이나 집값이 급등한 상황에서 대출 규제와 금리 인상으로 자원 조달 능력이 떨어진 결과"라고 덧붙였다.

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거래절벽 속 주택 가격 상승세도 하락 추세를 기록하고 있다. 이날 KB부동산 월간 주택시장 동향에 따르면 2월 전국 주택(아파트·연립·다세대·단독주택 포함) 평균 매매 가격은 0.21% 올랐다. 이는 2020년 5월 상승률(0.14%) 이후 1년9개월 만에 가장 낮다. 서울 주택 가격은 0.20% 상승률을 기록하며 전월(0.21%) 대비 상승폭이 소폭 둔화됐다. 전국 아파트 가격 상승률은 3개월 연속 '반 토막'이 났다. 전국 아파트 가격 상승률도 지난해 11월 1.54%를 시작으로 12월 0.63%, 지난 1월 0.32%에 이어 3개월 연속 전월 대비 절반 수준으로 감소하고 있다.

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전국 아파트 매매·전세 시장 양극화는 더욱 심화됐다. 2월 전국 아파트 오분위 배율은 매매 10.0, 전세 7.8로 2008년 관련 조사 이후 가장 높은 수치를 기록했다.

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본격적인 하락기를 맞이한 것 아니냐는 관측이 나오고 있으나 전문가들은 여전히 신중한 태도를 보이고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정상적인 하락장은 공급이 늘거나 수요가 감소해야 하지만 지금은 둘 다 해당하지 않는 비정상적 시장에서의 하락장"이라며 "대출 규제, 금리 인상 등 여러 요인과 그동안 가격이 많이 오른 것에 대한 부담감이 시장에 반영되고 있다"고 밝혔다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "부동산 관련 학문 측면에서 시장 방향성을 명확히 알려면 6개월 연속 유의미한 방향을 보여야 한다"고 설명했다.

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우 팀장은 "여전히 강남뿐 아니라 전국 곳곳에서 신고가 거래가 이뤄지고 있다"며 "지난 4년간의 상승세는 멈추겠으나 본격적인 하락세로 돌아설 것이라는 전망이 나오고 있는데, 현재로선 예단하기 어렵다"고 말했다. 박 교수는 "완전한 하락세가 되려면 매물이 많아져야 한다"며 "그러나 지금은 매물도 없고 매수자도 없는 시장이다. 대세 하락으로 가려면 매물이 급증해야 한다"고 말했다. 앞으로의 시장 역시 크게 하락 전환하지는 않을 것이라고 전문가들은 입을 모았다.

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대선이 변곡점으로 작용할 가능성이 큰 만큼 현 거래절벽은 5월까지 지속될 것이라는 게 전문가들의 공통된 견해다. 우 팀장은 "보유세 납부 기준일인 6월 1일 이전인 5월은 돼야 시장이 본격적으로 움직일 것"이라고 내다봤다.

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거래절벽 해소 해법으로는 주택 공급 확대와 세금 규제 완화를 꼽았다. 권 교수는 "저밀도 지역에 단기적 주택 공급을 늘리는 정책이 필요하다"고 말했다. 고 원장은 "양도소득세를 우선으로 해 다주택자에 대한 세금이 완화되면 거래 활성화에 기폭제가 될 것"이라고 제안했다.

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이 같은 측면에서 여야 대선후보들이 경쟁적으로 내놓고 있는 규제 완화, 공급 확대 정책에 대해 전문가들은 긍정적으로 평가했다. 우 팀장은 "공급에 대한 시그널을 지속적으로 보내고 있는 것 자체가 집값 안정에 기여하고 있다고 본다"고 말했다. 박 교수는 "공원 녹지 비율 축소로 3기 신도시 물량 확대, 1기 신도시 재건축·리모델링 활성화, 서울 재건축·재개발 규제 완화로 지속적인 공급이 이뤄져야 부동산시장이 안정될 것"이라고 말했다.

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단 대출 규제 완화에는 신중해야 한다는 의견도 있었다. 우 팀장은 "대출 규제를 확 푸는 등 인위적으로 거래량을 늘리는 조치를 취할 필요는 없다고 본다"고 했다.

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대선 이후 부동산시장은 임대차 3법과 정비사업에 대한 기대감이 변수가 될 전망이다. 권 교수는 "전세계약갱신청구권 사용 후 2년이 지난 올해 8월부터 임대차 시장이 움직일 가능성이 있다"며 "전월세 가격이 결국 매매 가격의 선행 지수라는 점에서 소유자가 전세 가격을 올린다면 전월세 가격이 매매 가격을 끌어올릴 수 있다"고 밝혔다.

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[연규욱 기자 / 정석환 기자]

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