[기고] 2022년 부동산 시장 어디로 가나

[기고] 2022년 부동산 시장 어디로 가나

신아일보

승인 2022.01.04 21:27

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김인만 부동산경제연구소장

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2021년 말 부동산 시장 상황을 보면 상승세가 확실히 둔화한 분위기다. 매도인과 매수인의 심리를 나타내는 매매수급지수가 100아래로 떨어져 주택 수요자보다 주택 공급자가 더 많아진 상황이 됐고 상승세가 무섭던 수도권 아파트들의 하락 거래가 눈에 띄게 늘어나고 있다.

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실수요자들이 사기 어려운 수준까지 급등한 집값의 높은 장벽과 함께 급증하는 가계부채를 잡기 위해 시행한 DSR 총량 규제가 구매 능력을 약화했다. 또 과도한 상승에 대한 피로감과 두 차례 기준금리 인상, 종합부동산세 폭탄이 구매 욕구를 누르고 있다.

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2022년 부동산시장은 반등할까? 아니면 하락으로 전환될까?

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2022년 부동산투자심리를 결정하는 변수는 기준금리 인상과 대선이다.

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미국 중앙은행연방준비제도(Fed)가 2022년 3차례 금리 인상을 예고했다. 2022년 말 미국 금리는 0.75~1%까지 인상될 가능성이 있으며 미국이 이렇게 올라가면 우리나라는 1.5% 정도 많게는 1.75%까지 올려야 하는 상황이 될 수도 있다. 2022년 말 주택담보대출 금리가 4% 수준까지 올라갈 수 있다는 말이다.

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이 정도까지는 예상해서 괜찮다 할 수 있지만 미국의 기준금리 인상은 1년만 올리고 멈추진 않을 것이다. 물론 경제 상황이나 변수가 발생하면 예상과 달리 인상 폭이 제한적일 수도 있지만 계획처럼 기준금리 인상이 진행되면 2025년 정도에는 2.5~3%까지 올라가 있을 것이다.

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그다음 변수는 대선이다. 대선을 기대하는 분들이 많아서 대선 전까지는 관망세가 이어질 것이다. 대선 이후 시장 흐름은 누가 당선되느냐에 따라 기대감이 커질 수도 있고 불안감이 커질 수도 있다. 하지만 분명한 사실은 집값이 내려가지 않는 한 전면적인 규제 완화는 어렵다.

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야당 후보가 당선되더라도 종합부동산세와 다주택 양도세 중과 정도 손보려고 할 것이나 이마저도 180석 여당의 임기가 2024년임을 고려하면 쉽지 않을 것이다. 반면 여당 후보가 당선되더라도 다시 급등하지 않는 한 지금보다 더 많은 규제가 나오지는 않는다.

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대선 결과에 따라 일시적 반등 또는 하락이 있을 수 있지만 부동산 시장을 뒤집을 만한 급격한 부동산 정책 변화를 기대하기는 어렵다는 의미다.

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2022년 집값이 2021년처럼 급등할 가능성은 작다. 하지만 상승세가 꺾인다 해도 대외적인 경제위기가 아니면 갑자기 뚝 떨어지지는 않는다. 하락하는 데도 시간이 필요해서 2025년은 넘어야 본격적인 침체 상황이 발생할 것이다. 아직은 상승세가 완전히 꺾였다고 단정 짓기도 어렵다.

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돈을 벌고 싶은 투자 욕구는 여전하고, 기준금리는 경제 상황을 보면서 점진적 인상을 할 것이며 2025년 이전까지 서울 수도권 입주 물량은 부족하다.

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3기 신도시 등 정부가 추진하는 대규모 공급계획의 입주는 빨라야 2026년 이후고 그마저도 현재 진행 속도를 고려하면 더 늦어질 가능성이 크다. 투자심리가 위축됐다고 하나 급매물로 던지고 싶은 집주인이 아직은 많이 없으며 올해 8월 이후 더욱 불안해질 전셋값은 매매가격을 떠받쳐 줄 것이다.

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결국 2022년 부동산 시장은 대선 전까지는 약보합세가 이어질 것이며 대선 이후에는 누가 되느냐에 따라 일시적 출렁임은 있겠으나 다시 대세 상승이 되거나 반대로 큰 폭 하락으로 전환되지는 않을 것이다.

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지역별 편차는 있어서 2~3년 정도 입주 물량이 부족하거나 개발재료가 있는 지역이라면 신용대출 같은 무리한 자금계획만 피한다면 내 집 마련은 하는 것이 좋겠고, 공공택지 사전청약은 꾸준히 도전해 보는 것이 좋겠다.

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/ 김인만 부동산경제연구소장

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