[비즈 law] 부동산명의신탁, 임의로 부동산 처분한 명의수탁자에게 법적 책임 물으려면

[비즈 law] 부동산명의신탁, 임의로 부동산 처분한 명의수탁자에게 법적 책임 물으려면

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기자명 정재훈 기자 입력 2021.11.12 06:53

법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 장정훈 변호사(사진)는 “부동산명의신탁 문제에서는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 갈등이 매우 치열하게 벌어지곤 한다. 구체적인 명의신탁의 유형에 따라 문제의 해결 방법이 조금씩 달라질 수 있으며 제3자에 대한 대항력에 대해서도 다른 결과가 초래될 수 있으므로 각 상황에 가장 적합한 판단을 내려야 피해를 최소화 할 수 있다”라고 말했다. 사진=법무법인YK 부동산건설센터

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[비즈월드] ‘부동산명의신탁’이란 부동산의 실제 소유자가 다른 사람의 명의를 빌려 소유권 등기를 하는 것이다.

지난 1995년 부동산실명제가 시행되면서 부동산명의신탁을 통한 차명 부동산 소유는 불법이 되었지만 여전히 현실에서는 쉽게 찾아볼 수 있다.

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부동산실명법에서는 명의신탁약정을 무효로 하고 명의신탁약정에 따른 등기로 이뤄진 부동산에 관한 물권변동 역시 무효로 한다고 정한 바 있다. 즉, 명의수탁자는 신탁 받은 부동산에 대하여 소유권을 갖지 못한다.

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그러나 등기상 소유자로 기재되어 있기 때문에 명의수탁자가 해당 부동산을 제3자 등에게 임의로 처분하는 일이 비일비재하다. 부동산실명법에 따르면 제3자와 거래를 한 경우, 부동산명의신탁이라는 이유로 그 거래를 무효로 돌릴 수 없기 때문에 부동산신탁자는 졸지에 자기 재산을 잃게 되는 황당한 상황에 놓이게 된다.

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그렇다면 이때 부동산명의신탁자는 명의수탁자에게 법적 책임을 물을 수 있을까?

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우선 생각해볼 수 있는 문제가 횡령죄의 성립 여부다. 횡령죄란 타인의 재물을 보관하는 자가 그 재물을 횡령하거나 반환을 거부함으로써 성립하는 범죄다.

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지금까지 법원은 명의수탁자가 임의로 부동산을 처분하면 횡령이 성립한다고 보아 처벌이 가능하다는 입장이었지만 올해 초, 기존 입장을 바꿔 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립하지 않는다고 판단했다.(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 판결)

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양자간 명의신탁이라면 명의수탁자와 명의신탁자 사이의 관계가 형법상 보호할 가치가 있는 신임관계라 볼 수 없으며 명의수탁자의 지위가 ‘타인의 재물을 보관하는 자’에 해당하지 않는다고 본 것이다. 이런 대법원의 입장을 토대로 살펴보면 앞으로 명의수탁자가 부동산을 임의로 처분한다 하더라도 횡령죄로 처벌하는 것은 불가능할 것으로 예상된다.

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다만, 명의신탁자는 명의수탁자에게 손해배상책임을 물을 수 있을 뿐이다. 대법원(2021. 6. 3. 선고 2016다34007) 판결에서 대법원은 명의수탁자가 명의신탁된 부동산을 임의로 처분했을 때, 명의신탁자에 대한 손해배상책임을 부담해야 한다고 했다. 설령 이런 행위가 형사상 횡령죄에 해당하지 않는다 하더라도 명의신탁자의 소유권을 침해하는 행위로 볼 수 있으며, 이는 민사상 불법행위라는 판단이다.

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이와 관련해 법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 장정훈 변호사는 “부동산명의신탁 문제에서는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 갈등이 매우 치열하게 벌어지곤 한다. 구체적인 명의신탁의 유형에 따라 문제의 해결 방법이 조금씩 달라질 수 있으며 제3자에 대한 대항력에 대해서도 다른 결과가 초래될 수 있으므로 각 상황에 가장 적합한 판단을 내려야 피해를 최소화 할 수 있다”라고 말했다.

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*자료 협조=법무법인YK 부동산건설센터

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[비즈월드=정재훈 기자 / jungjh@bizwnews.com]

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