[부동산 백서]"DSR 때문에 LTV 기준 완화 '무용지물'"…이게 무슨 뜻?

[부동산 백서]"DSR 때문에 LTV 기준 완화 '무용지물'"…이게 무슨 뜻?

LTV는 주택가격 대비 DSR은 소득 대비 대출한도

"대출한도 올라도 소득 심사 그대로"

(서울=뉴스1) 박종홍 기자 | 2021-07-03 07:48 송고

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편집자주 부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 정책도 사안마다 다르고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

1일 오후 서울 시내 한 은행 창구 모습 2021.7.1/뉴스1 © News1 성동훈 기자

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"LTV 기준을 완화해도 DSR 때문에 무용지물이다"

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최근 기사나 뉴스에서 부동산학과 교수님 같은 전문가들이 많이 했던 말입니다. 정부가 LTV, 즉 주택담보대출비율에 대한 규제를 완화한 게 실효성이 없다는 취지였습니다.

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그런데 저 같은 '부린이'로서는 어려운 개념 두 가지를 비교하니 이해하기 어려운 말이기도 했습니다. 그래서 이번 주 부동산 백서에서는 LTV나 DTI, DSR 같은 부동산 대출 기준들을 살펴보겠습니다.

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◇"주택 가격 대비 대출한도 올라도 소득 심사 그대로"

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LTV, 주택담보대출비율은 담보로 잡은 주택 가치 대비 대출 비율입니다. 만약 10억원짜리 아파트를 사고 싶은데 LTV가 50%라면 5억원까지 아파트를 담보로 대출을 받을 수 있다는 의미로 해석할 수 있습니다.

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DSR에 앞서서는 DTI, 총부채상환비율을 먼저 보겠습니다. LTV가 '담보' 대비 부채 비율이었다면 DTI는 '소득' 대비 부채의 비율을 뜻합니다. 소득 대비 상환능력을 보는 기준이기 때문에 원금 뿐 아니라 이자까지 계산에 포함합니다. 다른 대출을 받았다면 다른 대출의 이자도 계산에 들어가고요.

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주택담보대출을 받을 때 DTI가 50%라면 연봉 5000만원인 사람은 연간 원리금 상환액이 2500만원을 넘지 않도록 대출을 내 준다는 의미입니다. 10년 만기로 빌리는 경우라면 원금과 이자가 2억5000만원이 넘지 않게 한다는 것이고요. 이자를 포함해 계산하는 만큼 대출원금은 이보다 낮아질 겁니다.

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DSR, 총부채원리금상한비율은 DTI보다 대출 기준을 더 강화하는 개념인데요. 소득 대비 부채의 비율을 본다는 점, 상환능력을 보기 위해 이자까지 계산한다는 점은 DTI와 같습니다. 다른 점은 다른 부채의 원금까지 살펴본다는 점입니다. 주택담보대출을 받을 때 같은 DSR 비율이더라도 아직 못 갚은 대출금이 있다면 대출 규모가 그만큼 줄어든다고 이해하시면 될 것 같습니다.

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정리해보면 LTV는 주택 가격 대비 대출 한도, DTI·DSR은 소득 대비 대출 한도 정도로 정리할 수 있을 것 같습니다. "LTV 기준을 완화해도 DSR 때문에 무용지물이다"라는 말은 '주택 가격 대비 대출한도를 높여줘도 소득에 대한 심사가 까다로워 대출을 받기 어렵다'는 정도로 풀어볼 수 있겠네요.

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자료사진. 2021.6.28/뉴스1 © News1 박세연 기자

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◇7월부터 LTV는 완화 DSR은 강화…서로 반대로

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최근에 바뀐 정책을 짧게 살펴볼까요. LTV 기준이 완화됐다는 앞선 말처럼, 이달부터 무주택자의 LTV 우대폭은 기존 10%포인트(p)에서 20%p로 올라가는데요. 대출 규제 때문에 집을 사기 어려운 무주택자의 주택 구매를 쉽게 하자는 취지입니다.

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LTV 기준은 지역별로 다른데 예컨대 서울 같은 투기과열지구에서 9억원 이하의 주택을 사는 경우 1주택자의 LTV는 40%입니다. 우대폭이 10%p에서 20%p가 됐으니 무주택자의 LTV는 기존 50%에서 60%가 됩니다.

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그런데 DSR은 이달부터 오히려 강화됩니다. 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에서 6억원을 넘는 주택에 대해 주택담보대출을 받는 경우 40%의 DSR이 적용되는 것입니다. 기존에는 DSR 40% 적용대상이 '투기지역·투기과열지구 내 9억원 초과 주택'이었는데 그 적용 범위가 확대된 것인데요.

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LTV를 완화해 주택을 구입하기 쉽게 하겠다면서 오히려 DSR은 강화하니 말이 많아지는 것 같습니다. 대출 정책을 정할 때는 금융 시장 안정성 등 여러 요소를 따져야겠지만 정책 간 정합성도 고민해봐야 할 것 같네요.

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