[이정민의 제주 부동산]부동산 간접투자란 무엇인가

[이정민의 제주 부동산]부동산 간접투자란 무엇인가

제주CBS 류도성 아나운서메일보내기

2020-03-13 07:00

직접투자의 대안으로 등장한 간접투자…리츠방식과 부동산펀드 리츠…부동산간접투자신탁 약자, 부동산투자회사법 근거 부동산펀드…자본시장법 근거, 금융위원회 관리 리츠와 펀드…임차인이 확실한 부동산, 가격변동 급격하지 않아 부동산을 투자의 대상으로 전환하기 위해 정부 간접투자 유도 아직 제주에는 간접투자 할 부동산 상품 없음

■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05~18:00)

■ 방송일시 : 2020년 3월 12일(목) 오후 5시 5분

■ 진행자 : 류도성 아나운서

■ 대담자 : 홍익대학교 이정민 겸임교수

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(사진=자료사진)

이 시간은 부동산 제대로 보기로 함께하는데요. 홍익대학교 이정민 겸임교수 나오셨습니다. 안녕하십니까?

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◇ 류도성> 오늘은 부동산간접투자에 대해 얘기를 해보도록 하겠습니다. 부동산 간접투자가 무엇인가요?

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◆ 이정민> 보통 사람들이 부동산을 거래할 때 매도인과 매수인 개인 2명이 대부분입니다. 그런데 부동산은 사려면 많은 현금이 필요합니다. 혼자 구매하기 어려우니 여러 명이 같이 공동구매하기도 합니다. 이것도 직접투자입니다. 이런 것을 지분투자라고 합니다.

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지분투자를 하면 투자자가 중간에 매도하려고 해도 공유자가 반대하면 사실상 불가능합니다. 지분만 매각하면 솔직히 제 가격을 받을 수 없습니다. 그래서 대안으로 나온 것이 부동산 간접투자입니다. 간접투자에는 주식시장에 상장하는 리츠방식과 부동산 펀드가 있습니다.

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◇ 류도성> 리츠방식과 부동산 펀드 방식에는 어떤 차이가 있습니까?

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◆ 이정민> 이 둘의 차이는 근거법이 다릅니다. 리츠는 부동산간접투자신탁의 약자입니다. 부동산투자회사법에 근거를 두고 있고, 주무부처가 국토교통부입니다. 반면 부동산 펀드는 자본시장법에 근거를 두고, 금융위원회가 관리하고 있습니다.

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리츠는 발행주시의 30% 이상을 공모를 해야 하지만, 펀드는 공모 의무가 없습니다. 그래서 49인 이하의 사모펀드 형태로 펀드를 조성하는 경우가 많습니다.

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◇ 류도성> 부동산 간접투자의 장점이 있을 것 같은데 어떤가요?

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◆ 이정민> 리츠나 펀드가 투자하는 부동산을 보면 임차인이 확실한 부동산입니다. 그래서 주식처럼 가격변동이 급격하지 않습니다. 저금리 시대에 4~5%의 수익을 가져다주기도 합니다. 그리고 직접투자에 비해 현금화가 쉽다는 점이 가장 큰 장점입니다.

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◇ 류도성> 리츠나 펀드 모두 투자 시 유의사항이 있을 것 같은데요. 투자자들이 유의해야 할 점이 무엇인가요?

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◆ 이정민> 일반인들이 투자하는 리츠는 모두 주식입니다. 국내 증권시장에도 다양한 리츠가 상장돼 있습니다. 일반적으로 리츠는 다른 주식에 비해 변동성이 낮은 것이 장점인데, 일부 국내 리츠는 널뛰기하기도 합니다. 그만큼 거래량이 많아진다는 얘기죠.

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일반적으로 주식은 가격이 내려가면 건질 것이 별로 없지만, 리츠는 상황이 다릅니다. 가격이 낮아지면 배당수익률이 올라갑니다. 그래서 원금 손실 위험이 낮은 편입니다. 가격이 낮아질 때 추가로 매수하면 괜찮습니다.

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펀드는 리츠보다 수익률이 높은 편입니다. 그런데 펀드는 약정기간이라는 것이 있습니다. 일반적으로 펀드에 가입할 때 중도에 해지할 수 없는 경우가 대부분입니다.

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(사진=자료사진)

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◇ 류도성> 왜 펀드는 중도해지 불가 조건이 있는 것인가요?

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◆ 이정민> 펀드가 투자하는 상품에 따라서 달라집니다. 대출형도 있고, 지분형, 임대형도 있습니다. 그런데 중간에 빠져버리면 다른 사람이 추가 투자해야 합니다. 그래서 부동산 펀드는 일반적으로 약정기간이라는 것이 있습니다. 그 기간 동안 현금화가 불가능하다는 점을 염두에 두고 투자해야 합니다.

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◇ 류도성> 지금 정부에서 부동산 간접투자를 활성화하려고 하는 것으로 알고 있습니다. 어떤 것들이 있나요?

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◆ 이정민> 지금 부동산 펀드의 경우 대부분 큰 손이나 외국인, 그리고 기관투자자 중심으로 투자가 이루어지고 있습니다. 그래서 투자수익이 기대되는 역사복합개발, 복합환승센터, 신도시 내 자족 용지 등 우량 공공자산에 대해서는 공모형 부동산 간접투자 대상으로 몰아줄 예정입니다.

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여기에 기획재정부 또한 5,000만원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 9%의 세율로 분리과세하고 있습니다. 이는 이자·배당 등 금융소득의 일반세율 14%보다 낮을 뿐만 아니라 5,000만원 미만까지는 소득에 합산되지 않기 때문에 종합소득세에도 영향을 주지 않습니다. 정부가 이제는 부동산 투자를 투기가 아닌 투자의 대상으로 전환하기 위해 유인정책을 펴고 있다고 보시면 됩니다.

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◇ 류도성> 지금 리츠의 경우 홈플러스 리츠는 상장에 실패했지만, 롯데리츠는 상장에 성공했습니다. 둘 다 유통업을 기반으로 하고 있는데, 이에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

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◆ 이정민> 홈플러스는 전국 51개 홈플러스 매장을 기반으로 1조 7천억원 규모의 리츠를 상장하려고 했습니다. 투자자들에게 연 7%의 배당수익을 제시했습니다. 그런데 상장에 실패했습니다. 자금조달도 안 된 것이죠. 솔직히 연 7%면 상당히 높은 수익률입니다.

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◇ 류도성> 홈플러스가 실패한 원인이 무엇인가요?

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◆ 이정민> 4차산업혁명 시대 도래에 따른 사회적 여건변화 때문입니다. 최저임금 인상, 주52시간 근무제 등으로 비용 요인은 증가하는데, 생산가능 인구감소로 인한 소비위축, 쿠팡 등 온라인 유통업의 급부상에 따른 경쟁심화 등으로 외국인이 한국 오프라인 유통업계에 대해 부정적인 시간이 만연했기 때문입니다.

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◇ 류도성> 그럼 롯데리츠는 어땠습니까?

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◆ 이정민> 롯데는 유통업으로 성장한 기업입니다. 지금 오프라인 유통업은 온라인 유통업체에게 위협을 받고 있습니다. 롯데도 온라인 유통에 주력하기 위해 자금을 마련하기 위해 전국 10개 롯데마트 4곳, 백화점 4곳, 아울렛 2곳 총 10개 점포를 기반으로 1조 5천억원을 조달할 예정입니다.

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다른 리츠의 경우에는 자산가치보다 낮게 자금을 조달했기 때문에 주가가 오르는 경향이 있었습니다. 그런데 롯데리츠는 감정가격대로 자금을 조달하다보니 주가가 오를 여력이 많지 않습니다.

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상장초기 7,100원까지 급등했지만, 지금은 액면가 수준인 5,360원에 거래되고 있습니다. 이게 오프라인 유통업의 한계입니다. 그래도 10년 동안은 임대료가 계속 지급될 예정이라 원금 손실은 크지 않을 것으로 생각됩니다.

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◇ 류도성> 혹시 제주에는 간접투자를 할 수 있는 부동산이 있습니까?

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◆ 이정민> 어려운 질문인데요. 아직까지 제주도에는 간접투자 방식의 상품이 없습니다. 제가 봤을 때 수익률이 뒷받혀주는 부동산 자산이라야 간접투자 대상이 될 텐데, 대규모 개발사업장은 간접투자 대상이 없다고 보는 것이 맞습니다.

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◇ 류도성> 알겠습니다. 부동산 제대로 보기, 오늘도 홍익대학교 이정민 겸임교수와 함께 했는데요. 오늘 말씀 감사합니다.

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<이정민 박사는 제주도 제주시 구좌읍 출신으로 2002년 홍익대학교에서 공학박사(도시계획전공)를 취득했습니다. 1995년 1년 동안 국토연구원에서 연구원으로 근무를 했습니다. 2003년 제주연구원에서 연구원으로 근무했고 2006년부터 2014년까지 제주특별자치도의회 정책자문위원으로 근무했습니다. 2015년 8월에 연도시씨앤디(부동산컨설팅, 부동산매매 및 임대업, 도시계획컨설팅(총괄계획가 업무))를 창업해 운영하고 있습니다.>

ryuds@cbs.co.kr