수도권 비조정대상지역의 역설-인천·부천·수원 청약열기 ‘후끈’ 집값은 ‘글쎄’

수도권 비조정대상지역의 역설-인천·부천·수원 청약열기 ‘후끈’ 집값은 ‘글쎄’

• 정다운 기자
• 입력 : 2019.07.08

사진은 올 1분기 평균 5.32 대 1 경쟁률로 청약 마감한 인천 계양구 ‘e편한세상계양더프리미어’ 견본주택 내부.

정부의 부동산 규제가 촘촘해지는 가운데 상대적으로 규제가 덜한, 수도권 비조정대상지역 부동산이 주목받고 있다. 대출 규제나 물량 부족으로 이른바 강남권 ‘똘똘한 한 채’를 잡지 못한 투자자들도 최근 비조정대상지역 분양 시장 공략에 적극 나서는 모양새다. 한편 전매제한 등 상대적으로 규제를 덜 받아 청약 수요가 대거 몰리는데도 최근 집값 동향은 다소 주춤한 모습도 보인다.

비조정대상지역은 말 그대로 조정대상지역이 아닌 지역을 말한다.

 

수도권에서는 인천 8개 구 전체와 경기도 안양시 만안구, 군포시, 의왕시, 안성시, 용인시 처인구, 수원시 영통구·권선구·장안구, 부천시, 시흥시, 오산시, 평택시, 광주시, 이천시, 여주시, 김포시, 파주시, 포천시, 동두천시, 양주시, 의정부시 등 21개 시구가 비조정대상지역에 포함된다. 부동산인포에 따르면 지난 5~6월 두 달간 파주 운정신도시, 양주 옥정신도시, 인천 검단신도시, 평택 고덕국제도시 등의 수도권 비조정대상지역에서 총 1만9175가구가 분양됐다. 권역별로는 경기도 1만4976가구, 인천 4199가구가 주인을 찾았다. 지난해 같은 기간 수도권 비조정대상지역에서 분양된 아파트가 8046가구에 그친 것과 비교하면 올 들어 이들 지역 분양 물량이 두 배 이상 늘었다.

▶청약·대출 규제 적고 양도세 중과無

이들 지역에서 분양된 단지 청약 성적도 괜찮은 곳이 많다.

최근 순위 내 청약을 마친 양주 옥정신도시 1블록 중흥S클래스는 602가구(특별공급 제외) 모집에 1165명이 청약해 평균 1.96 대 1로 전 주택형 모집인을 채우고 순위 내 청약을 마쳤다. 같은 시기 분양한 3블록 중흥S클래스는 806가구 모집에 968명이 청약통장을 써 평균 1.2 대 1로 마감했다. 전용 84㎡ 일부 주택형에서 미달이 발생했지만 2기 신도시 중 입지가 상대적으로 떨어진다는 평가를 받은 지역임에도 성공했다는 평가를 받는다. 역시 비조정대상지역인 인천 계양구에서 지난 1월 분양한 ‘e편한세상계양더프리미어’의 평균 청약경쟁률은 5.32 대 1을 기록했다. 올 들어 수도권 비조정대상지역에서 청약 성적이 가장 좋은 지역 중은 ‘이안더부천’으로 90가구 모집에 1순위 평균 7.49 대 1의 경쟁률을 기록했다.

또한 리얼투데이가 금융결제원 자료를 바탕으로 청약자 수를 분석한 결과 올 1분기(1~3월) 1순위 청약자가 1만명 이상 몰린 전국 11개 아파트 단지 중 9곳이 비조정대상지역인 것으로 나타났다. 지난해에도 1순위 청약자 수가 1만명 이상 몰린 단지 54개 가운데 42개 단지가 비조정대상지역(분양 당시 시점 기준)에서 공급됐다.

물론 비조정대상지역 단지 청약 성적은 같은 기간 규제지역인 하남과 남양주 등에서는 수십, 수백 대 1의 경쟁률을 기록한 단지가 많았다는 점과 대조적이다. 그럼에도 업계에서는 최근 청약 과열이 줄어드는 가운데 그간 외면받던 비조정대상지역 인기가 높아졌다는 점에 주목한다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “규제지역은 지정 이전부터 많은 수요가 있던 곳”이라며 “다만 여전히 분양가에 대한 부담이 있고 대출과 전매금지 등 규제가 시행되고 있어 청약 과열이 줄어드는 모습이어서 상대적으로 부담이 덜한 비조정대상지역으로 눈을 돌리는 수요가 점차 늘어날 수 있을 것”이라고 말했다.

최근 비조정대상지역에 관심이 쏠리고 공급 물량이 집중된 이유는 비조정대상지역에 적용되는 부동산 규제가 상대적으로 약하기 때문이다.

우선 청약 진입장벽이 낮다. 세대주만 청약이 가능한 조정대상지역과 달리 비조정대상지역은 다주택자나 세대원도 1순위 청약이 가능하다. 청약가점이 낮아도 입지가 좋은 단지의 분양권을 비교적 쉽게 얻을 수 있다. 청약 재당첨 제한도 없다. 입주자가 선정된 지 6개월이 지나면 분양권을 되팔 수도 있다. 조정대상지역에 비해 약 10% 추가 대출도 가능해 자금 여력이 다소 부족하더라도 입지 좋은 단지 청약에 도전할 수 있다.

현재 서울 전역은 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶여 이 지역 내에서 다주택자들이 집을 팔 때 기본 세율(6~42%)에 양도소득세가 중과(10~20%)된다. 비조정대상지역 내 주택은 양도세 중과 규제를 받지 않는다. 정리하면 비조정대상지역은 서울·수도권 등 조정대상지역에 비해 대출을 쉽게 받을 수 있고 세금 부담도 적다.

 

다만 일부 단지가 수도권 청약시장에서 뛰어난 성적을 거두고 있다 해도 ‘무조건 오르는’ 투자처로 보기 어렵다. 수도권 비조정지역 아파트값은 올 들어 줄곧 하락세를 면치 못했다. 수도권 주택 시장에 정부 규제가 본격적으로 적용된 지난해 9·13 대책 발표 직후인 10월, 11월 비조정대상지역이 반짝 상승했으나 그 이후에는 줄곧 마이너스 변동률을 보이고 있다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “같은 비조정대상지역이라도 대형 교통·개발 호재가 뚜렷한 곳을 중심으로 지역별 차별화가 심화할 것”이라고 분석했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2015·창간호 (2019.07.03~2019.07.09일자) 기사입니다]