3가지 질문으로 본 부동산시장 바닥론

3가지 질문으로 본 부동산시장 바닥론

• [조세일보] 박상언 유엔알컨설팅 대표

 

• 보도 : 2019.06.27 09:46
• 수정 : 2019.06.27 09:46

 

 

서울 부동산 시장 반등인가

지난해 9·13 대책 이후 하락세를 나타냈던 서울 아파트값이 바닥을 다지고 서서히 상승하고 있다. 서울 아파트 중위 매매가격이 이달에도 오름세를 이어갔다.

KB국민은행 부동산통계에 따르면 6월 서울 아파트 중위 매매가격은 8억3754만원으로 전월보다 828만원 상승했다. 지난달(8억2574만원→8억2926만원)에 이어 두 달 연속 올랐다.

중위 매매가격은 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중간에 위치한 가격으로 평균가격보다 시세 흐름 전망 파악에 유용한 지표다. 특히 강남·서초·송파 등 강남3구를 포함한 강남지역 11개 자치구의 6월 아파트 중위 매매가격은 10억4312만원으로 한달 새 1682만원 뛰었다.

은마, 잠실주공5단지 등 재건축을 추진하는 아파트 대단지들이 연초 저점보다 가격이 오르고, 갈아타기 수요로 압구정 현대 등 고가 강남권 단지 시세가 상승한 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 하지만 강북지역 14개 자치구 아파트 중위 매매가격은 전월보다 144만원 내린 6억363만원으로 집계됐다.

매매가격과 달리 서울 아파트 전세가격은 약세 흐름을 보이고 있다. 6월 서울 아파트 중위 전세가격은 4억3009만원으로 전월비 39만원 내렸다. 강남 11개구가 4억9783만원, 강북 14개구는 3억5302만원으로 전월대비 각각 61만원, 13만원 하락했다.

주택 매수심리가 살아나는 분위기는 통계로도 증명된다. KB국민은행에 따르면, 서울 주택 시장 매수우위지수는 17일 기준 57.8을 기록했다. 지난 4월 37.2까지 떨어졌던 것이 슬금슬금 오르고 있는 것이다. 이 지수는 100보다 높으면 매수자가 많고 100보다 낮으면 매도자가 많음을 의미한다. 때문에 여전히 사겠다는 사람보다는 팔겠다는 사람이 많은 것으로 해석할 수 있지만, 올해 내내 30~40대를 유지하다 50대까지 올랐을 정도로 풍향 변화가 감지되고 있는 것이다.

금융권 돈 빌리기 어렵다는데 집값바닥론 맞나

지난 17일부터 저축은행이나 상호금융조합, 카드사 등 제2금융권에도 DSR(총부채 원리금 상환 비율) 규제가 도입돼 대출 심사가 깐깐해진다. 소득을 증빙하기 어려운 프리랜서, 주부 등은 돈 빌리기가 어려워질 전망이다. 또 담보가 확실하기 때문에 과거 소득 증빙을 거치지 않았던 스톡론(주식 담보대출) 등을 받을 때도 소득 증빙 절차를 밟아야 하게 됐다.

9·13대책의 영향 지속, 보유세 강화 논란, 3기 신도시 발표에 따른 지역갈등 확산 등의 요인이 복합적으로 나타나면서 전국적으로 주택시장 침체가 깊어졌던 시기다.

하반기는 시장의 불확실성 리스크가 일부 해소되면서 주택가격 하락 폭이 둔화할 수 있다. 특히 서울의 주택가격은 2분기(4∼6월) 들어 하락 폭이 크게 둔화하고 있어 지난해 수준의 외부 요인이 없다면 가을 시장을 지나면서 보합이나 강보합이 형성될 수 있다. 입주 물량이 여전히 많을 것으로 예상되는 경기, 울산, 부산, 강원, 경상 지역은 역전세난이 심화할 것으로 보인다

금리인하 영향 얼마나 받을까

 

금리가 인하되면 금융비용이 낮아지는 만큼 부동산시장 분위기가 살아나는 사례가 많은데, 지금은 규제로 묶여 어떤 방향으로 튈지 선뜻 예측하기 어렵다.

올해 4월말을 기준으로 반년 안에 현금화할 수 있는 시중 단기 부동자금은 1130조원이나 됩니다. 투기과열지구는 집값의 40%밖에는 대출을 해주지 않고 있고요. 추가로 대출을 갚을 수 있는 여신 능력을 보고 해주는데 1금융권뿐만 아니라 2금융권도 이달부터 규제하고 있다. 여기에 투기지역은 2주택 이상자는 신규 대출이 불가능하다.

박상언 유엔알컨설팅 대표

 

박상언 유엔알컨설팅 대표

[약력] 서울디지털대 특임교수, 전 경기대 경영학과 교수, 한국HRD 선정 명강사(2007년), 올해를 빛낸 부동산 전문가 대상(한국경제TV,2008년) [저서]나는 연금형부동산으로 평생월급받는다,10년후에도살아남을부동산에투자하라[홈페이지] www.yourandr.co.kr (02-525-0597)

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