기술적 반등? 바닥 다졌나?… 5월 부동산 지표가 말해주는 것들

기술적 반등? 바닥 다졌나?… 5월 부동산 지표가 말해주는 것들

조선비즈

​이재원 기자

 

입력 2019.06.07 06:07

다소 늘어난 거래량과 일부 오른 실거래 가격 등 서울 부동산 시장의 일부 지표가 변화의 조짐을 보이면서 시장을 분석하는 전문가들 사이에서도 다양한 의견이 나오고 있다.

기술적 반등일 뿐 아직 서울 부동산이 오른다고 보기 어렵다는 의견이 나오는가 하면, 반등을 점치는 전문가도 있다.

그렇다면 시장에서 조사된 다양한 통계들은 어디를 가리키고 있을까.

조선비즈가 KB국민은행의 주택가격동향조사 결과를 자세히 살펴보니 내림세가 멈추고 일부 반등한 곳이 있는 것도 맞지만, 거래가 여전히 활발하지 않은 데다 확실한 변화를 감지하기 어려워 지표만으로 ‘추세 전환’ 여부를 판단하기에는 어려운 것으로 나타났다.

7일 KB국민은행의 5월 주택가격동향조사 시계열자료를 보면 5월 서울의 주택매매종합가격은 전월보다 0.05% 상승한 것으로 나타났다. 주택매매종합가격에는 아파트와 단독주택, 연립주택이 모두 포함돼 있다. 지난 2월과 3월 각각 0.05%와 0.08% 하락했던 서울의 주택매매종합가격은 4월에 보합세로 올라서고 5월 들어 상승세로 전한한 것이다.

 

 

언뜻 보면 집값이 오르는 것 같지만, 사람들이 많이 찾는 아파트만 따로 떼어놓고 보면 아직 내림세다. 5월 서울의 아파트 매매가는 4월보다 0.06% 하락했다. 지난 1월부터 5개월 연속 내림세다. 다만 하락 폭은 축소되고 있다. 5월 단독주택과 연립주택 매매가격은 각각 4월보다 0.41%와 0.10% 상승했다. 5월 서울 주택매매종합가격이 상승으로 전환한 것은 이들이 이끌어낸 셈이다.

아파트 가격 지수 중 상승 흐름을 보인 것도 있다. 전국 시가총액 상위 50개 아파트만 따로 본 선도아파트 50지수다. 선도아파트 50지수에 포함된 아파트 단지 중 45개가 서울의 아파트라 서울 아파트 값의 방향을 가늠할 지표이기도 하다.

선도아파트 50지수는 지난해 12월부터 5개월 연속 내림세를 보이다 5월에 4월보다 0.33% 상승하면서 반등했다. 대단지 아파트가 내림세를 멈추고 상승세로 돌아서다 보니 앞으로 집값이 오를 수 있다는 예상도 나오기 시작했다.

가격 지표 외에 시장 참여자들의 움직임을 보여주는 지표들은 또 다른 모습이다. 매수자와 매도자의 동향을 보여주는 매수우위지수는 서울의 경우 42.4로 4월보다 상승했다. 0~200 사이에서 결정되는 이 지수는 100을 초과할수록 매수자가 많다는 의미다. 시장에는 여전히 매도자가 많은 셈이다. 이 지표는 집값이 크게 오르던 지난해 9월에는 164.5를 기록하기도 했다.

매매 시장의 활발한 정도를 보여주는 매매거래지수를 보면 4.1로 거의 0에 가깝다. 이 지수 역시 100을 넘을수록 거래가 활발하다는 것을 의미한다. 시장에서는 여전히 거래 현장이 매우 한산하다고 느끼고 있는 셈이다.

매매가격 전망지수는 86.5로 4월(81.4)보다는 높아졌지만, 여전히 ‘하락’을 예상하는 경우가 많은 것으로 나타났다.

결국 매매 가격에 변곡점이 온 듯도 하지만, 매우 적은 거래량 속에서 이뤄지는 변화라 추세가 변한다는 증거가 되기는 어렵다고 보는 시각이 많다. 서울부동산정보광장의 자료를 봐도 5월 서울 아파트 거래량은 3332건으로 4월(2402건)보다 늘었지만, 작년 5월(5455건)과 비교하면 여전히 적다.

임대차 관련 지수들을 보면 올해 초 크게 내리던 서울 전세종합가격은 5월에 -0.01%로 거의 보합권에 들어왔다. 아파트 전세종합가격도 0.10% 내렸지만 하락 폭은 줄고 있다. 매매가격 대비 전세금을 나타내는 전세가율은 역대 최저 수준인 59.3으로 4월과 같았다. 지난해 11월 60선이 무너지며 59.6을 기록한 이후 장기간 횡보하고 있다.

전문가들은 이들 지표를 종합적으로 봤을 때 서울 주택 시장, 특히 아파트 시장에 본격적인 변화가 일어난 조짐은 아직 없다고 진단한다.

김균표 KB국민은행 부동산정보팀 차장은 "통계의 절대치 보다는 흐름의 변화를 감지하는 것이 중요하다"면서 "최근 수개월간 보였던 수치에서 제법 큰 변동이 있을 때 추세가 전환했다고 판단할 수 있다"고 말했다.

그는 이어 이런 기준으로 봤을 때 5월 지표 중 매수우위 지수와 매매가격 전망지수의 경우 다소 높은 수준으로 나왔다고 했다. 하지만 조금 더 지켜봐야 확실한 추세를 알 수 있다고 했다. 김 차장은 "의미 있는 변화가 생기고 2~3개월 지속돼야 추세가 바뀌었다고 판단할 수 있다"고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 지금 통계로 시장의 추세 변화를 말하기는 이르다고 설명했다. 지난해 말부터 내림세를 이어가던 강남권 등 일부 지역 아파트가 반등하는 모습도 보이지만, 거래량이 충분치 않아 판단하기는 이르다는 것. 함 랩장은 "서울 아파트 거래량이 2015년 최고치에 달한 이후 줄곧 줄고 있다"면서 "최소한 작년만큼의 거래량은 나와야 시장의 방향성을 이야기할 수 있다"고 말했다.

그는 이어 "지금 시장은 혼조세"라면서 "강남권 등 주요 단지에서 값이 더 내리기 어렵다는 인식이 생기면서 일부 오름세도 보이지만, 규제 등 외부 환경이 완화될 가능성이 크지 않은 데다 하반기 입주 물량도 많은 만큼 올해는 박스권 양상이 이어질 것"이라고 덧붙였다.

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