세계 주요국들의 부동산 시장 동향 및 국내 시장 전망

세계 주요국들의 부동산 시장 동향 및 국내 시장 전망

 

꽃다믄향기 ・ 2019. 4. 6. 22:30

 

[출처] 세계 주요국들의 부동산 시장 동향 및 국내 시장 전망|작성자 꽃다믄향기

 

지난 글에서 알아보았듯이 금융위기 이후 은행들의 대출 규모는 큰 폭으로 축소하여 왔으며, 이를 대신해 보험사, 캐피털과 같은 그림자 금융, 및 증권사들의 공격적인 대출 상품들로 메워졌습니다. 이런 경향은 특히, 신흥 국가들에 두드러지게 나타난 경향으로 2010년대 저금리와 부동산시장 성장으로 이런 비은행권의 부동산 대출 규모는 2009년 말 20.2조원에서 2018년 9월 말 현재 46.3조 원으로 2배가 넘어 연평균 9.7%씩 빠르게 증가하였습니다.

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인프라, 플랜트 등과 같은 사회 간접 시설의 건설 투자는 금융위기 이후 지속 낮아진 반면 주택 가격의 조정이 끝난 2013년부터 아파트, 임대주택, 오피스텔 등과 같은 주거용 건물 투자가 압도적으로 이어졌습니다. 2018년 아파트 가격의 정점을 찍고 공급과잉으로 수요가 대폭 감소할 것을 미리 예측한 건설사들 특히 대기업 건설사들은 2017년 아파트 분양(서울 제외)을 사실상 중단하여 급격히 감소하여 왔습니다.

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최근 부동산시장이 아파트 가격 상승 둔화 및 하락으로 이어지고 그간 상승한 금리로 부동산 대출 관련 잠재적 불안요인이 확대되고 있는 것은 우리가 모두 알고 있는 현실입니다. 과거 저축은행의 부실과 취약성이 드러나 저축은행 위기가 발생된 후 은행권과 마찬가지로 저축은행들 역시 보험사와 증권사와 달리 총 대출 규모를 낮추어 관리하고 있습니다.

 

 

보험사의 경우 부동산 대출의 빠른 증가세에도 불구하고 보험사들의 전체 자산에서 차지하는 비중은 낮은 편으로 위험성은 낮은 편으로 정부와 업계는 바라보고 있지만, 저는 2022년 새로운 국제보험회계(IRFS17) 도입을 앞두고 자산 확보에 비상등이 켜져 2021년 이전 자산 매각과 부채 축소를 동시에 진행해야 한다는 점은 결코 위험성이 낮다고 볼 수 없다고 생각합니다.

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특히, 신종자본증권(영구채)를 회계상 IFRS17을 적용하게 되면 자산이 아닌 부채로 분류되기 때문에 한국의 보험사들의 자지 자본대비 영구채 비중 13.2% 약 4조 원은 부채 분류 시 비율이 187% 상승하게 됩니다. 다가오는 금융위기는 최상위 대기업 보험사를 제외하고 아주 어려운 상황에 직면하게 될 것으로 저는 보고 있으며 심지어 파산의 위기에 빠질 수 있어 이 업종의 주식에 투자하시는 분들은 주의가 필요하다는 의견을 드리고 싶습니다.

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반면 증권사들의 부동산 시장 대출은 만기∙유동성 변환과 관련되어 위험성이 높습니다. 특히 만기가 3개월 이하인 유동화증권이 대부분이기 때문에 부동산 시장의 침체가 지속되고 불안한 상황으로 전개되면 롤오버(차환)이 어렵게 되고 이는 곧바로 위험으로 확대되기 때문입니다. 이는 금융 위기가 오게 되면 신속하게 현금화할 수 없기 때문에 더 위험성을 가중시키는 것이죠.

 

 

지난 금융위기 후 한국의 부동산 시장은 가격 조정이 약 3년간 이어졌습니다. 물론 지역별 편차는 존재합니다. 위 차트 한국감정원의 자료에 의하면 이 가격 조정 기간 후 2013년 중반기부터 지난 2018년 상반기까지 월별 부동산 가격의 변화는 변동이 있었지만 지속 상승해왔음을 알 수 있습니다. 특히, 보라색으로 표시된 서울 수도권 지역의 부동산 가격 상승은 2018년 상반기 매우 가파르게 상승했습니다.

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이는 저금리에 따른 고수익으로 가장 안전한 투자는 ‘부동산 불패’란 사회적 분위기로 중수익의 새로운 투자처로 오랜 기간 동안 각광받으며 성장한 특히 아파트 열풍에 기인한 것으로 꾸준히 성장해왔으나 2018년 1분기 후 대출 규모가 완만한 감소세로 전환되었고 11월 금리 인상 및 부동산 대책 발표로 매매가 급격히 냉각되고 있습니다.

 

또한 무분별하게 분향해온 아파트와 더불어 은퇴자들의 선호도가 높은 오피스텔 분양 역시 사회적 문제를 불러오기 시작하고 있습니다. 또한 약 10년간 국내 부동산시장이 지역별 양극화 현상이 뚜렷해지고 서울에 부동산을 소유하는 것이 똑똑한 투자란 인식으로 지방 부동산의 하락이 먼저 시작된 이유가 되었습니다.

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특히 미국과 중국의 무역전쟁 및 다시 신흥국가들의 금융불안이 예상되어 세계 중앙은행들은 다시 저금리 기조로 U턴하게 될 것으로 보이고 이는 상대적으로 수익률이 낮은 상황이 다시 지속되기 때문에 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 자금이 최근 증시로 유입되고 있어 부동산 가격의 하락을 앞으로 부채질하게 될 것으로 볼 때 2019년 쏟아질 부동산 물량은 불붙은 부동산 시장에 기름을 들이붓는 효과로 다가와 위험성이 확대될 것으로 볼 때 이 위기를 막기 위한 재무 레버리지가 확대되지 않는 이상 피할 수 없는 재앙이 될 것은 자명합니다.

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과거, 미국, 유럽, 일본, 중국 국가들이 자국 화폐를 대대적으로 양적완화를 통해 찍어냈던 것으로 한국이 똑같이 대응하면 이들 국가들과 달이 하이퍼인플레이션으로 진입하게 됩니다. 또한 한국도 SDR 편입국가로서 같은 정책을 펼칠 수 있다는 가정을 하면 부동산 가격만 오르게 되어 결국 부동산 섹터만 하이퍼인플레이션이 발생됩니다. 이렇게 되면 사회적으로 큰 파장이 올 것은 뻔한 일이니 이 역시 좋은 시나리오가 될 수 없습니다.

- 왜 부동산 가격은 떨어질 수밖에 없을까요?

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토지 가격은 지속 상승

이런 부동산 시장의 상황은 증시로 최근 유동성이 유입되고 있지만 대부분 토지 거래로 유입되고 있습니다. 특히, 최근 남북평화와 통일 분위기로 언급해드리지 않아도 모두 아시는 지역들의 땅 투기가 이어졌는데 최근 2차 북미 정상회담이 결렬된 후 빠르게 냉각된 통일 분위기는 이 지역에 투자한 개인 투자자들의 고통이 예상되고 있습니다.

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물론, 자금 자본 100%로 투자를 하였다면 문제는 다릅니다. 부동산, 토지, 상가, 건물 등을 자기자본으로 매수하여 소유한다면 아무리 위기가 다가와도 전쟁이 아니면 자신의 자산 가격만 떨어지거나 변동되는 것이 아니고 사회 전체적 흐름과 변동으로 동조화되는 것이니 가격이 떨어지면 매도하지 않고 홀딩 하면 위험은 늘 회피할 수 있습니다. 주식은 좀 다르지요. 비싼 가격에 매수하여 폭락으로 매도 기회를(자고 일어나니 시작부터 -30% 그리고 거래도 안됨) 얻지 못하여 어쩔 수 없이 보유한 주식은 기업의 상장폐지 위험이 존재한다는 것이죠.

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주식과 부동산의 투자 개념은 다르다고 저는 생각합니다. 부동산은 말 그대로 매수하면 100% 나의 것이 되지만 주식은 비롯 빚 없이 순수 100% 내 자산으로 매수하여도 진전한 나만의 자산이 아니라는 것이죠. 이것은 위험성에 대한 접근 차원이 다릅니다.

한편, 이런 토지의 매매는 현재도 지속 활발하게 유지되고 있으며, 대부분 서울을 제외한 지역의 토지에 투자되고 있음을 알 수 있습니다.

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지난 글들에서 몇 차례 언급했듯이 지난 세계 금융위기 이후 금융네트워크뿐만 아니라 세계 주요국의 대도시 부동산시장의 움직임도 2010년 들어 동조화되기 시작했습니다. IMF의 “Global Housing Watch” 보고서에 따르면 과거 오랜 기간 동안 주택 가격의 동조화 현상이 관측됩니다. 그리고 이런 동조화는 금융위기 이후 더욱 강화되고 있고 이런 상황은 지난 블로그 부동산 관련 들에서 이미 확인하였습니다.

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세계 주요국들의 부동산 시장 동조화

IMF에 의하면 향후 부동산 시장의 변동성에 영향을 주는 주요 요인으로는 1) 글로벌 중앙은행의 정책, 2) 포트폴리오 경로, 3) 기대 자본 이익의 변화로 언급합니다. 즉 세계 주요국의 중앙은행들 특히, 미국 연준, 유럽 ECB, 일본 BOJ 그리고 중국 PBC 등의 통화정책 기조 변화는 우리가 잘 알고 있듯이 주택 담보 대출 규모, 금리, 안전자산 수요 변화 등으로 부동산 시장에 가장 중요한 변수가 됩니다. 글로벌 부동산 시장의 자금 유입 여부에 따라 특정 국가들의 부동산 시장 위험이 달라지고 세계 경기의 둔화 또는 호황 여부에 따라 기대 자본 이익이 변화되기 때문에 현재의 경기 둔화 또한 중요한 요소로 볼 수 있습니다.

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북미, 유럽 부동산 시장

지난 부동산 글들에서 미국, 캐나다 등의 주택 가격이 2012년 이후 가파르게 상승하여 버블 우려가 제가 되었을 뿐만 아니라 금리 인상에 따른 거래가 급감하여 가격이 지난 2018년 9월 이후 지속 하락하고 있음을 살펴보았습니다. 특히 캐나다의 경우 부동산시장 버블 가능성 지표인 주택가격비율(PIR)이 이미 2017년 말 120을 넘었고 임대료 대비 주택가격 비율(RPR)이 146.7을 넘어 OECD 회원국 중에서 가장 높은 수준으로 상승했습니다. 그러나, 이런 추세는 2018년 10월부터 급격히 하락세로 전환되었습니다.

- 캐나다 대 부분의 주에서 급격히 증가하는 개인파산

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이런 현상은 유럽 지역 또한 동조화되었고 특히 스웨덴과 네덜란드의 경우 호주, 홍콩, 캐나다 등과 같은 주택가격 폭등에 의한 위험성이 아주 높게 평가되고 있습니다. 네덜란드의 경우 가계부채가 GDP 대비 111%이고 가처분소득 대비 대출 비율이 231%로 사실상 주택 가격이 지속 상승하지 않는 이상 가격 조정이 지속되면 매우 심각한 채무불이행자들이 늘어날 환경을 갖추고 있습니다.

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아시아 부동산 시장

일본은 이미 1990년대 이미 장기간 불황이 시작하여 ‘잃어버린 20년’ 동안 부동산과 경기 침체를 겪은 후 2013년 ‘아메노믹스’의 등장으로 일본 중앙은행 BOJ의 적극적인 양적완화와 제로금리 정책으로 경기가 살아나고 부동산 시장도 다시 상승으로 전환되었습니다. 그러나, 최근 앞으로 한국이 겪게 될 자화상인 저출산, 고령화 및 전체 인구 감소로 부동산 수요의 한계에 직면했고, 지방 도시들이 사라지면서 빈집이 늘어났지만 이런 추세가 대도시로 이어지고 있고 경기 둔화 및 침체 그리고 수출 부진에 따른 개인들의 가계 소득이 줄어들고 있어 회복세가 다시 둔화되고 있습니다.

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한편, 미국과 중국의 무역 분쟁으로 여러모로 중국의 보복을 받고 있는 호주는 2018년 주택 시장의 하락세가 뚜렷하게 나타냈습니다. 이는 지난 부동산 글에서 호주의 부동산 시장에 대한 내용은 상세히 알아보았습니다. 또한 경기 둔화는 호주의 광물 수출에도 지속적인 악영향을 주기 때문에 만기 일시 상환 대출이 많은 호주는 부동산 시장의 위험성이 매우 높습니다. 최근 부동산 가격 하락이 가장 높은 홍콩은 중국과 미국의 무역 분쟁으로 더욱 영향을 받았지만 중국 본토와 세계 부유층들의 홍콩지역 매수세가 이어져 가격은 하락하고 있지만 상대적으로 위험성은 낮은 것으로 전문가들은 분석하고 있습니다. 중국의 경우 최근 대기업 건설사들이 전체적으로 아파트 할인 판매를 시작한 것으로 언급했던 것처럼 세계 경기의 둔화가 지속되고 실업률이 높아진다면 언제 위기가 고조될지 모르는 시한폭탄과 같은 상황입니다.

 

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한국 부동산 시장

국내 주택시장의 가격은 지역별 디커플링 현상이 지난 2015년을 시작으로 뚜렷한 추세가 이어졌습니다. 1차 적인 현상은 수도권과 비수도권 간의 가격이 탈동조화가 시작되었고 최근에는 수도권 부동산 가격이 급등해온 반면 비수도권은 침체로 진입하여 양극화 현상이 두드러졌습니다.

이런 양극화는 우선적으로 지방 경제의 붕괴를 우선적으로 손꼽을 수 있습니다. 지난 블로그 글들에서 여러 차례 언급했듯이 정부의 환율 개입으로 10년간 막대한 혜택을 받은 대기업들은 사회에 화원 하기 위한 재투자의 형태로 제조 공장 및 설비 투자 확대를 해야 되는데 강성 노조, 고임금, 보호무역 등의 지정학적 세계정세를 이유로 지속적으로 해외 공장 진출에 열을 올렸습니다. 물론 조선업종같이 경쟁력 저항에 따른 어쩔 수 없는 구조조정이 불가피했지만, 반도체, 자동차, 화학 등과 같은 제조 산업은 이미 4차 혁명의 스마트 팩토리 시스템이 도입되었기 때문에 저임금의 이유로 해외 기지를 세우는 것은 납득되지 않는 내용입니다.

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이것은 기업환경 즉 정부의 지나친 간섭과 규제가 이들 대기업들의 해외 진출 러시를 연출했다고 저는 판단하고 있습니다. 특히, 지난 이명박근혜로 이어지는 10년간의 무능한 국정 운영은 현재 우리가 고통을 분담해야 하는 많은 원인들을 제공하였습니다. 중국의 시진핑은 ‘일대일로’, ‘중국제조2025’로 일본의 아베는 ‘아베노믹스’로 경기 부양과 미래 먹거리 개발을 위해 총력을 기울이는 동안 ‘4대강 사업’, ‘UAE 원전 수주’, ‘해외 자원 개발’, 알짜 공기업 해외 자본에 민영화 등등 이루 헤아릴 수 없는 매국노 행위로 현재의 경쟁력 없는 한국의 상황을 만들었습니다.

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만약 해외 에너지 및 광물 개발 사업을 꼼꼼한 견실하게 추진하였다면 중국의 ‘일대일로’ 사업처럼 국내외로 신규 일자리 창출뿐만 아니라 경기 부양 및 에너지 자원 확보에 의한 수입비용 조달 감소에 의한 제품 수출 경쟁력 확보로 대내외 경쟁력을 갖추어 다가오는 위기에도 경착륙 없이 지나쳐 다시 비상할 수 있는 근간을 만들고도 남았을 것으로 생각되기 때문에 더욱 과거 정부의 무능함에 울분을 토할 수 밖에 없습니다. 지나고 보니 문제도 많고 탈도 많고 비리도 많았던 군 독재 시절이지만 나라의 경제와 국민의 생활 수준 향상을 높이기 위한 노력은 그 어느 최근의 대통령 보다 존경할 만큼 높았다는 생각이 듭니다. 사랑하는 사람도 이별을 해야 그 사람의 소중함을 뼛속 깊이 느끼듯이 사람의 업적도 시간이 지나야 역사가 평가를 해 주는 것 같습니다.

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이런, 기업의 해외 진출과 미래 성장 먹거리에 대한 정부의 관심과 노력이 낮아 결국 국내의 지방 경제가 서서히 망가지고 일자리가 사라져 지역 경제가 위축되고 특히 서울과 수도권의 인구의 유입은 부동산 수요가 심각하게 낮아졌습니다. 이런 현상은 특히 조선업종의 쇠퇴기로 진입한 이후 뚜렷해졌고 이런 부동산 시장의 둔화 및 가격하락은 서서히 수도권 지역으로 전염되기 시작했습니다.

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결국, 2018년 1월 초 서울지역 중심으로 아파트 가격이 나홀로 강세를 나타내게 됩니다. 지방의 부동산 경기가 뚜렷한 하락세로 이어지고 경기 위축은 수요가 많은 특히 가장 인기 있는 서울지역의 부동산 소유가 답이란 인식의 확산은 지난해 무서운 가격 폭등을 일으켰습니다.

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그러나, 주택 거래량은 이미 2016년 이후 지속적으로 감소하였습니다. 이는 위에서 언급했듯이 지방의 주택 매매가 급격히 줄어 들었기 때문인데 마지막 불타오른 서울도 지난 9월 전반적인 위축이 시작되었고 특히 11월 금리 인상과 부동산 대책 발표로 매매 건수가 급격히 감소하게 되었습니다. 2018년의 경우 아파트 매매 건수는 -11.1%로 상대적으로 낮은 편이지만 다가구주택이 -45.9% 감소하고 연립 주택은 -15.9%로 감소하였습니다.

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부동산의 미래

최근 분양된 아파트 단지의 형상은 제가 자주 표현하는 닭장과 같은 모습입니다. 특히 빼곡히 세워진 동들로 햇볕이 들지 않은 가구들도 있고 세워진 층수 또한 기본 30층이 대부분입니다. 그렇다면 향후 금융 위기 또는 경착륙에 의한 부동산 가격이 조정 즉 리밸런싱이 되면 이런 고층 아파트를 투자의 대상으로 삼아 매매해야 할까요?

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지난 금융위기 후 부동산 시장의 가격 조정이 마무리될 시점에서 블랙스톤이 아시아 지역에 4조 5천억 원의 펀드를 조성한다는 소식 후 부동산도 주식 시장도 꾸준히 상승해왔습니다. 지난 2018년 미국 블랙록이 주요 기관투자자들을 대상으로 조사한 투자 전망 결과 부동산과 실물펀드 투자 비중이 확대될 것으로 전망했습니다.

최근 텍사스퍼시픽 그룹이 약 46억 달러 규모의 ‘아시아펀드 7호’, 블랙스톤의 스타필드 하남의 지분 매입, 블랙록의 부동산 투자 강화 등의 기사들이 늘어 부동산 경기가 다시 호전될 것으로 분위기 전환을 유도하는 것으로 보입니다. 그런다 이들은 상업용 부동산 투자가 대부분이기 때문에 아파트와 같은 개인 주택 시장에는 큰 영향을 주게 되지 않을 것으로 저는 생각하고 있습니다. 물론 상업용 부동산이 크게 상승한다면 부수적인 영향은 있겠지요. 그러나, 아직 세계 주요 은행들의 QE4와 같은 지난 양적완화의 정책과 제로금리 시대로 통화정책 기조를 완전히 변동시키지 않았습니다. 또한 한국의 경우 공급과잉도 문제지만 인구의 감소 및 통계청의 인구추계 피라미드를 참조하면 결코 전망이 밝지 않습니다.

 

1990년 연령별 인구 구성

제가 성장하던 시대에 군독재정권은 “아들딸 구별 말고 하나만 낳아 잘 기르자”란 구호로 가난을 타파하려는 정책을 펼쳤습니다. 그러나, 이 정책의 후폭풍이 이제 몰려옵니다. 또한 한국의 OECD 국가 진입 후 IMF을 겪은 한국은 다시 눈부신 발전을 이어왔지만 남을 의식하고 보여 주기를 좋아하는 사회적 현상은 많은 교육비 지출을 유도하여 저 출산을 여전히 유지하게 만드는데 일등공신을 하였습니다.

 

2020년 연령별 인구 구성

물론, 캐나다처럼 이민 정책으로 생산 가용 인력을 수입하면 생산 인력은 확보할 수 있습니다. 그러나, 여러 차례 언급했던 대기업들의 국내 제조 기지 확대 및 정부의 대응이 우선적으로 이루어져야 합니다. 이미 글로벌로 연결된 세계는 기업하기 좋은 환경과 우수한 인력이(한국처럼 고등교육률이 높은 국가도 없습니다) 있고 세금 감세 혜택 등으로 해외 기업들의 투자를 유치해야 합니다. 그러나, 최근 미국과 중국의 무역 분쟁에서 볼 수 있듯이 향후 세계는 보호무역에 좀 더 강화를 둘 것으로 볼 때 쉽지 않은 상황입니다.

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살집은 필요합니다. 기본적으로 사람은 의식주가 해결되어야 인간답게 살아갈 수 있습니다. 그러나, 10억 이상의 부동산을 빚을 내지 않고 소유할 수 없는 상황이라면 서울 근교에 훨씬 저렴한 주택을 매매하는 것이 훨씬 행복하고 윤택한 생활을 할 수 있습니다. 선택은 자유지만 남에게 보여주는 삶은 진정 주연이 없는 영화와 같은 삶이 되는 것은 아닐까요?

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아파트의 층수가 높을수록 수명이 짧아지고 재건축은 불가능합니다. 이미 선진국들은 과거 오래전에 아파트로 몰려드는 도시의 인구를 받아들이는 정책으로 추진했지만 실패로 마무리되었습니다. 이런 이유로 제가 살았던 북미지역에서는 빈곤층이 저렴하게 임대해 살수 있는 임대 건물을 “아파트(Apartment)”로 불립니다. 즉 방이 분리된 것을 의미 임대 전용 건물로 층간 소음이 매우 심하기 때문에 헤드폰을 끼고 사는 사람들도 흔합니다.

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어떤 생활 환경을 그리고 삶을 선택할 것인가?는 개인의 선택입니다. 다만 빚을 내어 선택하는 삶은 평생 노예로 살아가게 된다는 함정이 있다는 것을 우리는 잊어서는 안되겠습니다. 주식은 100% 자기 자본으로 매수하여도 100% 자기 자산이 아니기 때문에 매도 보다 매수가 더욱 어려운 것이지요.

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투자의 판단은 개인의 몫입니다.

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[출처] 세계 주요국들의 부동산 시장 동향 및 국내 시장 전망|작성자 꽃다믄향기