삶이 부동산이 될 정도로 공부해야 ‘부동산 투자’를 익힐 수 있다: 시네케라 민경남 인터뷰
최기영(ㅍㅍㅅㅅ 본부장, 이하 최): 퇴사하신 지 얼마나 되신 거예요?
민경남(시네케라, 부동산 투자 전문회사 KN Properties): 2018년 5월에 했으니까, 곧 1년 다 되어가네요.
최: 잘 나가는 KB의 부동산 펀드 매니저가 그 좋은 직장을 왜 떠나셨는지?
민경남: 일단 첫 번째 이유는요, 직장 생활이 더 위험하다고 판단했던 거고요. 앞으로 길어야 10년인데, 어느 정도 이상으로는 더 승진할 자신이 없었어요. 그게 10년 안에 부서장, 임원, 본부장이 못되면 퇴사해야 하거든요. 그게 더 위험한 거라 생각했어요. 그리고 다들 아시다시피 근로소득자는 벌 수 있는 돈의 한계가 분명하잖아요. 금융기관도 그 상황은 비슷해요. 또한 아파트 투자야 회사 다니며 병행할 수 있지만 빌딩이나 상가 투자는 거의 불가능하거든요. 그리고 아직 젊어서(?) 다시 취업을 할 수도 있잖아요^^;
최: 투자는 잘 되십니까?
민경남: 1년에 제대로 1건을 투자하겠다는 목표가 있었는데요, 작년에는 목표는 달성했고, 올해도 그 목표를 달성하기 위해 열심히 뛰고 있습니다.
삶이 부동산이 될 각오를 해라: 하루 2시간씩, 2년
최: 직장 때려치고 부동산이나 주식 투자자로 살고 싶어 하는 일반인이 꽤 많잖아요. 그 사람들에게 민경남 님은 워너비 인물이 될 텐데, 첫 부동산 투자는 어떻게 시작하신 거예요?
민경남: 저는 사실 어렸을 때부터 부동산에 관심이 많았어요. 저희 어머니가 안 쓰는 피아노를 못 버리고 계셨던 적이 있어요. 그때 제가 이 집의 사용가치가 얼만데 저 피아노 때문에 그 임대료(사용가치)를 버리고 있냐, 버리자. 피아노 다시 사더라도. 그게 고등학교 때였거든요? 공간, 부동산, 숫자 이런 쪽에 좀 빨랐던 거 같아요.
최: 고등학교 때부터…;
민경남: 대학교 때도 계속 이 집은 얼마고 저 집은 얼마고, 이런 게 계속 눈에 들어오더라고요. 그러다 사회생활을 부동산 자산운용 회사로 시작을 했죠. 그러면서 자연스럽게 일반인하고 다르게 정통의 부동산 투자와 운용에 대해서 배운 거죠.
최: 부동산에 대한 감각, 지식은 업무 하면서 자연스럽게 배운 것인가요? 아니면 따로 더 공부하셨나요?
민경남: 일하면서 배우는 게 크죠. 하지만 아무리 부동산 펀드매니저라고 해도 업무를 하면서 자연스럽게 알게 되는 것보다는 개인 시간을 투자해서 배우는 것이 더 많습니다. 주말이나 저녁 시간에 따로 공부하고 여기저기 투자할 거 없나 찾으러 다니고, 시간을 계속 썼어요.
최: 부동산이란 게 발품 팔아야지 보이는 건데, 직장인들은 그게 쉽지 않을 것 같아요.
민경남: 주중 퇴근 후나 토요일에는 부동산 중개사를 만나고, 일요일은 가족들 데리고 나들이 겸.
최: 임장 가는 거예요?
민경남: 네. 아기띠 메고 근처에서 맛있는 밥집 하나 찾아뒀다가, 부동산 물건 보고 끝나고 밥 먹고.
최: 삶이 부동산 그 자체가 되어버리는 거군요. 그 정도가 아니면 투자하면 안 될 것 같은데…
민경남: 사실 그래요. 하루에 몇 시간씩, 굉장히 많은 시간을 부동산 투자에 쏟지 못하는 분들은 부동산 투자를 하면 안 된다고 생각해요.
최: 하루에 몇 시간, 몇 년 정도는 봐야 할까요?
민경남: 하루 2시간씩 2년 정도? 물론 자가로 살 한 채를 산다면, 그렇게까지 공부를 많이 할 필요는 없을 것 같아요. 하지만 그건 투자가 아니니까요.
최: 살 집을 사는 건 투자가 아니에요?
민경남: 그거는 실거주할 집을 사는 거잖아요. 말 그대로 생존.
최: 실거주는 다른가요?
민경남: 네. 당장 거주를 하건, 지금은 들어가지 못하지만 미리 사둔 한 채는 집 값이 오르든 떨어지든 상관이 없는 거잖아요, 내가 살 집은 있어야 하는데, 집 값이 오른다면, 같이 오르는 것이고, 그 집에서 이사를 간다고 하더라도 비슷한 수준의 집은 비슷한 가격일 테니까 서울 집을 팔고 지방으로 내려가지 않는 이상 시세차익은 기대할 수 없죠.
하지만 살집 한 채를 산 뒤 두 번째 집을 산다고 한다면, 그때부터는 투자의 영역이 되는 것이고, 공부를 많이 해야 한다고 봅니다. 한 채 사는 것 정도는 책이나, 블로그들만 봐도 어느 정도는 할 수 있으니까요.
최: 그래서 추천하는 책은 『돈 버는 부동산에는 공식이 있다』와 『지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다』?
민경남: 네. (웃음)
최: 결국 모든 투자는 저평가된 종목을 사서 제 값이 되었을 때 파는 거잖아요? 주식이나 부동산이나 저점과 고점을 찾아서 그 시점에 매매를 해야 할 것 같습니다.
민경남: 그건 신이 아닌 이상 알 수 없을 것 같습니다.
최: 그럼 어떻게 해요?
민경남: 내 손에 돈이 얼마 있는지 따지며 대응해 나가야 됩니다.
최: 돈을 얼마나 빌려야, 또는 빌릴 수 있는지를 따지란 말이죠?
민경남: 내 돈이 현재 얼마 있고, 부동산을 소유했을 때 그중 자기자본비율이 얼마 정도 되고 부채비율이 얼마나 많아지고, 내 LTV나 DTI가 얼마나 높아지는지 그 부분만 체크하면 된다고 생각합니다.
최: 그런데 지금은 규제 때문에 대출받을 수 있는 비율이 고정되어 있지 않나요?
민경남: 이제 집값의 40% 이상 빌리기는 쉽지 않죠.
최: 40%는 적은 건가요, 많은 건가요?
민경남: 케바케인데요. 예를 들어 공무원이나 공기업 다니는 30대 분들이 40% 받으면 좀 적은 거고요, 퇴사하고 근로소득이 없으신 분들이 40% 받으면 너무 많은 거고요. 그 사람의 자산과 향후 소득의 안정성, 거기에 따라 달려 있는 것 같아요.
최: 누군가 “집 한 채 구하고 싶다, 어떻게 해야 되냐”고 물어보면 뭐라고 답을 하시나요? 너 연봉 얼마냐, 이것부터 물으시나요?
민경남: 그렇죠. 너 재무 상태 어떻게 되냐, 그것부터 듣습니다.
최: 그다음엔?
민경남: 그다음에 뭐, 만일 현재 부채가 없다 그러면 한 채는 빨리 사라 그러죠. 하지만 지역이 어디가 좋다 그런 건 절대 얘기 안 해 주고요.
최: 지역을 얘기 안 해주시는 이유는 뭐예요?
민경남: 모르니까요. 갑자기 경부고속도로가 지하화 될지, 2호선이 지하화 될지, 고속터미널이 이전할지 또 어떤 규제책이 나올지 모르잖아요.
최: 그러면 일단 내 집 한 채정도는 가지고 있어야 한다. 왜죠?
민경남: 폭등하는 것에 대한 대비잖아요.
최: 폭등하는 것에 대비?
민경남: 13년도에 아파트를 갖고 있었다고 생각해 보세요, 그거 얼마 됐을까요? 당시에는 공인중개사들도 매수하지 말라고 하던 시절이었어요. 그런데 돌이켜 보세요. 그 당시 무주택 포지션이 얼마나 위험한 행동이었는지요.
최: ‘부동산은 길게 보면 우상향이다’라는 거군요.
민경남: 네. 화폐가치가 떨어지니까요.
살 거면 ‘서울의’ ‘좋은’ 아파트를 사야 하는 이유
최: 하지만 그렇다고 한 채 사는 게 쉽지는 않잖아요.
민경남: 그러면 갭투자… 라도 해 놔야죠.
최: 아, 갭투자… 요즘은 갭투자 좀 힘들지 않나요?
민경남: 예전보단 어려워졌죠. 아무래도 전셋값이 많이 빠졌으니까요.
최: 어디든 상관없이?
민경남: 서울에 대해서는 Yes에요. 서울 외에는 잘 모르겠어요. 제가 보지 않는 지역이라서요.
최: 서울만 보시는 이유가 있어요?
민경남: 여러 가지 이유가 있는데요, 첫 번째는요, 제가 보기 편해서에요. 먼 데는 제가 시간을 많이 뺏기잖아요. 그리고 투자할 때도 한 7번에서 10번 보고 매수하고 나서도 두세 달에 한 번씩 가 봐야 되는데, 지방이나 해외 이런 데 투자하면 그게 안 되거든요. 부동산 중개사무소 가면 “이 물건은 싸요, 왜냐하면 소유자가 해외에 있어서 주변 시세를 잘 모릅니다”, 이런 얘기 하잖아요? 그거 당하면 안 되죠.
직장이 다 서울에 있잖아요. 그것도 굉장히 중요한 이유고, 세 번째는 서울은 되게 공급 부족이거든요, 한정적이고. 외곽을 그린벨트로 다 막아놨잖아요, 규제도 어마어마하잖아요. 희소성이 있는 거죠.
그리고 수익률보다는 수익이 중요해요. 아무래도 서울 소재 부동산들이 자산 사이즈가 크다 보니깐 수익이 커요. 어차피 부동산 투자하려면 품은 똑같이 들어가는데 기왕이면 리스크를 감당할 수 있는 선에서는 큰 걸 할수록 낫죠.
최: 7번, 10번을 왔다 간다 한다… 투자하기까지 과정이 궁금합니다.
민경남: 네 단계에요. 첫 번째가 손품. 검색. 두 번째 발품. 세 번째 계약. 네 번째가 잔금 지급 및 등기. 일단 손품은 제일 먼저는 자기 총알하고 대출 가능금액 확인하고요. 그걸 확인한 다음에 지역도 좁혀 나가고, 시세도 파악하고.
최: 어떤 방식이세요? 그 지역을 싹 훑으면서 필터를 걸면 후보지가 쫙 나오는 거예요?
민경남: 그렇게 할 때도 있는데요, 저 같은 경우는 그냥 뻔한 아파트들 있잖아요? 제일 좋은 아파트들. 반포 자이, 래미안 퍼스티지, 아크로리버파크, 또 뭐가 있을까요. 대치동 우선미, 래대팰(래미안대치팰리스), 개포에 있는 신축 아파트들, 잠실 엘스,리센츠, 아선 올선, 이런 거 그
중에 아무거나 사요. 시세보다 싼 거. 아무거나.
최: 뭐가 싼 지 모르잖아요?
민경남: 시세가 있잖아요. 실거래가. 싼 지 비싼지 쉽게 알 수 있죠.
최: 근데 싼 걸 사람들이 가만히 두지 않을 것 같은데?
민경남: 맞아요. 싼 물건은 가만히 있는 사람한테 안 오거든요. 부동산 중개사한테 계속 달라고 얘기도 하고 계속 돌아다니고 해야죠.
최: 일단 저는 궁금한 게, 싼 거를 어떻게 찾는지 그 방법이 제일 궁금해요. 싼 게 있으면 경쟁이 치열할 거 아니에요?
민경남: 그게 공부가 필요한 건데요. 싼 거 찾는 거는 실거래가랑 비교하면 싼 거를 알 수 있고요, 그 다음에 싼 거를 구하는 방법은 공인중개사 사무소를 계속 방문하면서 타이밍을 보고 있어야죠.
최: 싼 거 찾는 시세나 이런 걸 쭉 볼 때가 책으로 많이 공부를 한 상태에서는 가능할 것 같고.
민경남: 뭐 사실 실거래가 이렇게 보고 부동산 가서 얼마에요 물어봐서 그 가격 보고 비교만 하면 되는 거니까요.
최: 실거래가 비교하는 건 주로 어떤 방법을 쓰세요?
민경남: 국토교통부에 실거래가 데이터 다 나오거든요. 노가다 하면서 그걸 엑셀에 다 옮겨요
최: 그냥 쭉~ 보고 어 이거 괜찮네 하면 엑셀에다 집어넣고 집어넣고.
민경남: 네. 지금 거래량이 급감했잖아요. 예를 들면 2018년에 서울 아파트가 1월달에 11,000채가 거래됐어요. 그때는 양도세 중과 직전이라 매도할 사람들이 많이 매도하고 나머지는 주택임대사업자 등록을 했어요. 보통은 한 3천에서 5천채가 거래돼요. 근데 19년 1월에 610채가 거래됐어요. 거래가 완전히 비정상적인 시장이잖아요. 내가 사고 싶다고 살 수 없는 시장이거든요.
최: 안 파는 거죠?
민경남: 안 팔죠. 고점 대비그렇게 빠졌는데 왜 팔아요. 소유자들은 한 번 높은 가격에 본인의 부동산과 유사한 부동산이 거래되면 그 가격이 마음 속에 본인의 부동산 가격이 되버리거든요. 다주택자나 소유자들의 재무 상태가 얼마나 안정적인데요. 그걸 왜 팔아요. 지금 1주택자로 가두리로 몰고 있잖아요. 1주택자가 돼 봐요, 안 팔죠. 왜 팔아요. 다 내 집 1채는 있어야 되는데.
최: 그럼 투자자 입장에 더 어려운 것 아닙니까?
민경남: 그래도 아직도 다주택자들이 많으니까요. 세금 계산 제대로 못 해보고 불편할 거라고 생각하는 다주택자들은 가끔 물건을 내놓거든요. 또 일시적 2주택자라든가요. 특히 요즈음은 국적포기자들 매물이 많이 나와요.
최: 어쨌든 확률적으로는 좀 어려워졌다고 봐야 되겠네요? 없진 않아도.
민경남:그쵸. 어렵죠. 거래가 안 되니까요. 다주택자들이 팔 이유가 없는 거예요. 이미, 많은 다주택자들이 2018년 4월 전에 팔 사람은 팔고 나머지들은 임대주택을 등록을 한 거예요. 임대주택을 등록한다는 얘기는요, 이게 어떤 자신감이냐면요, 나는 이 자산을 8년간 묶어놓겠다는 거거든요. 어마어마한 자신감인 거예요.
최: 그때까진 바뀌겠지?
민경남: 그것도 그렇고요, 8년 동안 내가 버티는 데 지장이 없다는 계산이 나와서 다들 임대주택을 하는 거거든요. 난 이거 안 팔아도, 이 돈이 영영 묶여 있어도 된다는 거잖아요. 아까 다시 말씀드린 걸로 넘어가면, 아파트 매 1월 거래량이 보통 평균이 3~5천이었는데 지금 18년 1월에 1만 1천이었어요. 2019년 1월에 610채. 이때 갑자기 확 거래가 된 거예요. 이제는 안 파는 거죠. 내가 왜/. 아무리 1년 동안 오른 폭이 다 떨어졌다고 하더라도요, 보유하고 있는 사람의 입장에선요, 예를 들어 10억까지 올라갔다, 그다음부턴 가격이 떨어지면 자기는 손실을 본 걸로 인식을 하거든요. 쉽게 못 팔아요.
최: 손실 확정을 하기 싫어서.
민경남: 네. 그리고 재무적으로 뭐 아쉬울 게 없는데 뭐하러 팔겠어요. 그러니까 다 증여해 버리잖아요.
최: 한 채는 사라고 하셨고, 두 채부터 투자하는 게 좋은가요?
민경남: 그게 왜 그렇냐면요, 막상 집을 사 보면 생각이 달라져요. 제가 무수하게 많은 사람들을 그동안 상담을 해 줬어요. 근데 다들 보면, 한 채 사는 사람은 없어요. 일단 7~80%는 끝까지 안 사요. 제가 아무리 이런 거 백날 얘기해도, 이게 묘한 믿음이 있어요
최: 묘한 믿음?
민경남: 왜냐면 떨어진다는 논리도 제가 지금 되게 그럴싸하게 수도 없이 말할 수 있거든요? 떨어질 거야 하면서. 반대로 오를 만한 요소도 되게 많아요. 그래서 아예 안 사는 사람도 있는데, 산 사람들은 이렇게 느껴요. 어라, 한 채 사봤자 의미가 없네? 떨어진들 어쩌리, 오른 들 어쩌리.
최: 그렇죠, 한 채는 결국 내가 살아야 하니까.
민경남: 살고 있는 집 팔아서 비슷한 집 간다고 해도, 그 집 역시 올라가니… 별 차이는 없지만 두 번째부터는 시세차익, 매각차익을 남길 수 있으니 투자가 되는 거죠. 어쨌거나 무주택자에서 1주택자가 된다는 건, 집이 조금이라도 오를 거라는 판단 하에 지른 거잖아요. 아무리 생존 이런 걸 제가 얘기해봤자요. 근데 그런 사람들은 하나 사 봤더니 생각보다 어렵지도 않고 돈도 많이 안 들어가고, 오른들 의미도 없고. 그래서 또 사는 거예요. 6채 산 동생도 있어요 그래서.
최: 여섯 채?
민경남: 2년 만에요.
최: 와… 세금이 어마어마하겠는데요?
민경남: 세금은 팔 때 내는 거니까요. 아직 일부만 팔았으니 별로 안 냈죠.
최: 신용이 어느 정도 받쳐줘야 하겠네요? 대출 이자도 많이 나올 텐데.
민경남: 대출 뭐 직장인이었으니까 신용대출 1억 이상 받았죠. 14~15년에는, 강남 새 아파트가 반포 기준으로 2억 원이면 살 수 있었어요. 행당동 이런 데도 5천에서 7천이면 살 수 있었어요. 영등포 당산동 이런 데는 3천만 원이면 살 수 있었어요. 그러면 다섯 채 산들 1억 5천에서 2억이면 사는 거잖아요. 신용도하고 그런 거 얘기할 필요도 없던 시절이었던 거죠.
최: 지금은 힘들지 않을까요?
민경남: 지금은 그렇죠. 서울 주요 권역 아파트는 한 채 사는데도 최소 3억은 있어야 되니까요. 완전 다른 시장이 됐죠. 하지만 아직도 빌라는 5천만 원으로 살 만한 것들이 많이 있어요.
최: 한 채는 반드시 사라, 그리고 어느 정도 수익을 물가상승률 이상으로 얻으려면 두 채부터는 투자할 만하다.
민경남: 네.
최: 두 채부터는 빡세게 공부를 해야 되는데, 투자한다면 이 정도만 수익만 보고 욕심 없이 해라, 혹은 이 정도는 받아야 된다. 뭐 이런 걸 제시해 주신적은 없나요?
민경남: 없습니다. 그러다 1%라도 틀리면 제가 욕을 먹을 수 있어요. 돈 받은 것도 아닌데요. 대신 이렇게 이야기해요. 이거 사면 10년 들고 갈 수 있냐고. 들고 갈 수 있다 그러면 사라 그러고요, 단타로 치고 3년 후에 어떻게 포지션을 바꾸고, 이런 얘기하는 사람들은 알아서 하라 그러고.
최: 아파트 기준으로 단타는 어떻게 되는 거예요?
민경남: 1년 이내가 단타겠죠. 1년 넘겨야지 일반세율로 넘어가거든요.
최: 1년 이내에 매각이 많이 일어나나요?
민경남: 잘 안 하죠.
‘기진맥진’할 때까지 아파트를 봐야 하는 이유
최: 대표님은 거래 사이트에서 거래된 내용을 눈으로 쭉 훑고 싸네 싶은 거 딱 짚어서 엑셀로 정리를 한 다음에, 그다음에 필터를 걸어서 하는 거예요?
민경남: 필터링 당연히 하고요, 학군 보고 지하철 보고, 입지 다 보고, 내부 평면 보고요, 세대수 보고 오래되었는지 주차는 어떤 식으로 돼 있는지 보고, 학원가 보고, 주위 전망 보고 공원 보고, 마트 보고 병원 보고, 다 보죠 이제.
최: 그런 게 우선순위가 있어요?
민경남: 그쵸, 1순위가 초등학교고요, 2순위가 지하철역이요.
최: 지하철역은 걸어서 몇 분 이내인가요?
민경남: 지하철역은 최대 반경 500m 이내 있어야 해요.
최: 초등학교는 단지 안에?
민경남: 그게 베스트인데 그런 데가 별로 없으니까요. 최소한 2차선 이상의 길은 안 건너는 데를 찾죠. 그 두 개가 안 맞으면 다 탈락이에요. 그럼 필터링이 되는 거죠.
최: 그럼 몇 개 안 남겠네요.
민경남: 많이 안 남아요. 그래서 고민거리가 확 줄죠.
최: 발품을 판다는 것은 어떤 건가요? 가서 직접 눈으로 보는 건가요?
민경남: 낮에는 햇빛 보러 가는 거고, 동네 분위기 느끼러 가는 거고. 유흥가는 낮에 진짜 안 보이거든요. 밤에 뭐 갖다 놓잖아요, 풍선도 갖다 놓고, 불빛 쫙 켜고. 낮엔 안 보여요. 밤낮 주말 주중 다 계속 가 보야 돼요. 당연하죠. 지금 사는 게 얼마 짜린데요. 지금 제가 서울만 한다는 이유가 다시 나왔잖아요.
최: 교회가 있는 게 좋은 거예요, 없는 게 좋은 거예요?
민경남: 교회가 있으면요, 주말에 소음이 좀 있고요. 교통 굉장히 혼잡하게 만들고요.
최: 집 안에서는 뭐 보세요?
민경남: 첫째로 베이 수. 베이가 뭐냐면요, 집이 남향이면 남향을 근접한 거실과 방의 개수예요. 방 1, 방 2, 거실, 방 3, 부엌, 화장실 있고 현관… 이러면 3베이예요.
최: 4베이가 요새 유행하지 않나요?
민경남: 1 4베이가 좋죠. 그리고 이제 뭐 맞바람이 잘 치는지, 수납공간이 많은지, 세탁실이나 주방은 얼마나 넓고 주방에 창은 있는지, 통풍이 잘 되는 창으로 돼 있는지, 주방에서 외부를 볼 수 있어서 아이들 노는 모습도 볼 수 있는지. 천장고는 얼마나 높은지, 그런 것들.
최: 진짜 내 집, 남의 집 엄청 다니셨겠네요.
민경남: 엄청 많이 다녔죠. 수백 개는 본 것 같아요. 천 개가 넘을지도 몰라요. 어마어마하게 많이 봤어요. 하루에 20개 넘게 본 날도 있는데요.
최: 여기 한 번 투자해볼까 시~작 해서, 계약서에서 등기까지 마치는 데 어느 정도 걸리세요?
민경남: 3~5개월이요. 그래서 회사생활을 제외한 모든 게 마비돼요, 투자를 한 번 하면요. 그 하나를 사기 위해서.
최: 거꾸로 말하면 이 정도 할 각오 없으면 안 하는 게 좋다.
민경남: 그 과정도 굉장히 고통스러워가지고요, 하나 딱 끝내고 나면 몇 달은 아예 물건을 쳐다도 안 봐요. 너무 힘들기 때문에.
최: 근데 지금 말씀 들으면 굉장히 잔인한 현실인데. 무주택자가 적어도 집을 한 채는 반드시 사야 되는데 그걸 하려면 이 5개월의 과정을, 5개월도 시네케라 님이니까 5개월이지.
민경남: 아니에요, 기간은 오히려 제가 더 길 거예요. 이것저것 너무 따지니까. 다른 분들은 더 빨리, 훨씬 빨리도 하실 수 있으실 거예요.
최: 할 수는 있지만…
민경남: 그러니까 그냥 Buy하는 건 가능하죠. 싸게 거래하는 게 아니고 시세대로 거래하는 거요. 그건 생각보다 쉽게 사요.
최: 청약 넣고요?
민경남: 청약 당첨은 로또 당첨만큼 너무 어렵고요. 일반 신축 아파트 사는 거는 상대적으로 손쉽습니다. 미분양된 아파트를 사거나 분양권을 프리미엄 주고 사는 들어가는 것도 방법이죠. 그런데 현재 서울에는 미분양된 아파트가 딱 19채 있어요. 그러니까 서울이 떨어질 거라고 한다는 것 자체가…
최: 정말 딱 한 동이네요…
민경남: 한 동도 아니죠. 한 동이면 80개, 100개 있으니까요. 한 3개 층, 4개 층 이 정도 있는 거죠. 뉴스에서 떨어진다 하는데… 뉴스에서는 전국을 대상으로 얘기하잖아요. 대한민국 전체로 봤을 때는 공급과잉 맞아요. 서울은 공급 부족인데 말이죠. 대부분의 보고서들이 수도권/ 수도권 외로 분리를 해요. 근데 그렇게 하면 안 되죠. 지방도 대구하고 부산하고 광주가 다른데, 이번에 광주 올라간 거 봐봐요.
서울 평균 내고, 대한민국 평균 내고, 그것 자체가 개인 투자자들에게는 큰 의미는 없어요. 투자자 입장에서는 말이죠. 정부 관계자들이나 공무원들은 당연히 거시적인 관점으로 판단해야 되겠지만, 일반 투자자들은 그런 정보가 필요 없죠. 수도권이 동두천하고 판교는 다르잖아요. 굉장히 디테일해져야 돼요, 통계를 많이 열심히 보되, 세밀하게 봐야 합니다.
부동산, 꾸준한 공부와 자료 탐색만이 답이다
최: 사람들이 부동산 공부하려면 뭘 주의 깊게 봐야 하나요?
민경남: 1번 신문, 2번 블로그, 3번 시장 보고서 및 각종 통계지표, 4번 책 및 강의. 그리고 이렇게 보고 들은 자료들을 꼭 정리해야 해요. 그렇지 않으면 내 지식이 되지 않아요. 블로그 같은 공간에 저장하면 금상첨화죠.
최: 신문은 뭘 봐야 돼요?
민경남: 경제신문이죠. 경제신문을 비판적으로 봐야 합니다.
최: 비판적으로? 어떻게요?
민경남: 그러니까 제목만 보고 아, 그렇구나… 이럴게 하니고 학교 때 공부하는 것처럼, 출력해서 오려서 줄 쳐 가면서, 그리고 통계 같은 게 있으면 가서 직접 들어가서 확인해 보고, 그런 식으로 공부를 해야 돼요.
최: 뉴스에 대해서… 경제 뉴스도 여러 가지 있잖아요, 지금 말씀하신 거는 거시경제나 부동산 쪽인가요? 주식 빼고.
민경남: 주식도 당연히 봐야죠. 다 맞물려 있는데.
최: 이거 읽는 데도 꽤 걸리겠는데요?
민경남: 저는 하루 한 시간 정도 써요 최소한. 그리고 스크랩하고요. 일부는 블로그에 정리해서 올리고요.
최: 지금도?
민경남: 그런 시간을 벌기 위해서 퇴사를 한 것도 있죠.
최: 경제신문 다 보세요?
민경남: 한경매경은 꼭 하드카피로 봐요.
최: 2개면 충분합니까?
민경남: 일단은요. 근데 저 같은 경우는 그 외에도 부동산 뉴스는 누가 모아놓은 거 많잖아요? 그거 따로 보고요.
최: 책은 나올 때마다 좋은 책 있으면 찾아보는 거고, 신문은 매일매일 데일리로 쭉 하는 거고. 블로그는 선수들의 블로그?
민경남: 선수들의 블로그 뭐 이런 거. 그다음에 각종 경제 보고서들, 시장 보고서들.
최: 추천하는 보고서 있어요?
민경남: KB연구소요.
최: KB 출신이라서 그러시는 거 아닙니까?
민경남: 그런 것도 좀 있지만, KB가 부동산 쪽에 강하잖아요. 그다음에 정부기관 자료들. 국책연구원, 6대 국책기관들을 포함해서. 통계청, 한국은행, 기획재정부, 국토교통부, 서울시.
최: 교육도 그렇고, 책도 그렇고 꽤 많은 분들이 보다 디테일한 얘기를 원하시는 것 같아요. 부동산 책에 대부분 그런 기대를 하고 읽잖아요. 그럼에도 불구하고 그 기대를 만족시키는 책은 아직까지 없었던 것 같고, 그나마 시네케라 님 이번 책이 Q&A 형태로 쭉 나와가지고 그나마 가려운 데를 많이 긁어주는 부분이 있구나,라고 생각을 하는데. 주로 제일 많이 여쭤보는 부분들이 어떤 부분이세요?
민경남: 언제 사요? 어디 사요? 뭘 사요? 경매 어때요? 상가 어때요? 오피스텔 어때요? 빌라 어때요? 이런 것들이죠. 고점 아닌가요? 대출받기 무서워요. 그런 것들이죠.
최: 답하기 싫거나 어렵겠군요.
민경남: 전 바로바로 답해줄 수 있어요. 일단 제 책에 다 나와 있어요 다.
최: 노골적인 책 홍보이긴 한데… 그럼 짧게 말씀해주시면, 언제 사요?
민경남: 돈 준비돼 있을 때요.
최: 어디를 사요?
민경남: 서울에 자기가 생각했을 때 제일 좋은 거.
최: 고점이에요?
민경남: 통화량이 맨날 늘어나는데요? 고점이라는 단어 자체가 무의미한 거죠. 제가 하루 종일 부동산 고민을 했고 지난 10 몇 년 간 얼마나 많은 사람들이 저한테 질문을 했겠어요. 사실 물어봐 주시는 질문들이 대동소이해요. 디테일에서 차이가 나고 부지런함에서 차이가 나고 실행력에서 차이가 나는 거지.
저는 제가 분석력에서 뛰어나다? 탑이다? 이런 생각 안 해요. 저도 계속 다른 분들 수업도 듣고, 교육도 가고 그렇거든요. 저도 투자 진행하기 전에 친한 사람들에게 계속 PT 해보면서 검증받아요. 혹시나, 하다못해 숫자를 틀리지 않았나. 엑셀을 강의하는 데도 불구하고 혹시나 제가 숫자를 틀리지 않았을까 너무나 그게 겁나요. 그러니까 제가 고통의 시간이라고 표현을 했잖아요.
최: 그렇다면 강연 때에는 어떤 내용을 말씀하실 예정이신가요?
민경남: 투자 및 거래 전에 꼭 알아야 되는 것, 초보자들이 제일 많이 물어보는 것, 거기에 대한 이야기 해 드릴 거고요, 좀 강력하게 얘기하는 것 중 하나가 이것도 모르고 투자를 접근하는 건 되게 무모한 짓이다. 이건 아는 정도가 아니고 외워야 될 정도다, 하는 내용을 해 드릴 거예요. 절대로 떠먹여 주는 거, 찍어주기 이런 거 일절 얘기 안 해요.
최: 어떤 분들이 오시면 좋을까요?
민경남: 완전 초보는 조금 어려우실 거고요, 등기 한두 번 정도 쳐 보신 분들이 딱 좋을 것 같아요. 그분들이 제일 많이 배워가실 거예요.
[시네케라 민경남] 지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다
- 부동산 투자에 관심은 있는데, 확신이 없어서 망설이거나 사 놓고 불안해하는 분
- 투자 전, 그리고 거래 전에 무엇을 꼭 알아야 하는가?
- 엑셀을 통해 부동산 관리는 물론 내 삶까지 정량화하기
- 임장에서의 핵심과 부동산 계약에서 주의할 점
- 날짜: 2019년 3월 28일
- 시간: PM 7:30~9:30
- 장소: 강남역 비타임 (서울 서초구 서초대로74길 33 비트빌딩 B1)
필자 최기영
'◐ 경제.부동산의 칸 .. > *부동산 관련,기고 칼럼 등' 카테고리의 다른 글
| 빅데이터에서 블록체인까지…'부동산서비스 아이템 모여라' (0) | 2019.03.18 |
|---|---|
| "거래 끊긴지 1년…공시가만 올라 울화통" (0) | 2019.03.17 |
| 부동산 심리 5개월 만에 반등…집값 바닥론 퍼지나? (0) | 2019.03.16 |
| [취재후] ‘아파트 공화국’에 던져진 ‘종부세 폭탄’의 진실 (0) | 2019.03.15 |
| [부동산융합포럼] 100세 시대 미리 대비하는 '부동산 투자 전략' (0) | 2019.03.09 |