올해 수익형부동산 5대 이슈는?

올해 수익형부동산 5대 이슈는?

뉴시스

입력 2017-12-28 16:10:00 수정 2017-12-28

 

올해는 수익형 부동산 거래량이 역대 최다치를 기록하는 등 상가·오피스텔 등이 이전보다 각광받은 한 해였다. 

베이비부머 은퇴가 본격화하면서 창업자가 늘어난데다 1인가구 증가, 고령화 가속화 등 사회현상과 맞물린 것으로 분석된다. 또한 연이은 부동산 및 대출규제로 투자자가 주택시장에서 수익형부동산으로 옮겨가는 ‘풍선효과’도 한 몫했다. 

이에 28일 상가정보연구소는 올 한해 수익형부동산 시장을 달군 5대 주요뉴스를 소개했다.

◇거래량 ‘역대 최다’

올해(1~11월) 전국 상업업무용 부동산 거래량은 34만7047건으로 집계됐다. 이는 지난 2006년 통계를 시작한 이래 역대 최고치다.

국토교통부에 따르면 월별 거래량은 올초 2만건을 웃돌다 지난 5월 3만건을 넘어섰다. 거래량이 3만건을 넘어선 것은 역대 처음이다. 이후 꾸준한 증가세를 보이다 긴 추석연휴가 있던 지난 10월(2만8714건) 한차례 주춤했다. 하지만 한달만인 11월(3만7030건) 다시 이전 수준을 회복했다.

이같은 추세는 창업 증가세와 맞물린다. 베이비부머 세대의 은퇴가 본격화하면서 창업자가 증가해 수익형 부동산 임차 및 매매수요도 늘어났기 때문이다. 

또한 저금리가 장기화하면서 임대수입을 노린 투자자가 수익형부동산 시장에 흘러들었다. 연이은 부동산 규제책으로 주택시장에서 수익형부동산으로 투자자가 옮겨가는 ‘풍선효과’로도 풀이된다.

올해 월별 거래량은 ▲1월 2만3160건 ▲2월2만5606건 ▲3월 2만8950건 ▲4월 2만8816건 ▲5월 3만1013건 ▲6월 3만3675건을 ▲7월 3만6418건 ▲8월 3만8118건 ▲9월 3만5547건 ▲10월 2만8714건 ▲11월 3만7030건 등이다.

◇골목상권의 부상…‘젠트리피케이션’ 우려

올해에는 골목상권이 쇼핑 명소로 주목받았다. 특히 서울대입구의 ‘샤로수길’이나 마포구 망원동 일대의 ‘망리단길’, 연남동 일대인 ‘연트럴파크’ 등 이전에는 주목받지 못했던 상권이 한순간에 핫플레이스로 떠올랐다. ‘공트럴파크’나 ‘송리단길’ 등 골목상권이 유행처럼 번지는 분위기다. 

‘젠트리피케이션’ 문제도 대두됐다. 급등한 임대료를 감당하지 못해 기존 임차인이 내쫓기는 현상이다. 이에 정부는 임대료 급등을 막고 공공 임대상가 등 영세상인이 저렴하게 입주할 수 있는 공간마련에 힘쓰겠다고 밝혔다. 

◇RTI도입…대출받기 어려워진다

금융위원회는 지난 11월 26일 여신심사 선진화 방안을 발표했다. 여기에는 내년 3월부터 부동산 임대사업자가 사업자대출을 받을 때 임대수익 이자상환비율(RTI)을 산출해 대출 적정성 여부를 심사한다는 내용이 담겼다. 주택은 1.25배, 상가나 오피스텔 등 비주택은 1.5배를 적용한다는 방침이다. 

부동산 임대업 대출액은 지난해 말 기준 140조4000억원으로 집계됐다. 전체 자영업자 대출액 중 가장 큰 비중(26.9%)을 차지한다. RTI도입이 가계부채 건전성 차원에서는 바람직하다는 의견이 있지만 부동산 투자여건이 지나치게 악화될 수 있다는 우려도 공존한다. 

◇기준금리 인상

한국은행 금융통화위원회는 지난 11월말 기준금리를 기존 연 1.25%에서 0.25%포인트 올린 1.50%로 정했다. 금리인상이 단행된 것은 지난 2011년 6월 이후 6년5개월만이다. 

그동안 수익형 부동산 수요가 증가한 데는 저금리가 한몫했다. 역대 초저금리 상태가 장기화에 접어들면서 저축보다 임대수입을 노리고 투자시장에 뛰어든 이들이 늘어났기 �문이다. 또한 낮은 대출금리를 이용해 시세차익을 노리고 매입하는 투자자도 상당했다. 

이번 기준금리 인상이 소폭으로 이뤄진데다 여전히 1%대 저금리기조를 유지하는 만큼 시장에 큰 충격을 가하지는 않을 것으로 전문가들은 보고 있다. 하지만 앞으로 금리인상이 몇 번 더 이뤄진다면 시장이 침체될 가능성도 높다.

◇상가임대차보호법 개정안 입법 예고

법무부는 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안을 지난 12월 21일자로 입법예고했다. 소상공인을 보호하고 젠트리피케이션을 방지하려는 취지다. 

개정안은 내년부터 상가 임대료 상승률을 현행 최고 9%에서 5%로 제한하는 내용을 골자로 한다. 법 적용 기준이 되는 환산보증금도 지역별로 50%이상 높이는 등 대다수 임차인이 법의 보호를 받도록 했다. 하지만 임차인의 계약갱신청구 기간을 기존 5년에서 10년으로 늘리는 방안은 포함되지 않았다. 

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “올해 부동산규제가 주택시장에 초점이 맞춰졌지만 내년에는 상가에도 규제가 적용될 수 있다”며 “내년에는 규제와 금리인상 등이 겹치면서 수익형부동산 시장이 올해보다 주춤할 수 있다”고 전망했다. 

이어 “수익률이 낮거나 장기간 공실이 발생하는 물건을 중심으로 급매물이나 경매물건이 증가할 수 있다”며 “자금이 넉넉한 이들에게는 오히려 투자 적기가 될 수 있지만, 그렇지 않은 경우에는 유망물건 위주로 보수적으로 접근하라”고 조언했다.

【서울=뉴시스】

 

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