[MONEY & RICHES] 부동산시장 규제 A부터 Z까지 '한눈에'

[MONEY & RICHES] 부동산시장 규제 A부터 Z까지 '한눈에'

다주택자 대출 LTV 70%→30%
분양아파트 잔금대출도 DTI 심사
1주택자도 거주해야 양도세 비과세

• 정석우 기자
• 입력 : 2017.08.18

 

 

빚을 내서 집을 살 때는 용기가 필요하다. 막연한 두려움으로 내 집 마련을 주저하고 있는 무주택자에게 필요한 것은 두려움의 구체적인 대목을 정확하게 인지하는 것이다. 내 집을 소유할지 남의 집을 빌려 살지는 각자가 판단할 몫이지만 두려워야 할 지점을 구체적으로 분류해내는 데 주저하는 것은 생활인의 바람직한 자세가 아니다. 규제는 "넘어서지 말라"는 제약선이기도 하지만, "여기까진 괜찮다"는 허용선이기도 하다.

제약선과 허용선을 정확하게 이해하려면 최근 정부의 잇단 부동산·금융규제의 역사를 제대로 이해할 필요가 있다. 정부가 2015년 7월 22일 발표한 가계부채 종합관리방안을 시작으로 올해 8·2 대책까지 7차례의 굵직한 부동산·금융규제책을 살펴보며 규제의 큰 줄기를 살펴보자.

규제를 풀어준 것은 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 각각 70%와 60%로 완화한 2014년 7월 24일 최경환 당시 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 '초이(choi)노믹스'가 마지막이었다. 정확히 1년 뒤인 2015년 7월 22일 발표된 '가계부채 종합관리방안'부터는 규제 강화가 시작된다.

핵심은 이른바 '여신심사 선진화 가이드라인' 도입이다. 길게는 10년까지 원금은 한 푼도 갚지 않은 채 이자만 내는 거치식 주택담보대출이 전대미문의 초저금리 바람을 타고 유행을 본격화했다. 하지만 이 대책으로 지난해 2월 1일 수도권 주택 구입을 위한 은행 주택담보대출을 시작으로 신규 주택 구입용 담보대출의 원금 분할상환이 의무화됐다. 올해 3월 13일부터는 지방을 포함한 전국의 은행·보험·상호금융권 주택담보대출로 전면 시행됐다.

뚜렷한 소득도 없으면서 거치식 대출로 투자자 행세를 해온 '좀비' 투자자들의 투기 열기가 다소 가라앉는 듯했지만 대출 증가세는 이어졌다. 정부는 지난해 6월 28일 내놓은 '2016년 하반기 경제정책방향'에서 주택도시보증공사(HUG)라는 기관으로 하여금 9억원 초과 분양아파트의 중도금대출을 전면 중단토록 했다.

고가 분양아파트가 많은 서울 강남권의 중도금대출 조이기로 분양권 투기 열풍을 진정시키기 위한 조치다. 당시만 해도 투자자는 HUG와 주택금융공사(HF)라는 정부 보증기관에서 각각 2건씩, 모두 4건의 중도금대출 보증을 받을 수 있었다. 분양가의 10%만 투자하면 4개의 분양권 투자가 가능했다는 얘기다. 지난해 8월 25일 나온 '가계부채 관리방안'은 두 기관 모두 합쳐 2건의 보증만 허용해 2건의 중도금대출, 즉 2건의 분양만 가능하도록 바꿨다. 은행들은 중도금대출을 해주고 분양권자들에게 돈을 떼여도 보증기관이 전액을 갚아줬다. 이것이 사업성이 없는 아파트 분양권자·입주권자에 대한 무분별한 대출로 이어졌다. 중도금 보증 한도를 대출액의 100%에서 90%로 강화하는 조치도 병행됐다. 10%는 은행이 위험을 떠안으라는 뜻이다.

하지만 시장은 흔들리지 않았다. 원금은 나눠 갚으면 그만이었고 이조차 여의치 않으면 전세 낀 주택을 구입하는 '갭(gap)투자'라는 신기술이 보편화한 지 오래였다. 금융위원회와 금융감독원이 주도한 각종 금융규제는 대출 증가세를 꺾는 데 역부족이라는 사실이 입증되면서 규제 패러다임이 금융규제에서 부동산규제로 전환하기 시작했다. 그 신호탄은 지난해 11월 3일 나온 '실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안', 이른바 11·3 대책이다.

서울 강남4구와 과천 등 과열 양상이 심한 지역에 대한 분양권 전매가 입주 이후 시점인 소유권 이전등기 시까지 금지됐다. 나머지 서울 지역을 포함한 전국 37개 지역으로도 부분적인 전매제한 조치가 병행됐다. 같은 해 11월 24일 나온 '8·25 가계부채 관리방안 후속조치'에서 원금 분할상환 의무화 대상을 분양아파트 집단대출 일종인 잔금대출로 확대한 것을 제외하면 11·3 대책 이후에는 모두 국토교통부가 주도한 부동산규제가 반복됐다.

올해 5월 9일 새 정부가 출범하고 한 달 뒤인 6월 1일 대통령이 "가계부채 관리방안을 8월까지 마련하라"고 지시했지만 가계부채를 걱정할 틈이 없을 정도로 집값이 천정부지로 치솟기 시작했다. 가계부채 대책이 나오기도 전에 6·19 대책과 8·2 대책이라는 부동산규제가 연거푸 나온 배경이다.

6·19 대책은 11·3 대책 때 분류한 청약조정대상지역을 경기 광명 등을 포함한 전국 40곳으로 확대하고 해당 지역에 대해 예외 없이 분양권 전매를 금지했다. 초이노믹스 이후 변동 없던 LTV와 DTI를 처음으로 강화(각각 60%, 50%)했다. 분양아파트 잔금대출의 경우 지난해 11월 24일 대책으로 원금 분할상환이 의무화(올해 1월 1일 이후 입주자 모집 공고분 아파트)된 데 이어 DTI 적용도 의무화됐다.

하지만 여전한 저금리와 치솟는 집값에 "늦기 전에 보금자리 마련에 나서자" "한 번도 안 산 놈은 있어도 한 번만 산 놈은 없다"는 생각으로 수요자들은 경쟁적으로 집값을 올리기 시작했다. '실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'이라는 표제를 단 8·2 대책은 서울과 과천, 세종을 투기과열지구로 분류하고 LTV와 DTI를 각각 40%까지 강화했다. 주택대출이 한 건이라도 있는 이들에게는 이 비율을 30%까지 강화했다.

강남4구뿐 아니라 마포·용산·성동·강서·영등포구 등 서울 11개구는 투기지역으로도 분류돼 같은 투기지역 기준 가구당 주택담보대출을 1건으로 제한했다.

 

2년 동안 전세를 끼고 갖고 있다가 팔면 안 내도 됐던 양도소득세를 이달 3일 이후 취득한 주택부터는 거주하지 않으면 1가구 1주택이라도 양도세를 내게끔 했다. 내년 1월부터 분양권을 내다 팔면 무조건 50%의 양도세를 내야 한다. 투기지역과 투기과열지구를 포함한 청약조정대상지역 전역에서 중도금보증은 다음달부터 가구당 1건으로 제한된다. 대출 없이는 분양아파트 청약·당첨·입주 일정을 두 개 이상 진행할 수 없다는 뜻이다.

[정석우 기자]
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