[부동산] 2017년 2월 주택 인허가/분양/착공/준공/미분양

[부동산] 2017년 2월 주택 인허가/분양/착공/준공/미분양

 

분석리서치 | 유진투자 이상우 | 2017-03-30 10:45:36

 

 

2월 인허가 49,582호(-7.7%YoY), 분양승인 14,184호(-6.3%YoY)  2월 전국 인허가는 49,582호로 전년대비 7.7% 감소했다. 수도권의 주택 인허가(-16.3%YoY)물량이 8개월 연속 감소했으며, 지방(-6.9%YoY) 역시 2개월 연속 감소했다. 수도권 전체 인허가 감소에도 불구, 서울(9,407호, +60.1%YoY)은 큰폭으로 증가했다. 경기(13,503호, -32.0%YoY), 인천(831 호, -38.0%YoY)은 감소했다. 2월 서울 인허가물량이 대폭 증가한 이유는 초과이익환수제 유예 일몰을 앞두고 재건축 조합들이 서둘러 인허가를 받은 것으로 풀이된다.  2월 분양 승인은 14,184호로 전년 동월대비 6.3% 감소했다. 2017년 1월부터 잔금대출 규제 강화로 따라 분양일정을 작년 연말로 앞당긴 영향(2016년 12월 49,445호, +54.0%YoY)으로 인한 기고효과 및 정치 불확실성에 따른 건설사들의 분양지연 때문으로 해석된다. 하지만, 수도권은 전년 동월대비 13.5% 증가했다. 경기(4,041호, +15.8%YoY)와 인천(3,050호, +629.7%YoY)의 증가 때문이지만, 반면 서울(54호, -97.9%YoY)은 큰 폭 감소했다. 2월 착공: 36,135호(+12.5%YoY), 준공 40,815호(+26.1%YoY)  2월 착공은 36,135호(+12.5%YoY)로 전월 감소추세에서 증가로 전환했다. 이번 2월은 아파트 증가(23,228호, +27.5%YoY), 아파트외 주택 감소(12,907호, -7.1%YoY)로 설명된다. 아파트 착공이 큰 폭 증가로 돌아섰지만, 1월 착공 급감(-33.0%YoY)를 감안하면, 특별한 의미는 없다.  2월 준공은 40,815호(+26.1%YoY)였다. 아파트(27,438호, +37.3%YoY), 아파트외(13,377호, +8.1%YoY) 모두 증가했다. 수도권(16,742호, +1.9%YoY)에서는 서울(5,178호, -8.3%YoY)와 인천(560호, -1.2%YoY)은 감소, 경기(11,004호, +7.8%YoY)가 증가했다. 현재 수도권 내에서도 서울의 입주가 2개월 연속 전월대비 감소하고 있다는 사실에 주목해야 한다. 2월 미분양: 61,063호(+3.0%MoM), 준공후미분양 9,136호(-2.1%MoM)  2월 미분양은 61,063호로 전월 대비 3.0% 증가했다. 2016년 8월 이후 5개월 연속 감소세를 마치고 2개월 연속증가했다. 하지만, 서울의 미분양(187호, -8.8%MoM)은 빠르게 감소 중이라는 점을 주목해야 한다. 전국적으로는, 수도권인 경기(14,492호, -4.0%YoY), 인천(3,335호, -8.4%MoM) 감소를 비롯하여 대구(703호, -15.1%YoY), 부산(1,041호, -5.5%YoY), 광주(764호, -6.6%YoY)등 지방 대도시들 또한 감소했다. 반면, 경남(11,117호, +42.6%MoM), 울산(811호, +18.9%MoM)등 조선소가 있는 지역의 미분양은 큰 폭 증가했다. 미분양 증가의 대부분은 경남/울산 등 최근 분양결과가 호조였던 지역에서 발생했다는 점이다. 최근 분양된 아파트들의 상품성을 확인해봐야 할 시점이다.  전체 미분양 증가에도 불구, 준공후미분양(9,136호, -2.1%MoM)은 4개월 연속 감소세다. 서울의(90호, +60.7%MoM) 준공후 미분양이 대폭 증가한 것처럼 보이지만 증가규모가 34호에 불과하기 때문에 의미가 없다. 최근 분양부진 우려에도 불구, 준공후 미분양 감소속도는 그만큼 시장의 주택수요가 강함을 의미한다. 즉, 현재 주택상황을 여실히 설명하고 있는 지표는 바로 준공후미분양이다. 서울 주택공급 감소에 주목해야 함  2월 인허가/분양승인을 통해 서울 주택공급이 향후 감소할 가능성이 점차 확대됨을 주목해야 한다. 전월세 거래증가 및 준공후미분양 감소지표를 통해 서울 주택수요가 강함은 계속 확인되는 반면, 주택공급은 감소전환되고 있기 때문이다.  부동산 지표를 전국단위로 판단하는 경우, 결과를 잘못해석할 가능성이 커진다. 부동산은 전국 단일시장이 아니라, 세부지역별로 별개이기 때문이다. 수도권, 특히 서울의 부동산지표가 강함에 주목해야 할 때다.

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