한국 부동산 경기는 대략 10년 주기로 오르락내리락을 반복했다. 개인차는 있지만 대체로 상승기를 경험한 사람은 돈을 벌었고, 하락기를 경험한 이는 반대의 길을 걸었다. 모든 국민이 잘 살도록 하는 것이 국가의 목적인데, 열심히 일하고도 부동산 하락 때문에 인생이 꼬여버린 국민이 많아진다면 큰 사회적 문제다.
이 같은 현상을 최소화하기 위한 장치가 바로 정부의 부동산 규제다. 시장이 과열된다 싶을 때 저렴한 공공주택 공급을 늘려주면 진정될 가능성이 높다. 반대로 시장이 침체에 빠질 것 같으면 재산세를 낮춰 사람들의 주택 보유를 유도할 수 있다. 이 같은 정책 집행을 통해 정부는 부동산 시장 안정과 서민 주거복지 향상이란 두 가지 목표를 달성하고자 한다. 5000만 국민을 들었다 놨다 하는 마술과도 같은 부동산 정책을 해부한다.
◆ 과잉 건축 틀어막는 공급규제
시장이 과열 양상을 보인다고 판단할 때 정부에서 꺼낼 수 있는 첫 번째 카드는 민간주택 공급이 줄어들도록 유도하는 공급 규제이다. 대표적인 것으로 공공 임대주택 공급 확대와 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 심사 강화가 있다. 공공 임대주택 공급 확대의 목적은 규제라기보다 서민 주거복지 보호에 더 가깝다. 하지만 공공 임대주택 공급 확대로 집을 사야 할 실수요자들이 민간 주택을 선택하지 않게 된다면 건설사 입장에서는 미분양을 우려해 신규 건설을 자제할 가능성이 높다.
이 정책은 박근혜정부가 2014년 10월 30일 발표한 '서민 주거비 부담 완화 방안'에 포함됐다. 공공임대리츠 1만가구 확대, 준공공임대주택 활성화 등이 당시 발표된 대표적 공급규제형 정책들이었다.
주택도시보증공사 분양보증 심사 강화는 건설사들의 신규 분양을 억제하는 효과가 있다.
주택도시보증은 신규 아파트의 평균 분양가와 인근 아파트 평균 가격을 비교해 일정비율을 초과할 경우 '고분양가'로 규정, 심사를 강화하고 분양가 인하를 유도한다. 고분양가 판정 기준이 강화되면 건설사는 높은 분양수익을 기대하기 힘들어진다.
최근 주택도시보증이 서초, 강남 일대 일부 재건축단지들의 고분양가 판정 기준을 110%에서 100%로 내리자 5000만원 이상의 분양가를 기록할 것으로 예상됐던 아크로리버뷰의 분양가가 3.3㎡당 4194만원으로 주저앉았다.
◆ 투기심리 잡는 거래규제
거래규제는 투기세력에 의한 시장 과열을 막기 위해 주로 사용된다. 대표적인 규제가 투기과열지구 및 투기지역 지정이다. 투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가상승률에 비해 지나치게 높고 청약경쟁이 과열된다고 판단되는 지역을 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정한다. 투기과열지구로 지정된 지역에서는 입주 시까지 분양권 전매가 제한되며 재당첨제한 규정 역시 강화된다. 재건축 단지의 경우 조합원지위(입주권)의 양도도 금지된다. 2002년 9월 집값이 급등하면서 강남 3구가 투기과열지구로 지정됐다가 2011년 12월 해제된 바 있다.
투기지역은 투기과열지구와 유사한 기준으로 지정되지만 주무 부처가 기획재정부라는 점에서 차이가 있다. 지정 시 양도소득세(양도세)를 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 부과하는 데다 10%의 탄력세율이 중과되기 때문에 세금 부담이 높아진다.
분양권 전매제한도 투기심리를 잡는 데 효과적인 규제다. 투자 목적으로 부동산 시장에 뛰어든 사람들이 가장 널리 이용하는 것이 분양권 매매다. 청약에 당첨된 후 프리미엄이 붙으면 프리미엄만 받고 분양권을 다른 투자자에게 넘기는 것이다. 초기 투자금이 적은 데다 청약 1순위 자격이 완화된 탓에 최근 전문 투자자는 물론 일반인들도 뛰어들고 있다. 청약경쟁률이 수십대 1을 넘기는 일이 비일비재하다.
◆ 간접적이지만 강력한 조세규제
조세규제는 주택 수요나 공급에 직접 영향을 미치지는 않지만, 집을 거래하거나 한 채 이상 보유하는 행위에 영향을 미쳐 부동산 시장을 움직인다.
대표적인 조세규제가 양도세다. 양도세는 부동산, 영업권, 회원권, 유가증권 등 다양한 자산에 적용되는 거래세다. 주택 양도세는 1가구 1주택일 경우 보유기간 2년 이상, 양도가액 9억원 이하라면 과세되지 않는다. 하지만 다주택자나 고가주택 보유자가 주택 거래를 할 경우 차익에 대해 최대 38%의 세금이 부과되고 경우에 따라 10%의 탄력세가 중과된다. 박근혜정부가 2013년 내놓은 '서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'에는 '미분양·신축주택 외에 기존주택도 양도세 5년간 면제'가 포함됐는데 전문가들은 이를 두고 정부의 부동산 경기 부양 의지가 강력하다고 진단했다. 문진혁 우리은행 세무자문팀장은 "양도세율 조정은 주택 거래에 직접 연결되는 강력한 규제"라고 설명했다. 재산세도 일종의 조세규제다.
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최후의 카드 금융규제 4대 부동산 규제 중 가장 강력한 것이 금융규제다. 금융규제는 수요나 공급에 앞서 돈줄을 조여버리기 때문에 시행 즉시 시장에 반응이 나타나며 효과 또한 강력하다.
대한민국 금융규제의 꽃을 꼽자면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이다. 이 두 정책은 주택 수요자의 대출을 옥죄는 방식으로 수요를 줄인다. 특히 DTI는 현존하는 부동산 정책 중 가장 강력한 장치로 꼽힌다. 2000년대 초중반 노무현정부가 부동산 급등을 막고자 10여 차례에 걸쳐 내놓은 대책의 대미도 바로 DTI였다. 온갖 규제를 비웃듯 과열을 이어가던 부동산 시장이 2007년 1월 DTI 40% 적용범위를 6억원 미만 주택으로 확대한다는 정부 발표가 나오고 난 이후에야 진정국면에 들어갔다.
대출금리 인상이나 심사요건 강화도 금융규제에 포함된다. 최근 정부에서 발표한 보금자리론 축소 및 자격요건 강화가 대표적이다. 정부는 가계부채를 축소하기 위한 정책이라고 내놨지만 현장에서는 집을 사기 위한 저리대출이 어려워지면서 주택 구매 수요를 떨어뜨리게 됐다.
고종완 매일경제 명예기자(한국자산관리연구원장)는 "역사적으로 볼 때 다양한 규제정책 중 금융규제가 가장 강력하고 재건축 개발이익 환수, 세금 중과, 분양가 상한제, 전매제한도 상당한 효과가 있는 것으로 드러난 반면 택지개발이나 임대주택공급, 미분양 해소책은 상대적으로 효과가 제한적이었다"고 말했다.
[정순우 기자]
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