[김은호의 부동산 토요정보] 수익형 부동산 저렴하게 구입하는 방법 5選

[김은호의 부동산 토요정보] 수익형 부동산 저렴하게 구입하는 방법 5選

김은호 (eunhokim86@heraldcorp.com) 기자 | 기사입력 2015.09.05 08:50

 

[헤럴드 G-밸리 김은호 기자]

최근 부동산 시장에 보다 나은 수익을 위해 저렴하게 구입하는 요령에 관심이 높아지고 있다.

대표적인 방법으로 ▲할인분양 상가, 오피스텔 ▲무이자 혜택 상가, 오피스텔 ▲전용률 높은 상가 ▲서비스 면적 제공 상가, 오피스텔, 오피스 ▲저층, 북향 오피스텔 등이 있다.

분양업체들은 치열해진 경쟁만큼 투자자 눈높이를 맞추기 위해 안간힘을 쓰고 있지만 업계에서는 당장 눈에 보이는 혜택만 보지 말고 개발호재가 풍부해 향후 발전가능성이 있는 지역인지 따져보고 임차인이나 주 이용객이 선호라는 입지인지도 사전에 살펴봐야 한다고 주문했다. 

[사진제공=부동산센터]

▲할인분양 상가, 오피스텔=수익형 부동산의 수익률을 높이는데 ‘분양가 할인’이 가장 효과적이다. 분양가 할인은 대부분 준공이 임박했거나 완료된 상가나 오피스텔에서 주로 사용하는 기법이다. 경기 불황, 공급 과잉 등으로 미분양이 늘면서 잔여물량 해소를 위한 분양가 할인이 늘고 있다는 것이다. 이런 경우 초기 투자 부담이 줄고 임차인이 확보된 경우도 많아 바로 임대수익 회수도 가능하다.

그러나 할인상가 투자시 미분양의 원인을 철저히 분석해야 한다. 입지가 떨어지는 것인지, 가시성과 접근성이 나빠서인지, 본래 분양가가 인근 지역대비 거품이 많은 것은 아닌지 등을 정확히 파악해야 한다. 주변지역 경쟁 상가와 비교도 필수다. 할인이 됐다고는 하나 주변지역 상가에 비해 경쟁력이 없는 가격이라면 큰 혜택을 볼 수 없기 때문이다.

▲무이자 혜택 상가, 오피스텔, 도시형 생활주택=중도금 무이자 혜택은 중도금 납부일부터 잔금 치르는 시점까지 이어진다. 따라서 입점이나 입주까지 기간이 길거나 중도금 액수가 큰 상가나 오피스텔 일수록 그만큼의 금융비를 절감할 수 있다. 특히 중도금 무이자 혜택의 경우 초기 자기 투자금을 줄이려는 수요자에게 가장 큰 매력으로 작용하고 있는데 이자부담이 줄어 상가나 오피스텔을 보다 저렴하게 분양받는 효과를 얻을 수 있다. 하지만 융자 없이 순수 자기 자본으로 상가나 오피스텔에 투자할 경우에는 금융 혜택이 도리어 불리하게 작용할 수도 있어 유의해야 한다.

▲전용률 높은 상가=주차장 등 상권활성화에 필요한 면적이 증가하면서 상가나 오피스텔의 전용률도 상대적으로 떨어지고 있다. 상가와 오피스텔의 평균 전용률은 50%내외로 전용률이 높은 상가나 오피스텔이 주목을 받고 있다. 결국 전용률이 높을 경우 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실질적인 분양가를 낮추는 간접적인 효과가 있어 실속형 투자가 가능해지는 셈이다.

▲서비스 면적 제공 상가, 오피스텔, 오피스=전용·독점 테라스나 발코니, 높은 층고 등 서비스 공간을 제공하는 수익형 상품들이 인기를 끌고 있다. 이런 부동산이 주목을 받는 이유는 비슷한 분양가, 같은 분양 면적의 수익형 부동산을 계약했을 때에도 공간 활용 면적에 따라 느끼는 체감 분양가가 달라지기 때문이다. 공간 활용이 높으면 실사용 면적도 늘어나기 때문에 임대 수요자의 선호도가 높고 임대료 책정에도 유리해 상대적으로 높은 투자수익률을 기대할 수 있다. 최근에는 복층형 설계도 주목을 끌고 있다.

▲저층, 북향 오피스텔=오피스텔 투자시 저층이나 북향을 주목하는 것도 수익형 부동산을 저렴하게 구입하는 방법중 하나다. 저층이나 북향을 여러채 구입하는 경우 가격 협상도 가능하다. 오피스텔 분양업체들은 분양가 책정 시 일반적으로 저층과 고층의 가격차를 적게는 5%에서 많게는 20%까지 두지만 정작 입주 후 임대료는 거의 대동소이한 동조현상이 일어나고 있다. 최근에는 전세난 등으로 주거용 기능이 강화되고 있는 오피스텔 구입시 실거주자들은 남향과 고층을 선호하는 반면 임대를 목적으로 하는 투자자들은 북향과 저층을 선호하는 현상이 나타나고 있는 것이다.

흔히 아파트의 경우 남향이나 고층인 ‘로얄층’에 속하는 물건을 선호하는 이유는 임대도 잘되고 향후판매도 수월하기 때문이지만 임대용 소형 오피스텔은 층이나 건물 방향에 따른 월세 차이가 적은데다 상대적으로 저층이나 북향 제품의 분양가가 저렴해 결과적으로는 수익률 측면에서 유리하기 때문으로 업계는 보고 있다.

장경철 부동산센터 이사는 "저금리로 수익형 부동산이 인기를 끌면서 저렴하게 마련하는 방법에 투자자들의 관심이 늘고 있다"이라며 “수익형 부동산의 목적이 안정적이면서 꾸준한 임대수익이 목적인 만큼 입지나 교통여건이나 개발호재 등도 두루 따져봐야 한다”고 조언했다. 


◈ 수도권 분양중인 고객 맞춤형 수익형 부동산 현황


광교신도시 광교 푸르지오시티2차=광교신도시에 ‘광교 푸르지오시티2차’ 단지내 상가가 분양중이다. 신분당선 광교역의 초역세권으로 대규모 유동인구의 중심상권으로 자리매김하고 있다. 오피스텔 786실 단지내 상가로 지상 1층~2층, 103개실로 구성돼 자체적인 상주고객과 유동인구 유입이 용이하다. 권리금이 없고 회사보유분을 할인분양하고 있다.

평택 포승국가산업단지내 '스마트빌 포레'=경기도 평택 포승국가산업단지 內 중심상권에 바다 조망이 되는 임대수익형 부동산인 '스마트빌 포레'가 분양중이다. 이번에 지하 1층부터 지상 16층 규모로 1층은 26개 근린생활시설, 지상 2~4층은 주차장, 지상 5~12층 소형 아파트(도시형 생활주택) 291가구와 지상 13~16층 오피스텔 148실로 구성된다. 오피스텔과 도시형 생활주택은 계약금 15%, 1차 중도금 15%, 2·3차 중도금 35% 무이자 조건으로 최대 60%까지 대출이 가능하며 실투자금은 3,000만원대다.

마곡 동익 드 미라벨=동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 지상 1~2층과 8층에는 168개의 점포가, 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 80%의 전용률과 사거리 코너입지로 가시성과 접근성이 용이하다.

미사 에코브릿지=하남 미사강변도시 근상 2-1 수변 근린상가인 에코브릿지 상가가 분양에 들어간다. 연면적 5,695.30㎡ 지하 2층~지상 3층 규모로 지상 1~3층에 총 44개 점포가 공급되며 미사지구 유일의 수변공원과 만나는 스토리텔리형 상가로 수영장 놀이공원을 브릿지로 연결되어 높은 집객효과가 기대된다. 3.3㎡당 분양가는 1층기준으로 3,100~4,000만원선으로 전용률 약 51%, 계약금 10%, 중도금 30% 무이자 혜택이 주어지며 3층에는 광폭 테라스가 제공되어 탁월한 조망권 확보가 가능하다.

보타닉 파크타워=서울의 마지막 노른자위 택지지구인 마곡지구 C2-4블럭에 ‘보타닉파크타워’ 소형 오피스를 분양중이다. 연면적 23,562㎡, 지하 6층~지상 13층 규모로 지하 1층~지상 4층, 12층 근린생활시설, 업무시설은 지상 5층~지상 12층으로 142실로 주차공간도 지하 5층~지하 2층까지 구성된다. 마곡지구 섹션 오피스 ‘보타닉파크타워’의 입지는 북측 18m, 남측 12m의 도로 접하며 전실 발코니를 제공한다. 보타닉파크타워 오피스는 마곡나루역 인근의 골든블럭에 속해 있다. 
 

[사진제공=부동산센터]

 

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