[시대만필] 공공주택 공급과 역세권 개발- 조응래 경기연구원 선임연구위원

[시대만필] 공공주택 공급과 역세권 개발- 조응래 경기연구원 선임연구위원

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기자명 조응래 입력 2021.04.19 19:34 수정 2021.04.19 22:00

4.7 재·보궐선거가 끝났다. 많은 사람들이 얘기하듯 이번 선거에서 문재인 정부와 여당의 부동산 정책에 대한 시민들의 불만이 표현됐다. 토지개발을 담당하고 있는 LH 직원들의 부동산 투기뿐만 아니라 말과 행동이 다른 정치인들에 대한 실망이 어느 정도인지 드러났다. 그동안 정부는 주택공급이 부족하지 않다는 입장을 갖고 규제 일변도로 정책을 추진했다. 그러다 신규 주택 공급부족으로 인해 주택가격이 급등하자 2.4 부동산 대책을 통해 공공주도로 빠르게 주택을 공급하여 주거 안정을 도모하고자 했다. 일부 공무원과 LH를 비롯한 공공기관 직원들의 부동산 투기로 인한 불신으로 공공주도의 2.4 부동산 대책이 잘 진행될지 우려하는 분위기도 있다. 하지만 정부로서는 주택가격 안정화를 위해 빠른 시일 내에 공공주택 공급이 확대될 것이라는 확실한 신호를 주는 것이 중요하다.

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2.4 부동산 대책 중에 역세권 주변에 고밀도 개발을 유도하여 공공임대주택을 공급하는 계획이 있다. 서울은 재개발·재건축 등 정비사업이 9.3만 호, 역세권 7.8만 호, 준공업 0.6만 호, 저층 주거 3.3만 호 등으로 역세권이 공급부지 확보계획 32.3만 호의 24%를 차지한다. 경기·인천은 공공택지가 18만 호, 정비사업 2.1만 호, 역세권 1.4만 호로 역세권이 공급부지 확보계획 29.3만 호의 5%만 차지하여 서울과는 공급 양상이 다르다. 수도권에 설치되어 있는 철도역은 612개인데 이중 서울에 298개, 경기도에 227개, 인천에 87개가 설치되어 있다. 경기도에는 서울의 3/4에 해당하는 철도역이 위치하고 있으나 역세권 개발을 통한 공공주택 공급규모는 서울의 1/5 수준이다. 이는 서울의 경우 298개 역 중 환승역이 75개로 25%를 차지하고 있지만 경기도는 227개 역 중 환승역이 20개로 9%만 환승이 가능한 특성에 기인한 결과이기도 하다. 많은 노선이 환승되는 철도역은 지가가 비싸서 역세권 내에 임대주택을 공급하기가 쉽지는 않지만 한편으로 이용객이 많아서 공공주택으로 개발하고자 하는 수요가 많기 때문이다.

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서울의 경우 역세권 개발 시 용적률을 높여 주는 대신 공공기여를 받는 형태로 추진한다고 한다. 용적률은 최대 500%까지 상향시키고 층수도 50층까지 높인다는 계획이다. 용도지역 상향을 통해 용적률을 높이고 늘어난 용적률의 절반을 공공주택 등 공공기여로 할애하는 것이다. 서울시는 사전협상 운영지침에 따라 1, 2종 일반주거지역을 2, 3종으로 상향하는 도시계획 변경 시 사전협상제도를 통해 개발이익의 50% 가량을 기부하도록 하고 있다. 경기도는 도시계획 변경에 따른 사전협상 운영지침이 만들어져 있지 않은데 빠른 시일 내에 마련하여 역세권 개발을 활성화할 필요가 있다.

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현재 경기도는 지속적으로 철도가 확충되어 환승역이 계속 늘어나고 있이다. 2개 노선이 환승되는 역뿐만 아니라, 3개, 4개, 5개 노선까지 환승되는 역이 생길 예정이다. 대곡역은 경의중앙선, 3호선, 소사∼대곡선, GTX-A, 교외선 등 5개 노선이 환승되어 교통의 중심이자 지역경제의 중심이 될 것이다. 동탄역도 SRT, GTX-A, 인덕원~동탄선, 동탄도시철도 등 4개 노선이 환승될 예정이다. 이러한 교통거점은 미리미리 역세권 개발계획을 수립하여 토지이용을 고도화하는 것이 바람직하다. 2~3개 노선이 환승되는 역 주변은 토지이용을 효율화하거나 기존에 추진되고 있는 개발사업과 연계하여 철도이용 승객 증대를 유도할 필요가 있다.

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철도역 주변은 주거, 업무, 상업 기능을 복합화하여 이용승객도 늘리면서 운영수입도 늘릴 수 있도록 만드는 것이 중요하다. 홍콩은 Rail & Property라고 하여 철도건설과 부동산 개발을 함께 추진하고 있다. 역세권 개발을 통해 나온 이익금을 철도 운영에 활용하면 철도운영 적자를 줄일 수 있다. 역세권 개발사업은 해당 지자체의 의지가 중요하다. 역세권 개발사업은 규모가 커서 철도건설을 담당하는 부서 단독으로 추진하는데 한계가 있으므로 관련 부서가 협력하여 좋은 아이디어를 발굴할 필요가 있다. 경기도도 역세권 개발사업에 관심갖고 준비할 때이다.

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조응래 경기연구원 선임연구위원

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