[철&민 부동산백서]부동산 경매, 어떻게 진행될까요?

[철&민 부동산백서]부동산 경매, 어떻게 진행될까요?

최고가입찰방식…토지거래허가·자금조달계획 미적용 '장점'

다세대·연립주택 경매는 '숙련자용'…입주민과 갈등 가능성도

(서울=뉴스1) 이철 기자 | 2020-12-26 08:00 송고

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부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

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© News1 이은현 디자이너

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여러분께서는 '집'을 어떤 방법으로 매입하시나요? 전세난이 이어지면서 경매로 내집마련에 나서는 사례가 늘고 있습니다. 경매는 이런저런 이유로 채무를 변제하지 못한 사람들의 집이 법원에 나오는 것입니다.

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◇경매 개시부터 낙찰까지…최고가입찰방식 적용

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우선 채권자가 채무자의 부동산에 대해 법원에 경매신청을 하면 법원이 이를 검토해 경매개시 결정을 내립니다. 보통 경매개시결정을 하면서 사건번호가 부여되고, 그로부터 약 6개월 후에 입찰이 진행되는 편입니다. 이 기간에 감정평가를 통해 최초 감정가가 정해지고요. 채무자가 채무를 변제하면 경매는 취소가 되고, 그렇지 못하면 법원은 입찰 공고를 냅니다.

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보통 경매 절차가 진행되면서 법원이 입찰일을 결정하고 공시의무에 따라 입찰 2주 전에 법원경매정보 홈페이지에 공시합니다. 이를 통해 일반인들도 어떤 물건이 경매에 나오는지 확인할 수 있습니다. 네이버에서도 사건번호를 검색하면 기본적인 정보를 알 수 있고요. 경매 물건을 한건한건 찾아서 조사하는 것이 귀찮으신 분들은 사설 경매업체의 취합 정보를 이용하셔도 됩니다.

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입찰일에 경매법정에 입장하시면 입찰서가 있는데 입찰금액을 써서 경매보증금(해당 물건 입찰 최저가의 10%)을 현금으로 동봉해 입찰함에 넣으면 됩니다.

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혹시 눈치채셨나요? 일반적으로 "500원 나왔습니다. 500원. 600원 없으십니까?"하는 호가제 경매방식은 아니고요. 해당 물건에 대한 입찰가격을 일시에 적어내고 그중에서 가장 높은 가격을 써낸 사람에게 매각하는 최고가입찰방식으로 경매가 진행됩니다.

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입찰이 마감되면 법원 직원들이 입찰서를 검토해 물건별로 분류하고 최고가 입찰서를 찾습니다. 이 작업이 끝나면 물건별로 최고가 입찰자를 호명해 법원 행정관이 '낙찰확인증'을 발급합니다.

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이후 법원은 낙찰자의 경매 자격 여부를 검토합니다. 해당 경매건의 이해관계자 등은 기본적으로 입찰에 참여할 수 없습니다. 검토 후 이상이 없다는 결과가 나오면 낙찰자가 '낙찰허가'를 받게 됩니다.

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낙찰허가가 나고 낙찰자가 한 달 이내에 잔금을 법원에 납부하면 소유권이 이전됩니다. 이 때 낙찰자는 '경락잔금대출'이라는 제도를 이용할 수 있습니다. 경매에서 사용하는 주택담보대출이라고 생각하시면 됩니다.

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서울서부법원 경매법정© News1

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◇잘 찾으면 시세보다 저렴…다세대·연립은 '발품' 팔아야

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그렇다면 부동산 경매의 장점은 어떤 것이 있을까요? 일단 시세보다 저렴한 매물을 획득할 기회가 있습니다.

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경매 물건의 감정평가는 보통 입찰일보다 수개월 전에 이뤄집니다. 당시 시세를 바탕으로 감정가가 정해지죠. 그런데 지난해 말이나 올해처럼 한두달만에 가격이 확 뛰는 상승장이라면요? 그럼 감정가가 입찰일 기준 시세보다 상대적으로 저렴할 수밖에 없습니다.

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반대로 집값이 계속 하락하는 시기라면 어떨까요? 이러면 경매로 집을 구하는 것이 오히려 시세보다 비쌀 가능성이 큽니다. 그러다 보면 유찰이 되면서 감정가보다 더 낮은 가격으로 다음 경매가 열리게 되는 구조입니다.

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또 경매는 토지거래허가구역 내 주택이라도 허가를 받을 필요가 없습니다. 자금조달계획서 역시 제출하지 않아도 되고요. 일반적인 부동산 규제를 받지 않는다는 장점이 있습니다.

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그렇다면 주의해야 할 점은 어떤 것이 있을까요? 우리가 일반적으로 집을 구할 때 아파트는 직접 가보지 않더라도 대충 알 수가 있습니다. 지도를 보고 위치를 파악하고요. 해당 평형은 모두 구조가 같으니 인터넷으로 평면도만 보더라도 어느정도는 머릿속에 그려지는 것이 있습니다. 시세야 직전 실거래가와 호가를 보면 되고요.

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그러나 다세대·연립주택은 그렇지 않습니다. 일단 집안 내부구조가 어떻게 생겼는지 파악하기가 힘들죠. 경매 시장에서도 그대로 적용됩니다. 바로 옆 건물이라도 구조가 전부 다릅니다. 그렇다고 직접 해당 세대를 방문해서 내부를 둘러볼 수도 없으니 더 난감한 상황이죠.

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그래서 이들 주택은 주변 공인중개사무소 등을 통해 탐문하지 않는 한 가치평가가 어렵습니다. 제가 알고 있는 한 경매 전문가는 "기본적으로 아파트는 파악하기가 쉬워 경매 초보자들이 선호한다. 대신 난이도가 낮은 만큼 경쟁이 치열하기 때문에 이익도 조금 보는 구조다. 진짜 좋은 물건을 저렴하게 매입하고 싶은 사람은 아파트 외에 부동산의 범위를 넓혀야 한다. 하지만 그러려면 발품을 팔고 따로 공부도 해야 한다"고 조언하네요.

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이외에 기존 입주민과 갈등이 생기기도 합니다. 기본적으로 빚을 갚지 못해 채무자가 거주하는 집이 경매로 넘어가게 되는 사례가 많죠. 또 세입자가 집주인의 채무 때문에 아무 문제없이 살던 집에서 나가야 할 상황이 벌어질 수 있습니다. 그러면 당장 내쫓길 수 없으니 집이 팔리더라도 버티는 사람들이 있죠.

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물론 문제 해결이 어렵다면 법원을 통해 합법적으로 강제집행을 할 수 있습니다. 하지만 이런 상황을 대면하고 슬기롭게 해결하는 지혜를 얻기까지는 힘든 과정을 거쳐야 할 수도 있습니다.

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iron@news1.kr

 

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