지역주택조합, 무조건 망한다? 3가지만 잘 보면 망할 일 없다

지역주택조합, 무조건 망한다? 3가지만 잘 보면 망할 일 없다

김리영 기자

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입력 : 2020.11.06 05:00

[땅집고] 작년 11월 경기 수원시 권선구 곡반정동에서 분양한 ‘수원 하늘채 더퍼스트’ 아파트는 375가구 모집에 2만2645여명이 몰려 평균 60대1의 경쟁률로 1순위 청약 마감했다. 수원에서 9년 만에 최고 경쟁률이었다. 이 아파트는 미계약분 무순위 청약에서도 5087대1이라는 기록적인 경쟁률을 보였다. 지난 9월 울산 남구에서 공급한 ‘문수로대공원 에일린의 뜰’은 평균 청약 경쟁률이 309.8대1로 올해 울산 최고 경쟁률을 기록했다. 59가구 모집에 1만8280명이 청약통장을 넣었다.

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[땅집고]울산 남구 신정동에서 지역주택조합 방식으로 일반분양한 ‘문수로대공원 에일린의 뜰’아파트 완공 후 예상모습. /아이에스동서

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두 단지는 청약 흥행에 성공했다는 것 말고도 또 다른 공통점이 있다. 모두 지역주택조합 사업방식으로 분양했다는 것. 최근 지역주택조합 사업으로 일반분양한 아파트가 잇따라 흥행에 성공해 눈길을 끈다. 그동안 지역주택조합 아파트 시공을 기피했던 대형 건설사도 사업에 속속 뛰어들고 있다. 올해 서울 동작구에서는 롯데건설이 시공하는 ‘상도역 롯데캐슬’이 지역주택조합 방식으로 일반분양에 성공했다. 현대건설은 다음달 광주광역시 북구 신용동에 지역주택조합인 ‘힐스테이트 신용 더리버’를 공급할 예정이다.

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지역주택조합 사업은 무주택자들이 조합을 만들고 돈도 내서 직접 땅을 매입해 아파트를 짓는 방식이다. 아파트 지을 땅이 확보되지 않으면 사업이 무산되는 등 위험성이 높다고 알려져 있다. 하지만 최근 정부의 부동산 규제가 심해지면서 지역주택조합 방식도 내 집 마련 대안으로 주목받고 있다.

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■ 2017년 6월 이후 설립한 조합은 비교적 안전

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지역주택조합은 ‘무주택 서민의 주거안정 기여’를 목적으로 1977년 도입한 제도다. 일정 기간 이상 해당 지역에 거주한 무주택자(또는 전용 85㎡ 이하 1주택 소유자)가 모여 조합을 설립하고 토지를 확보해 아파트를 짓는다. 토지 사용권과 조합원만 확보되면 인허가 과정이 단순해 기존 재건축, 재개발 정비사업보다 사업 추진이 빠르다. 또 시행사 이윤, 토지 금융비용 등 각종 부대비용을 절감해 조합원의 경우 일반 아파트보다 20% 가량 저렴한 가격에 집을 구입할 수 있고, 청약통장이 없어도 내 집 마련이 가능한 장점이 있다.

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지역주택조합 사업의 절차는 토지 확보율에 따라 진행된다. 토지확보율이 50% 이상이면 조합원 모집이 가능하고 이후 조합설립인가(토지확보율 80% 이상)→사업계획승인(토지확보율 95% 이상)→착공 순으로 이어진다. 하지만 토지확보가 어렵다는 것이 가장 큰 문제다. 추진위원회가 제시한 토지 확보율을 정확하게 판단할 길이 없고, 토지소유자와 협의가 안 되면 사업이 무작정 지연돼 속수무책인 경우가 많았다.

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[땅집고]지역주택조합 사업 추진 절차.

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이런 폐단을 막기 위해 정부는 2017년6월과 올해 7월 두 차례에 걸쳐 주택법을 개정했다. 지역주택조합에 투자한다면 오래된 사업지보다 개정된 법을 적용받는 사업지가 좀 더 안전하다고 볼 수 있다. 2017년 6월 개정한 법에서는 지역주택조합 추진위가 조합원을 모집할 때 대지 50% 이상의 사용권을 확보한 후 관할 지자체에 허가를 받도록 했다. 또 조합설립인가를 받기 위해서는 토지확보율이 80%에 이르도록 했다. 올 7월 개정한 주택법에 따라 조합설립인가를 받을 때 얻은 토지(확보율80%)의 소유권 15% 이상을 확보하도록 했다.

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조합원 가입 신청자에게 토지확보현황, 추가분담금, 환급금 등에 대해 설명하고 그 내용을 서면으로 받아 5년 동안 보관해야 한다는 조항도 포함했다. 조합원 모집공고 이후 2년 내 사업시행인가를 못 받거나 3년 이내 사업계획 승인을 받지 못하면 조합 해산도 가능해졌다.

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■ 토지 확보율과 주변 호재, 집값 흐름 잘 살펴야

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일반적으로 지역주택조합 방식으로 비교적 빠른 기간 안에 일반분양에 성공한 사업지들을 살펴보면 3가지 요인을 갖추고 있다. ‘토지 확보’, ‘사업 인허가’, ‘조합원 모집’ 과정이 모두 수월했다는 점이다. 지역주택조합에 가입하기 전 투자자는 사업지가 인허가에 걸림돌이 없는 땅인지, 토지주와 협의가 잘 이뤄지고 있는지, 전체 목표 가구 수 대비 조합원 수가 충분한지 여부를 잘 살펴야 한다. 특히 필지가 여러 개로 쪼개진 사업지보다 같은 면적이라도 토지 소유자가 적은 쪽이 사업성이 있다고 평가받는다.

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[땅집고] 작년 말 경기 수원 권선구에서 분양한 '수원 하늘채 더퍼스트' 견본주택. /코오롱글로벌

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하지만 궁극적으론 해당 지역 주택 경기와 부동산 규제 여부가 사업 성공 여부에 큰 영향을 미친다. 김예림 법무법인 정향 변호사는 “최근 지역주택조합 사업방식으로 성공한 단지들이 많이 나오는데 전국적으로 집값이 상승했기 때문”이라며 “지역주택조합 아파트도 결국은 일반 정비사업처럼 주변 지역 집값이 오르는 곳, 규제가 덜한 지역일수록 전망이 좋은 편”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com