[똑똑한 부동산]입주권 산다고? 물딱지 조심하라​​김

[똑똑한 부동산]입주권 산다고? 물딱지 조심하라

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김예림 변호사의 부동산 법률 상식

입주권과 분양권의 차이는?

입주권 구매 시 주의할 점 3가지

등록 2020-05-30 오전 9:00:00

수정 2020-05-30 오전 9:00:00

​ 황현규 기자 기자구독

※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.

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[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 입주권과 분양권의 차이는 무엇일까. 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 권리라는 점에서는 같지만, 실제로 완전한 별개의 권리다.

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입주권은 재개발·재건축 ‘조합원’이 갖는 권리를 말한다. 재개발은 토지나 주택 중 하나만 가지고 있더라도 조합원이 될 수 있지만, 재건축은 둘 다 가지고 있어야 가능하다. 반면 분양권은 건설회사와 분양계약을 체결하여 얻게 되는 권리로서 통상적으로 청약에 당첨되어 취득하게 된다.

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입주권과 분양권의 인기가 높아지고 있다. 새 아파트의 공급이 줄어들 것으로 예상되는 데다가 수익이 확실하기 때문이다.

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그러나 입주권의 경우에는 거래 전 꼼꼼하게 따져봐야 할 사항이 많다. 프리미엄까지 얹어 주택 등을 매수했지만, 정작 입주권이 나오지 않는 이른바 ‘물딱지’ 매수 사례들이 생각보다 많기 때문이다.

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대법원 전경 (사진=이데일리 DB)

원칙적으로 입주권은 한 세대당 하나만 나온다. 만약 한 세대주가 같은 구역 안에 여러 채의 주택을 가지고 있다가 조합설립인가 후에 한 채를 매도하면, 매수인은 매도인과 하나의 입주권을 공유하게 된다는 것이다. 최악의 경우 입주권을 받지 못하게 된다.

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실제 입주권이 나온다고 해서 매매계약을 체결했지만 막상 분양신청통지서를 받아보니 매도인도 아닌 처음 보는 ‘누군가’와 입주권을 공유하는 것으로 되어 있어 변호사 상담을 찾는 경우도 흔하다. 결국 소송까지 이어지는 경우도 많다.

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입주권 투자를 생각하고 있다면, 몇 가지만큼은 반드시 따져볼 것을 권한다. 첫째, 분양 자격이 있는 물건인지 확인하자. 분양 자격에 관한 사항은 조합의 정관이나 관리처분계획서, 그리고 시·도 조례 등에 자세히 나와 있다.

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둘째, 계약서 특약에 입주권이 나온다는 점을 명시해두자. 과거 상담했던 사례 중 특약을 기재하지 않은 경우가 특약을 기재한 경우에 비해 월등히 많았었다.

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마지막으로, 매도인과 함께 조합을 방문하여 입주권이 나오는지 여부를 다시 한 번 확인해두자.

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입주권에 관한 매매계약은 일반적인 토지나 주택에 관한 매매계약과는 다르다. 말 그대로 ‘권리’를 매매하는 것이기 때문이다. 따라서 입주권에 투자하려는 경우라면, 이러한 입주권 매매의 속성을 잘 인지하고 매매계약을 체결하는 것이 중요하다. 자칫하면, 내가 산 물건이 ‘물딱지’가 될 수도 있다는 점을 명심해야한다.

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