해운대에 있는 초고가 공시가격 잠실엔 없어...올해엔 강남 체면 세울까

해운대에 있는 초고가 공시가격 잠실엔 없어...올해엔 강남 체면 세울까

[중앙일보] 입력 2019.03.07

[출처: 중앙일보] 해운대에 있는 초고가 공시가격 잠실엔 없어...올해엔 강남 체면 세울까

[안장원의 부동산 노트]  

지난해 공시가격 30억원 초과 초고가 주택이 가장 많은 서울 용산구 한남동 한남더힐. 전체 600가구 중 242가구의 공시가격이 31억2000만~54억6400만원이었다.

3.3㎡당 4140만원, 가구당 평균 11억원. 서울 송파구의 지난달 기준 아파트 시세다. 강남(16억원)·서초구(15억원)와 함께 주택시장의 ‘블루칩’으로 꼽히는 강남권 혹은 강남3구의 일원이다.   

지난해 30억원 초과 공시가격 384가구
강남·서초·용산·성동·해운대구에 있어
송파는 초대형 적고 초고가 수요 한계
올해 20%가량 오르면 30억대 가능성

  
송파구는 최근 몇 년 새 집값 상승세를 주도했다. 지난해 9·13대책 이후 다른 지역과 마찬가지로 약세로 돌아서긴 했지만 강남3구 중 지난해 아파트값이 가장 많이 올랐다(10.4%). 2017년에도 강남·서초구보다 2~4%포인트 높은 상승률(8.72%)을 나타냈다. 이 덕에 송파구는 지난해 전국 250개 시·군·구 중 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택) 공시가격 상승률(16.14%) 1위를 차지했다. 서울 평균(10.19%)의 1.5배가 넘었다.  
  
정부는 “롯데월드타워, 영동대로 개발, 재건축사업 추진, 위례신도시 개발 등 각종 개발사업 추진”을 상승요인으로 들었다.   
  
그런데 송파구가 공시가격 앞에서 체면을 구겼다. 지난해 공시가격 기준으로 고가주택으로 분류되는 9억원 초과가 송파구에 전국 14만807가구의 20% 정도인 2만5091가구 몰려있다. 하지만 30억원이 넘는 초고가 주택은 한 채도 없다.   
  
지난해 공시가격 30억원 초과는 전국 874가구다. 총 1288만9856가구 가운데 0.01%도 안 되는 1만4500가구 중 하나꼴이다. 거의 다 서울에 있다. 서울 강남(408가구)·서초(65가구)·용산(294가구)·성동구(104가구)와 부산 해운대구(3가구)다. 30억원 초과에 이름을 올린 단지는 40곳이다. 용산구 한남동 한남더힐이 242가구로 가장 많고 강남구 삼성동 아이파크(106가구), 성동구 성수동1가 갤러리아포레(100가구) 등이 뒤를 이었다. 해운대 3가구는 모두 해운대아이파크다.   
  

지난해 강남권에서 가장 많은 18만여가구의 송파구 공동주택 중 공시가격 최고가는 26억원(신천동 잠실푸르지오월드마크)다.   
  
초고가 공동주택은 대부분 초대형 주택형에서 나오는데 송파구엔 초대형이 많지 않다. 30억원 초과 10가구 중 8가구가 전용 200㎡(70평대)가 넘는다. 송파구 공동주택 중 전용 200㎡ 초과는 372가구로 강남(2459가구)·서초구(3939가구)의 많게는 10분 1 수준이다.   
  
이는 초고가 주택 수요가 적어 공급이 많지 않았기 때문이다.   
  
박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “송파구는 강남권 개발 후발주자여서 강북에서 넘어온 부유층을 주로 강남·서초구가 선점한 셈”이라고 말했다.   
  
송파구 주택 개발이 잠실 주공 단지 등의 재건축 위주이다 보니 초대형 주택을 선호하지 않았다. 지난해 공시가격 30억원 초고가 주택 중 서초구 반포동 아크로리버파크를 제외하곤 나머지는 모두 처음부터 대형 고급 주택으로 자체 개발한 단지들이다.  
  
송파구는 교육·교통 등에서 강남·서초구를 많이 따라왔지만 한강이라는 입지여건이 떨어진다. 아크로리버파크, 삼성동 아이파크, 한남더힐, 갤러리아포레 등은 한강을 끼고 있다. 송파구 내 한강 변엔 초대형 주택이 없다.   
  
그러다 보니 송파구에 고가주택은 많아도 초고가 주택은 드물게 됐다.    
  
올해 서울 공동주택 공시가격이 많이 오를 것으로 예상되는 가운데 송파구도 초고가 주택 대열에 오를 수 있을까. 잠실역 주변 초고층 주상복합 아파트들에 기대를 걸 만하다. 잠실푸르지오월드마크와 롯데캐슬골드 꼭대기 층을 차지하고 있는 펜트하우스들이다.   

송파구 신천동 잠실푸르지오월드마크 펜트하우스가 송파구에서 지난해 공시가격이 가장 비싼 26억원이었다.

지난해 26억원인 잠실푸르지오월드마크 전용 244㎡(39층 2가구)가 15%가량 오르면 30억원을 넘는다. 같은 단지 전용 234㎡(39층 2가구)도 지난해 25억3600만원이어서 비슷하게 오르면 된다. 이 단지는 전용 84~244㎡ 최고 39층 288가구다. 
  
인근 롯데캐슬골드(전용 122~244㎡ 400가구) 36층 전용 244㎡ 6가구가 25억400만~25억9200만원이다. 20% 상승하면 30억원대다.     
  
이밖에 갤러리아팰리스 펜트하우스가 24억원대로 뒤를 따랐다.   

올해 이 주택들의 공시가격을 산정하기가 쉽지 않다. 물량이 극소수이고 거래가 거의 없어 시세가 형성돼 있지 않기 때문이다. 잠실푸르지오월드마크는 2013년 6월 입주 이후 전용 234㎡ 한 가구가 2014년 10월 33억1275만원에 거래됐다. 2010년 분양 때 분양가는 전용 244㎡ 35억5000만원, 234㎡ 34억1000만원이었다. 
  
롯데캐슬골드 전용 244㎡의 최근 거래가 2017년 7월 39억9000만원이다. 
  
시세가 없는 셈이어서 국민은행 등도 펜트하우스 외 다른 주택형만 시세 정보를 제공하고 있다. 다른 주택형들의 시세는 지난해 1년간 10~15% 정도 오른 것으로 중개업소들은 본다.   
  
잠실푸르지오월드마크와 롯데캐슬골드의 펜트하우스들이 지난해 해당 단지 평균 시세 상승분에 그동안 상대적으로 낮았던 공시가격 상승률을 반영하면 30억원이 넘을 수 있다. 잠실푸르지오월드마크 펜트하우스들의 지난해 공시가격 상승률이 5% 정도로 10% 정도의 다른 주택형이나 송파구 평균보다 훨씬 낮았다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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