아파트에 집중됐던 시선, 수익형 부동산으로 '턴'

아파트에 집중됐던 시선, 수익형 부동산으로 '턴'

2018.10.24

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아파트 중심의 부동산 가격 급등과 이에 상응하는 규제 여파로 관망세가 이어지고 있다. 아파트에 집중됐던 시선은 다시금 수익형 부동산으로 넘어오고 있다. 투자자와 상담하다 보면 주로 구분상가에 대한 관심이 많은 편이다. 아파트와 구분상가의 눈높이가 비슷하기 때문이다. 아파트의 가격 상승을 경험해 보니 구분상가의 매매가격이 만만해 보이는 것도 한 이유다. 어차피 아파트도 월세에 대한 세금을 납부해야 하니 그럴 바엔 더 많이 월세를 받을 수 있는 상가를 잘 고르는 게 낫다고 판단하는 것이다.

물론 이런 투자 방식이 모두 잘못된 것은 아니다. 하지만 무모하게 접근하는 사례도 많다. 상가에 들어올 임차인의 입점의향서를 계약서처럼 믿는 것이 대표적이다. 의향서는 철회하면 그만이고, 어렵지 않게 받아올 수 있는 서류다. 내 상가만 목이 좋다는 착각도 경계해야 한다. 출입문, 광장 등 주요 동선에 인접한 상가들은 눈에 잘 띄고 유동인구도 많다. 당연히 분양가는 비싸다. 하지만 임대료를 비싸게 받을 수 있다는 보장은 없다.

임차인이 확정된 상가를 매수하는 것도 마찬가지다. 현재 임차인을 너무 믿어서는 안 된다. 중도 해지 또는 임차인 명의변경 요구가 벌어지는 사례가 적지 않기 때문이다.

상가 투자는 최악의 상황을 염두에 두고 투자를 결정해야 한다. 민방위 훈련처럼 말이다. 투자에 앞서 비슷한 형태의 기존 상가를 둘러보는 것도 요령이다. 중개업소를 탐문하고, 낮부터 밤까지 상권 관찰도 필요하다. 무엇보다 객관적인 임대료를 확인하는 것이 중요하다. 내 상가의 임차인, 업종, 동선이 다 좋다고 해도 주변 임대료 수준을 뛰어넘을 수 없다. 다만 조금 수월하게 임대차가 해결되는 정도인 것이다.

주변 임대료는 중개업소 및 전문가 조언보다 경매 정보가 정확할 때가 많다. 그 지역의 경매 물건에 첨부된 임대차 내역을 활용하는 것이 바람직하다. 경매 정보야말로 객관적이고 상세한 내용을 담고 있다.

이영진 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 >

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