내년 부동산 시장 좌우할 3대 키워드는

내년 부동산 시장 좌우할 3대 키워드는

관망 분위기 우세…금리인상, 대출규제, 입주물량이 판도 가를듯
분양시장 양극화 심화, 실수요자 입주까지 대출 계획 잘 세워야

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등록 : 2016-12-24 10:00

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권이상 기자(kwonsgo@dailian.co.kr

▲ 서울의 한 아파트 단지 전경.ⓒ연합뉴스

다가오는 정유년 2017년 부동산 시장은 어떨까. 많은 전문가들은 내년 부동산 시장에 대해 투자자와 수요자들의 관망세가 한동안 이어지면서 조정국면에 들어갈 것으로 전망했다.

정부의 잇따른 부동산 규제와 사상 최대치의 입주물량, 금리인상 가능성 등 국내외적인 불확실성이 커지고 있기 때문이다. 

부동산 전문가들이 내년 주택시장의 흐름을 좌우할 가장 큰 변수로 가장 많이 꼽은 3대 키워드 역시 '금리인상' '대출규제' '입주물량 증가'를 손꼽았다. 

부동산정보업체 리얼투데이 양지영 실장은 "내년 부동산 시장을 밝게 보기에는 악재 아닌 악재들이 산재해 있다"며 "정부의 규제와 경기 침체, 금리인상, 대선 등이 맞물려 있어 시장을 어둡게 만들고 있다"고 말했다.


미 금리 인상 여파 시장 위축 불가피

우선 전문가들은 '금리인상'에 따른 시장 위축을 우려했다. 미국 연방준비제도가 지난 15일(한국 시간) 새벽 기준금리를 0.5~0.75%로 0.25%포인트 인상한다고 발표하면서 이미 가격 하락세에 접어든 국내 부동산 시장에 불확실성은 더욱 커졌다. 

미국은 금리를 인상했는데, 만약 한은은 금리를 추가 인하를 하게 되면 외국인 자금 유출 등의 부작용이 커 국내도 금리인상 압박감을 받게 되기 때문이다. 

일각에서는 미국 금리인상은 이미 예고 악재로 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않을 것이라 한다. 

그러나 시장이 크게 위축된 가운데 금리인상이 시장에 주는 효과는 매우 크다. 내년 부동산 시장은 사상최대 입주물량이 대기 중이며, 대출규제 등 잇따라 부동산 규제 그리고 예상치 못한 대내외적인 변수 등으로 시장에 불확실성이 커져 거래 위축이 불가피한 상황이다. 

게다가 수도권 중심으로 최근 2년 간 가수요 유입이 큰 상황에서 금리까지 오르게 되면 오른 금리만큼 소비자들의 부담은 커질 수 밖에 없다. 

이미 집을 구입한 사람이나 앞으로 매입할 사람들 모두에게 부담이기 때문에 금리인상에 내년 부동산 거래 위축을 심화시킬 우려가 있다. 

잔금 대출 여신심사 고려해 계획 세워야

시장에 가장 직접적인 영향을 주는 요인 중 하나가 대출규제다. 투자자이든 실수요자이든 부동산에 투자할 경우 모든 투자금을 본인의 여유자금으로 하는 사람들은 많지 않다. 

대부분 금융권 대출의 힘을 빌리게 된다. 이를 감안하면 기존 재고주택은 물론 신규 분양까지 그리고 중도금은 물론 잔금까지 대출을 규제한다는 것은 자금줄을 막는 것이다. 

투자 자금줄이 막히기 때문에 당연히 거래량은 줄어들 수밖에 없다. 특히 이번 8.25 후속대책으로 나온 새 아파트 잔금 대출 여신심사 가이드라인도 큰 문제다. 

새 아파트를 분양 받을 당시에는 큰 문제가 되지 않을 수 있지만, 향후 2~3년 후 잔금을 치를 때 문제가 될 수 있다. 기존 아파트를 매도한 금액으로 잔금을 치를 계획이었는데 기존 주택이 팔리지 않을 수도 있기 때문이다. 

이에 따라 새 아파트를 분양 받을 계획이 있는 실수요자라면 입주시점 잔금 대출까지 고려해 장기적인 자금 계획을 철저히 짜야 한다. 

▲ 내년부터 2년 동안 전국에 아파트 약 70만 가구 이상이 입주할 전망이다. 이는 1990년대 이후 최대치다. 전국 아파트 입주 물량 추이.ⓒ리얼투데이

입주 물량 증가로 공급 늘어 매물 많아질 듯 

부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 요인은 바로 수급(수요와 공급) 변수다. 입주물량을 따져보면 내년부터 2년동안 전국에서 아파트 70만 가구 이상이 입주할 예정이다. 이는 2년 단기 물량으로는 1990년 이후 최대치다. 

입주물량은 크게 늘어나는데 긍정적인 요인이 적은 반면 내년 국내 시장에서 우려되는 금리인상, 대출규제, 대선과 불안한 세계경제 등 부정적인 요인이 더 많아 수요는 시장은 위축될 수 밖에 없는 현실이다. 

시장에 불안 요인이 많으면 많은 공급에 비해 수요가 줄어드니 거래나 가격은 내려갈 수 밖에 없다. 

실제 최근 몇 년간 부산을 비롯한 지방의 호황은 2000년 중반에 공급이 크게 증가하면서 미분양 사태가 벌어졌다. 이로 인해 건설사들이 공급을 크게 줄였고 이 것이 지방 주택시장에 호황을 가져왔다. 

반면 수도권은 2000년대 들어서 대규모 택지지구 개발이 이뤄지고 공급이 2000년 후반까지 이뤄지면서 금융위기 이후 침체를 가져왔다. 이어 금융위기 이후 수도권 특히 서울 중심으로 공급이 크게 감소하면서 작년과 올해 호황을 누렸다. 

때문에 다른 조건이 아닌 수급 영향만 보더라도 내년에는 시장 전망은 좋지 않다. 내 집 마련 혹은 투자를 고려하고 있는 수요자들이라면 급하게 서두를 필요없이 내년 하반기 이후부터 급매물 혹은 경매 시장 중심으로 투자를 고려해도 나쁘지 않다. 

분양시장 양극화 심화될 수도

위에 언급한 3대 변수에 따라 내년 서울 수도권 분양시장은 불확실성이 자리 잡으면서 전반적으로 청약자수가 줄어들고 경쟁률도 1순위에 마감하는 단지도 극히 줄어들 것으로 보인다. 

이런 가운데 공급물량과 개발호재, 가격 등의 여부에 따라 차별화 즉 양극화된 모습이 여전히 이어질 것으로 전망된다. 

지방 분양시장은 공급과잉 등의 수급문제가 본격적으로 시장에 나타나면서 미분양으로는 남는 단지들이 늘어날 것으로 보인다. 

일반 아파트 시장 역시 가격 조정 국면으로 들어갈 것으로 보인다. 대출 규제 그리고 금리인상에 따른 대출금리 상향조정 등으로 아파트 매수자들이 자금마련이 쉽지 않을 전망이다. 게다가 잇따른 악재 등으로 시세 상승에 대한 기대감이 꺾여 거래는 위축되고 이어 가격 하락도 불가피할 것으로 보인다. 

내년 전월세 시장은 입주물량이 증가와 전세 재계약 시점인 홀수년해 등의 영향으로 래량은 늘어날 수 있으나, 전세가격 상승은 오히려 상승폭이 둔화될 것으로 보인다. 

전세물량이 되는 입주물량이 크게 증가하고 매매시장 불안 등으로 깡통전세 출몰을 염려해 월세를 찾는 세입자들이 늘어나기 때문이다. 

월세시장도 거래량은 증가하되 월세 가격은 떨어질 것으로 보인다. 입주물량 증가로 월세 물량도 덩달아 증가할 뿐만 아니라 금리인상이 되더라도 여전히 은행보다 월세 수익률이 높을 수 있어 월세로 내놓는 집주인들이 늘어날 전망이다. 이 때문에 월세 물량 증가 등으로 월세 가격은 떨어질 것으로 보인다.

▲ 2017년 달라지는 부동산 제도.ⓒ리얼투데이

[데일리안 = 권이상 기자]

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