'11·3대책' 과열지역 가수요 잡기 초점…37곳 청약규제

'11·3대책' 과열지역 가수요 잡기 초점…37곳 청약규제

조윤성 jys@joongboo.com 2016년 11월 04일 금요일

 

 

강남 재건축 시장을 중심으로 번진 부동산 과열 양상에 정부가 드디어 칼을 빼들었다.

당장 3일 입주자 공모를 하는 수도권 공공택지와 강남4개구(강남 서초 송파 강동), 과천 민간택지 내 주택의 분양권 거래가 사실상 금지된다.

정부가 3일 발표한 ‘11·3 주택시장 안정적 관리방안’은 집값이 과도하게 오르고 청약과열이 빚어지고 있는 지역에 나타나고 있는 가수요를 차단하기 위해 청약제도를 강화한 것이 핵심이다.

지난 8·25 가계부채관리방안에서 주택공급 축소 방안만 내놓고 수요규제는 제외해 일부 ‘알맹이가 없다’는 지적을 받아들여 이번엔 단기 전매차익을 노린 수요자들의 손발을 묶는 직접적인 규제를 내놨다.

그러나 투기과열지구처럼 다방면에 걸쳐 있는 ‘그물망식’ 규제보다는 청약과열이 우려되는 지역에 한해 ‘선별적, 맞춤형’으로 청약규제를 강화하겠는 것이 정부의복안이다.



◇ ‘맞춤형 청약 조정지역’ 37곳 선정 배경은

국토교통부가 청약과열 지역을 선별해 ‘맞춤형 청약 조정대상지역’으로 정하고 청약규제를 강화하기로 한 것은 최근 분양시장에 전매차익을 노린 가수요가 대거 몰리면서 주택 수요가 많은 것과 같은 착시현상을 일으키고, 이로 인해 건설사와 재건축 조합 등 사업주체들이 분양가를 올려 주변 집값까지 끌어올리는 부작용이 발생하고 있어서다.

특히 강남지역은 재건축 일반분양가를 중심으로 고분양가 경쟁이 벌어지며 인근 재건축 단지의 시세는 물론 일반 아파트값의 상승세를 부추기며 투기의 빌미를 제공하고 있다는 지적이다.

국토부에 따르면 저금리와 청약제도 완화 등으로 분양시장에 분양권 전매차익을노린 청약자들이 대거 몰리면서 수십대 1, 수백대 1인 단지들이 속출하기 시작했다.

2012년 평균 2.5대 1이던 청약경쟁률은 2016년 14.6대 1로 높아졌다.

정부가 지정한 ‘조정지역’에선 앞으로 분양권 전매제한기간, 재당첨 제한, 1순위 제한 등의 규제가 강화된다.

대상지 선정 기준은 주택가격과 청약경쟁률, 주택보급률 등 투기과열지구 지정 요건을 준용하되 일부 요건을 구체화했다.

수도권에서는 서울 25개구 전역의 민간·공공택지, 경기도 과천·성남시의 민간·공공택지, 하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시) 등의 공공택지에서 분양하는 아파트가 대상이다.

지방이지만 청약과열이 심화되고 있는 부산광역시의 해운대·연제·동래·남·수영구 등 5개 구의 민간택지와 행정중심복합도시 건설지역인 세종시의 공공택지도 조정지역에 포함됐다.

실제 조정지역 선정 기준을 한 개 이상 충족하는 지역은 이보다 더 많았지만, 과열 우려 여부 등 ‘정성적인’ 판단을 추가해 최종 대상지를 좁혔다는 것이 정부의 설명이다.



◇ 조정지역 분양권 1년6개월∼입주 때까지 전매 금지

조정지역 내에서의 전매제한 기간은 지역에 따라 차등적용된다.

강남·서초·송파·강동구 등 재건축 사업이 활발한 강남권 4개 구와 과천시는 민간택지와 공공택지 모두 현행 최대 6개월이던 전매제한 기간이 소유권 이전등기(입주) 때까지로 늘어나 분양권 전매가 전면 금지된다.

종전에는 분양 계약 후 6개월 뒤면 자유롭게 분양권 전매가 가능했지만, 앞으로는 입주 때까지 전매를 할 수 없게 된다. 국토부 관계자는 “이들 5개 지자체는 조정지역 선정 기준 3가지 모두를 충족하고 있다”며 “재건축 일반분양 과열과 분양가 상승에 따른 부작용을 막기 위해 분양권 전매를 전면 금지하기로 했다”고 말했다.

이들 5개 지역을 제외한 서울 21개 구와 성남·하남·고양·남양주·화성시 등 조정지역의 경우 공공택지에선 공공·민간주택 모두 현재 1년인 전매제한 기간이 입주 때까지로 확대된다. 이들 지역의 민간택지에선 6개월인 전매제한이 1년6개월로 종전보다 1년 늘어난다.

공공택지만 해당되는 세종시는 공공·민간 아파트 모두 분양권 전매제한이 입주때까지 금지된다.

수도권 공공택지 가운데 지구면적의 50% 이상이 그린벨트인 지역의 경우에는 민간분양주택의 전매제한 기간이 분양가와 시세 격차에 따라 종전 1∼2년에서 입주 때까지로 강화된다.

이들 그린벨트 공공택지지구의 공공분양주택과 분양가격이 인근 시세의 70% 미만인 곳은 종전대로 3∼6년의 전매기간이 유지된다.

조윤성기자

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