[톡!talk!재테크]기업형 임대육성정책…수익형부동산 직접투자 '위축'

[톡!talk!재테크]기업형 임대육성정책…수익형부동산 직접투자 '위축'

입력시간 | 2015.02.21 11:35 | 김경은 기자 ocami81@

[장대섭 전국부동산교육협의회 회장] 해체이론(deconstruction theory)은 요즈음 경영전략에서 새롭게 부각되는 이론이다. 프랑스 철학자 데리다의 이론으로, 기존 이성적인 틀이 부여하는 통일성과 단조성을 무시하고 창조성을 위한 풀어헤침, 아름다움을 위한 해체 등을 주장한다. 이 이론이 최근 더 조명받게 된 것은 스티브잡스가 ‘마이너스 디자인’을 경영에 도입하면서부터다. 

부동산에서도 이 같은 경향이 나타나고 있다. 뉴타운(New Town)정책이 무너지고, 전면철거의 재건축, 재개발이 도시재생으로 탈바꿈하고 있다. 또 1955년대부터 1963년 사이에 태어난 베이비 부머(695만명)들이 2008년 하반기 미국발 서브프라임 모기지 사태의 영향으로 부동산시장이 급락하면서 출구전략으로 다운사이징(Down Sizing)하는 것도 영향을 미쳤다. 

최근 부동산 시장 트렌드를 보면 선호 주택의 면적이 작아지고, 주택의 유형도 아파트보다 연립, 단독주택이 더 선호되고 있다. 입지도 도심보다는 가격이 싸고 자연환경이 양호한 지역으로 다변화 되고 있다.

나아가 베이비부머 세대의 자녀들인 에코세대(1979~1992년생, 945만명)들의 경제적 여건상 내집마련이 어려운 점도 주택의 유통시장 구조를 ’소유에서 거주‘로 바꾸어 놓은 주요 요인으로 분석된다. 국토부에 따르면 자가점유비중이 2006년 55.6%, 2010년 54.3%, 2012년 53.8%, 2014년 53.6%로 점차 감소하고 있다. 
 

이에 정부는 갈수록 늘어나는 전·월세 수요증가에 대한 대책으로 ‘기업형 임대사업(준공공임대)’ 육성정책을 내놓는 등 전월세 시장 육성을 위한 각종 정책들을 내놓고 있다. 특히 기업형 (주택)임대사업자의 육성정책은 규제 개선 및 세제지원을 통해 사업수익률을 세후 5%초반 수준으로 개선한다는 것을 주요 골자로 하고 있다. 3년만기 정기예금금리의 2배 이상이다. 

이렇게 되면 베이비부머들이 퇴직 후 수익형부동산에 투자해 일정소득으로 하는 생활형 주택 임대사업자의 경우 상대적으로 불리할 수 있다. 또 주택의 유통구조가 바뀌게 되면 부동산중개업의 시장은 매매에서 전·월세시장으로 그 업무영역이 바뀌고, 동시에 기업형 (주택)임대사업자의 업무영역이 확대, 경쟁 심화로 중개업무가 잠식될 여지가 커진다. 

수익형 부동산 투자시 입지나 시설이 뛰어나지 않다면 투자에 유의할 필요가 있다. 최근 저금리 기조가 계속되면서 투자용 수익용부동산 하면 상가나, 분양형 호텔로 그 투자상품이 바뀌고 있는 것도 이러한 이유로 판단된다. 수익용 투자상품이 상가와 호텔로 크게 양분된 우리나라 부동산시장의 현 상황에서 주택보다 유동성이 낮거나 투자원금을 회수할 수 없는 위험성도 있다. 이에 직접투자 보다는 간접투자인 리츠(REIT“s)가 또 다른 대안상품이 될 것으로 보인다. 일반적으로 리츠의 수익률은 연평균 6~7% 수준(공공임대리츠는 3.4%~3.79%)으로 높다

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