| 전문가에게 듣는다 ‘2008년 부동산 전망’ | |||||||||||||||||||||||||||||||||
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여기에 수원지역은 광교신도시와 호매실 택지개발사업, 동탄신도시 등 대규모 개발사업이 진행중이다. 분당선연장 및 신분당선 등 수도권교통망도 확충돼 주요거점도시로 관심이 모아지고 있다. 다른지역과 달리 부동산시장이 다시 살아날 여지가 많다. 수원지역 부동산 전문가들로부터 내년 수원지역의 부동산 시장이 어떻게 될지 들어본다. 내년도 전망 및 대선 이후 시장의 변화 내집마련시기 등 각 구별로 전문가를 선정 들어본다. 장기간 보합세… 내집 마련 “지금”
1. 팔달구는 수원화성과 애경·갤러리아 등 백화점을 축으로 비교적 안정적인 부동산 시장을 형성하고 있는 곳이다. 분당선 연장과 신분당선 등 기본인프라 구축이 뛰어난 반면 중·고교 등 학군 및 녹지공간 부족 등이 약점으로 꼽힌다. 때문에 외부 투자가 들이 유입되지 않고 정체현상이 빚어지고 있다. 재개발이 추진되는 지역 등에 학군 유치 및 안정화가 중요하다. 2. 임대주택 정책의 변화가 필요하다고 본다. 임대사업은 대부분 국책사업으로 진행되고 있지만 외국의 경우처럼 전문 민간 임대사업자가 등장해 주택의 투자 개념이 아닌 ‘주거 이용’의 실용성을 갖출 필요가 있다. 다양한 형태의 주거공간이 마련돼야 한다. 무엇보다 공급부족이다. 절대적 의미에서 아파트 공급률이 저조하다는 측면과 소득향상에 따른 쾌적한 주거공간 선호 경향이 공급부족을 야기시키고 있다. 일정한 공실률이 있어야 이주 및 대체 공간 등으로 활용할 수 있다. 이는 외국의 사례만 보더라도 100~110% 정도의 공급률을 보이고 있다. 3. 재개발 단지가 많은 만큼 5년 후 정도를 내다보고 있다. 내년 광교신도시를 분양해도 수혜자는 10%도 채 되지 않는다. 부동산 시장의 완만한 상승이 중요하다. 규제만이 전부는 아니다. 파주신도시 미분양 사태는 실질적인 돈이 없는 사람들이 많기 때문이다. 중도금이나 계약금도 지불할 수 없는 청약자들이 태반인데 분양이 재대로 이뤄질 수 있겠는가. 새 정권이 들어서고 적어도 후반기 쯤이면 시장이 조금씩 살아날 것으로 본다. 4. ‘이집사면 돈이 될까?’ 대부분의 사람들이 집을 투자로 치부한다. 투자도 좋지만 주거환경적 측면에서 접근하는 것이 내집마련의 핵심이 돼야 할 것이다. 수원지역의 부동산 값이 이미 바닥을 쳤다. 장기간 보합세를 유지하고 있는 만큼 현재가 내집마련의 적기다. 대선 이후 부동산 완화 정책을 펴게될 경우 다시 오를 가능성이 높다. 광교 개발로 주변 개발심리 가속화
1. 장안구는 노후 아파트와 단독 주택들이 많고, 현대식 아파트가 그다지 많지 않다. SK케미칼 부지가 주거용으로 바뀌고 정자111-1구역 등 재개발 지역이 포함돼 있어 새로운 주거단지로 조성될 가능성이 높다. 또 세무대학 및 농촌진흥청, 서둔동 서울대 농대, KT&G 등 공공기관 이전 부지의 개발 방향에 따라 부동산 시장이 심하게 요동칠 가능성도 있다. 2. 현 정부의 부동산 대책은 문제가 많았다. 가령 6억원 이상의 아파트에 대해 종부세를 부과하는 것은 어렵게 내집 마련한 사람들의 꿈을 짓밟는 세법이었다. 투기 목적도 아니고 부자도 아닌 상황에서 1가구 1주택 소유자들의 종부세는 마땅치 않다. 현실에 맞도록 종부세를 조정할 필요가 있다. 부과 산정 기준을 다시 책정해야 한다. ‘주거이전의 자유’를 박탈하도록한 전매제한의 경우 매매 등이 자유로울 수 있도록 개선해야 한다. 정부의 강력한 의지야 알겠지만 건설경기 침체가 지속되면 경제적 타격도 겉잡을 수 없다. 3. 한마디로 말하자면 내년 부동산 시장은 되살아 난다. 지금껏 수원지역의 개발은 무분별하고 산별적으로 이뤄졌다. 그러다 보니 기본적인 인프라 구축이 어려웠고 토지이용측면에서 낙제점 수준이다. 하지만 광교는 대단위 택지를 계획적으로 개발하기 때문에 이전과는 다르다. 광교가 개발되면 당위적으로 주변부의 개발도 이뤄질 수 밖에 없고, 개발기대심리가 가속화될 것이다. 또 수원지역의 구도심 재개발 지역으로 선정된 29곳의 주거환경개선사업도 탄력을 받을 수 있을 것으로 본다. 4. 부동산 시장의 주기를 3~5년으로 봤을 때 지금이 최적기다. 집값이 바닥을 쳤을 때 구입해야 한다. 특히 재개발이니 대규모 택지개발이니 하는 사업들이 구체화되면 부동산 값은 이미 상승기류를 타게될 것이다. 지금의 부동산 시장은 동트기 전이 가장 어둡다는 말이 딱 어울린다. 대선이 끝나고 나면 정책 변화 기대효과가 작용해 부동산 시장이 크게 요동친다. 내릴땐 5%지만 오를 땐 50% 폭등하는 것이 대선정국 이후의 부동산 시장의 흐름이다. 세제부담 줄이고 공급정책 늘려야
1. 영통구는 삼성전자의 배후지 역할이 짙다. 타지에서 유입된 사람들이 대부분이고, 학력수준이 높은 지식층들이 많이 거주하고 있다. 삼성전자의 제조업 분야가 모두 빠져나가고 현재는 연구원 등 고급인력들이 대거 포진하면서 강북보다 집값이 더 오르는 등 수원의 대표적 ‘부촌’을 형성하고 있는 곳이다. 비교적 학군이 좋지만 역사적인 전통과 특목고 등이 없다는 것이 흠이다. 2. 강화된 세제정책은 완화될 것으로 본다. 그러나 누가 정권을 잡든 정권 초기에 잘못 건드릴 경우 오히려 부동산 시장의 혼란을 초래하기 때문에 상반기까지는 현 정책을 그대로 유지할 것이다. 이후 부동산 시장의 흐름을 살펴 서서히 부동산 시장의 숨통을 틔이지 않을까 생각한다. 어찌됐든 현정권이 집값 안정을 어느정도 거둔 것은 사실이지만 부작용도 심각하다. 따라서 차후 정권은 공급정책을 펼 소지가 높다. 과도한 세제부담 대신 공급을 늘려 다양한 수요층의 욕구를 채워줘야 한다. 현 정권이 부동산 정책에 있어 ‘자본의 논리’와 상충되는 면이 다소 있었다. 때문에 팔고 싶을 때 팔지 못하는 상황이 연출되기기도 한 것 아니냐. 3. 지금은 부촌으로 평가되는 영통이지만 차후 지역 시장으로만 전락할 수도 있다. 인근에 광교, 동탄, 흥덕, 분당, 판교 등 신도시가 수두룩하다. 광교는 강남의 대체 신도시로, 동탄은 경기남부권의 핵심도시로, 서울과 근접한 분당과 판교, 이들 틈바구니에서 지역시장으로만 남을 수 있다. 특히 신도시들에서 특목고 설치 등으로 중상위층 세다가 빠져나갈 가능성도 배제할 수 없다. 하지만 동탄과 광교의 경우 기반시설이 부족하고 준공되려면 아직 멀었다. 영통은 2011년께 분당선 연장구간이 개통되면 교통여건이 개선되고, 삼성전자가 디지털중심의 밸리를 형성하게 되면 가능성은 충분히 있다. 4. 미분양 적체로 수원지역 부동산 경기는 최악의 상태지만 이는 올 연말을 넘기지 않으려는 업체들이 한꺼번에 몰리면서 미분양 대란으로까지 번진 것이다. 적어도 내년 상반기까지 나올 매물이 많지 않을 것으로 판단돼 미분양 아파트가 점차 소진될 것으로 본다. 광교신도시의 후광을 기대하는 것보다 오히려 현 급매물을 노리는 것이 내집마련의 찬스라고 본다. 비행장 문제 해결 '시장 활성화' 열쇠
1. 권선구는 아직 개발되지 않은 땅이 많은 곳이다. 또 비행장 고도제한 등 각종 규제로 개발이 더디고, 부동산 등의 거래가 다른 구에 비해 부진한 면이 많다. 보통 영통쪽이 학군이 좋다고 평가하지만 오히려 권선고 등이 포진한 권선구가 학군 프리미엄을 누릴 수 있을 것으로 본다. 권선 AB지구 친환경 주거단지 조성도 탄력을 받고 있다. 또 행정타운 조성이 마무리 돼 가고 있고, 호매실 지역 개발이 이뤄지면 교통 및 각종 편의시설 등의 인프라가 구축돼 기대해 볼만한 곳이다. 2. 들쭉날쭉한 부동산 시장은 결국 정부의 과도한 세법 때문이다. 투기자본이 어느정도 유입돼야 건설경기도 살아나고 부동산 관련 산업들도 활기를 뛸 수 있다. 투자가들을 망설이게 하는 양도세는 인하돼야 한다. 우리나라 경제에서 건설경기가 차지하는 비중이 상당하다. 전혀 투자가 이뤄지지 않는 상황에서 부동산 시장의 활황은 기대하기 어렵다. 또 현 세대별 종부세 부과는 예전처럼 인별 산정 기준으로 전환돼야 할 것이다. 3. 내년쯤이면 비상활주로의 고도제한이 해제돼 주변 부동산 값이 폭등할 소지가 높다. 수십년 동안 묶여 왔던 땅이 최근 큰 폭으로 올랐고, 해제 발표 직전에는 요동칠 것으로 전망된다. 여기에 광교신도시 개발의 후광이 예상된다. 광교지구의 주변지역이 동반상승할 여지가 많다. 재개발 바람을 타고공사도 진행되고 있고, 대선 이후 부동산 정책이 완화 될 것으로 예상돼 서서히 상승곡선을 그릴 것으로 본다. 그러나 근본적으로 비행장 문제가 해결되지 않으면 권선구 전체의 시장 활성화는 기대하기 어려울 것이다. 여전히 비행장 소음 등으로 주거환경이 침해되고 있고, 호매실 개발도 한꺼번에 이뤄지는 것이 아니기 때문이다. 4. 폭등했던 가격들이 많이 빠졌다. 입지조건이나 주변 여건 등을 고려했을 때 저평가된 아파트들이 미분양으로 남아 있는데다 기존 아파트들도 싸게 내놓았지만 매매가 이뤄지지 않는 등 지금이 내집마련의 최적기라고 본다. 저렴한 가격에 주택을 마련할 수 있다. 대선이후 새정권이 들어서면서 얼어붙은 부동산 시장도 점차 되살아 날 것은 자명하다. 부동산업계 전반에서 이런 기대감은 감지되고 있다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||
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