이명박정부5년 예상시나리오4가지/이명박당선자 부동산공약 1-3

이명박정부5년 예상시나리오4가지/이명박당선자 부동산공약 1-3	2008.01.02 12:31

http://tong.nate.com/jc5115/42672698

이명박정부 5년 예상되는 시나리오 4가지 추천(3) 부동산노트 | 2007-12-25 10:05 스크랩 | 추천 | 메일발송 | 프린트 | 신고 http://blog.drapt.com/muzige/2413571198544750194 이명박정부 5년 예상되는 시나리오 4가지 ▶ 신혼부부 주택공급, 전월세 강세 예상 ▶ 한반도대운하 언급지역, 집값, 땅값 급등 우려 ▶ 재개발 가장 수혜 시장 자율성을 중시하는 이명박 후보가 대통령으로 당선됐다. 과연 이명박 정부 5년 동안 부동산시장은 어디로 흘러갈까? 부동산 공약을 토대로 부동산포탈 NO.1닥터아파트(www.DrApt.com)는 4가지 시나리오를 예상해 봤다. 이명박 정부 부동산 공약 가운데 가장 눈에 띄는 것은 신혼부부 주택 공급이다. 결혼3년차 이하 신혼부부나 예비신혼부부에게 새주택을 분양해 주거나 임대해 주겠다는 것이다. 그래서 가칭 ‘신혼부부주택마련 청약저축’통장을 만들 계획이다. 신혼부부가 분양을 받을 것이냐 임대를 받을 것이냐에 따라 차이를 보이기는 하지만 이미 가입대상, 공급하는 주택의 규모, 매월 저축해야 하는 금액, 입주보증금, 융자금, 월임대료, 월상환액 등을 공약에서 언급했다. 결국 이런 공약은 결혼을 앞둔 부부나 신혼부부로 하여금 주택 구입을 미루고 전세나 월세로 살게 할 것이다. 따라서 예상되는 첫 번째 시나리오는 전.월세 시장의 강세다. 또 이명박 정부가 공급하겠다고 하는 주택는 매년 50만가구 이상이다. 이것이 가능한 것은 재건축. 재개발 용적률 상향과 도심 재개발을 통해서다. 특히 용적률 상향은 일단 10%을 올리겠다고 했지만 과밀지역의 경우는 더 많이 올리겠다고 밝히고 있어 용적률은 상향조정은 탄력적으로 운영될 수 있음을 시사했다. 도심재개발의 경우는 중심상업지역에 주상복합 건설을 허용하는 것을 골자로 한다. 그런데 중요한 것은 중심상업지구에 공급되는 주택을 중산층, 신혼부부, 실버대상 임대아파트, 소형주택 아파트 등 다양한 계층을 대상으로 하고 규모를 일정비율 이상으로 공급하겠다는 것이다. 그리고 여기에 도서관, 서점, 공연장 등을 입점 시켜 도심으로 사람을 모으겠다는 것이다. 따라서 여기서 2개의 시나리오가 예상된다. 두 번째 시나리오는 주택재개발은 이명박 정부 기간 동안 부동산 시장에서 최고의 수혜상품이라는 것이다. 단 재건축이 수혜를 보기 위해서는 시간이 필요할 것으로 보인다. 재건축에 있어 용적률 상향조정은 결국 재건축 아파트값이 오르는 빌미를 제공할 것이다. 그리고 이렇게 재건축 아파트값이 오르면 집권 초기 정부로서 부담이 될 수 밖에 없다. 따라서 재건축에서 용적률 문제는 시간을 두고 해결 할 것으로 예상이 된다. 세 번째 예상 시나리오는 신도시나 경기도 집값의 안정이다. 앞서 예를 든 재개발 용적률 조정으로 도심에 주택 공급을 늘리고 다양한 계층이 들어갈 수 있는 주상복합이 공급되고 여기에 상업기능까지 추가하겠다는 것은 서울에서 사람을 떠나보내지 않겠다는 것이다. 결국 서울에 주택이 넉넉하게 공급되면 신도시나 경기도로 이동할 수요는 줄어들 수 밖에 없을 것이다. 지역개발 공약으로 가장 눈에 띄는 것은 한반도대운하다. 사업비와 환경파괴 논란으로 대선기간 동안은 크게 드러나지 않았지만 공약에는 언급이 된 상태다. 일단 운하계획은 남한에 5곳을 예정하고 있다. 가장 먼저 한강과 낙동강을 잇는 경부운하와 영산강 호남운하를 2009년 착공에 들어가 2012년까지 건설 완료한다는 계획이다. 그리고 여기에 금강의 충청운하, 안동운하 등을 예정하고 있다. 그런데 운하계획과 함께 운하가 통과하는 9곳을 항구도시로 개발한다고 밝히고 있다. 직접적으로 언급한 곳이 광주(광역시), 대구(광역시), 여주(경기), 충주(충북), 밀양(경남), 나주(전남), 구미(경북), 문경(경북), 상주(경북)다. 네 번재 예상되는 시나리오는 구체적으로 언급된 지역의 땅값이나 집값의 급등이다. 실제로 노무현 대통령이 당선된 후 행정수도 충청권 이전 후보지로 언급됐던 천안, 아산 아파트값은 2003년 한해동안 각각 33%와 24%가 올랐다. 자료출처: 뉴스 > 클릭! 인기뉴스 출처-천만명 부동산의 꿈 김종갑 부동산 재태크 클릭 ▷▶스피드뱅크 동호회 클릭 ▷▶조인스랜드 동호회 댓글(1) 스크랩(18) 스크랩 | 추천 | 메일발송 | 프린트 | 신고 :: 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다 :: 이명박 당선자 부동산 공약 1~3 추천(0) 부동산노트 | 2007-12-25 20:25 스크랩 | 추천 | 메일발송 | 프린트 | 신고 http://blog.drapt.com/ljh0119/1389501198581914441 이명박 당선자 부동산 공약] <1> 분양가 상한제 완화 [2007.12.23 17:51] 친시장정책을 표방하는 이명박 한나라당 후보가 새 대통령에 당선되면서 시장의 관심은 이미 새 정부의 부동산 정책으로 쏠리고 있다. 특히 이 당선자는 ‘시장자율과 규제 철폐’를 강조해 온 터라 시장에서는 부동산 정책 변화에 대한 기대감이 크다. 전문가들 역시 참여정부가 도입한 부동산 정책의 부작용을 지적하며 제도의 보완을 요구하고 있다. 파이낸셜뉴스는 ‘실용정부’가 내놓은 부동산공약을 세부 항목별로 긴급 점검, 효과를 극대화할 수 있는 대안을 제시하는 시리즈를 진행한다. 이 당선자의 부동산 정책공약 가운데 가장 관심을 끄는 것은 아파트 분양가상한제다. 분양가 상한제로 인해 주택수요 급감, 전셋값 상승, 주택공급 위축 등 수요자와 공급자 양측에 수많은 부작용이 나타나고 있기 때문이다. 시장 자율에 맡기겠다는 이 대통령 당선자의 발언을 유추해 보면 현재의 분양가상한제는 부분적으로라도 수정될 가능성이 높다. 전문가들 역시 주택공급 위축과 전셋값 상승 등의 부작용을 지적, 단계적인 개선을 주문하고 있다. ■분양가상한제 부작용 커 분양가상한제의 충격이 본격화하고 있다. 분양가 규제를 받는 새 아파트가 들어서는 곳에선 주변의 기존 아파트값이 떨어지는 현상이 확산되고 있다. 특히 대규모 신도시가 들어서는 곳에선 이런 현상이 두드러지고 있다. 부동산정보업체인 스피드뱅크에 따르면 경기 김포(-0.73%), 파주(-1.12%), 화성(-0.17%), 수원(-0.32%) 등 수도권 2기신도시 주변 기존 아파트값은 최근 1년간 일제히 떨어졌다. 같은 기간 경기지역의 아파트값이 평균 0.27% 올랐던 것과 대조된다. 이처럼 새 아파트 주변 기존 아파트값이 덩달아 떨어지는 것은 사람들이 기존 아파트의 구매를 꺼리기 때문이다. 나아가 분양가 상한제를 적용받지 않는 고분양가 아파트는 수요자들의 외면을 받고 있다. 이 때문에 전국의 미분양 주택은 1998년 외환위기 직후 수준인 10만가구를 넘어 건설사의 경영난을 가중시키고 있다. 전문가들은 분양가규제가 내년부터 민간기업이 개발한 땅에 짓는 아파트에까지 적용되면 그 파장이 더욱 커질 것으로 우려하고 있다. ■단계적 완화 기대감 전문가들은 분양가상한제 도입으로 나타나는 미분양 증가와 전셋값 급등 등의 부작용은 2∼3년 뒤면 가라앉을 것으로 내다보고 있다. 모든 새 아파트에 분양가 상한제가 적용되면 선택의 폭이 넓어져 주택 매입을 늦추거나 이로 인해 전세 수요가 늘어나는 현상이 줄어들 것이라는 이유에서다. 하지만 만성적인 주택공급 부족 현상에 직면할 것이라는 게 전문가들의 한결같은 견해다. 분양가 규제로 사업성이 떨어지는 아파트 건설사업은 대부분 중단될 것으로 예상되기 때문이다. 실제 주택사업을 전문으로 해온 중견주택건설업체들 중 상당수가 내년에 신규 주택사업을 접겠다는 입장이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “민간 아파트의 공급 감소량을 공공부문이 메워주지 못하면 심각한 공급난이 우려된다”며 “특히 분양가를 규제하면 최근 자산증가로 수요가 늘고 있는 고급주택은 사라질 것”이라고 말했다. 이런 이유로 전문가들은 과거 분양가를 자율화할 때와 마찬가지로 분양가상한제를 지방에서부터 단계적으로 완화할 것을 새 정부에 주문하고 있다. 예컨대 지방 공공택지에 짓는 중대형 아파트를 대상으로 분양가 상한제를 폐지한 뒤 그 추이를 봐가며 지방 전체→수도권→서울 전역 및 중대형→소형까지 확대할 것을 제시하고 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “분양가를 자율화할 때와 같이 미분양 물량이나 지역경기, 분양가 등 시장추이를 봐가며 중대형과 소형, 지방과 수도권 등으로 나눠 2∼3년에 걸쳐 단계적으로 규제를 조절하면 집값도 안정시키고 경기도 살리는 ‘일석이조’의 효과를 볼 수 있다”고 말했다. /victoria@fnnews.com 이경호기자 이명박 당선자 부동산 공약] <2> 주택담보대출 규제 완화 [2007.12.24 18:12] 아파트 미분양 사태가 수도권으로까지 옮겨붙으면서 지난 10월 말 현재 전국의 미분양 물량이 10만가구를 넘어섰다. 이는 1998년 말 외환위기 직후의 미분양 물량 10만2701가구 이후 10년 만에 최대치다. 이처럼 미분양이 급증한 것은 정부의 과도한 주택담보대출 규제가 주요인이다. 참여정부는 2006년 3·30대책에서 투기지역 내 6억원 이상 주택 구입때 주택담보인정비율(LTV)을 40%로, 6억원 이상 고가주택 분양권 구입때는 총부채상환비율(DTI)을 40% 이내로 제한했다. 이어 같은 해 11·15대책과 올해 1·11대책을 통해 주택대출을 1건으로 제한하고 거의 모든 아파트에 DTI를 40∼60%로 차등화해 돈줄을 더욱 조였다. 이 같은 고강도 돈줄 죄기로 인해 기존 주택시장의 정상적인 거래마저 마비시켰고 신규 분양시장에서도 무주택 실수요자들의 내집마련 기회를 가로막고 있다는 지적을 받고 있다. ■실수요자까지 ‘불똥’…거래 마비 참여정부의 고강도 주택담보대출 규제는 투기세력 차단에는 성공했지만 문제는 실수요자 등의 정상적인 거래마저 막아버렸다는 것이다. 이로 인해 도시 중산층의 실수요자가 직격탄을 맞았다. 실수요자들에게 6억∼10억원대 주택이 많은 서울 강남권, 양천구 목동,경기 분당신도시 등지로의 이주를 가로막았고 이 여파로 집값이 하락하기 시작했다. 상대적으로 소득이 적은 지방의 주택분양시장이 급격히 얼어붙었고 올해 하반기 들어선 수도권까지 미분양 회오리에 몰리고 있다. 문제는 최근의 집값 안정이 수요와 공급이라는 정상적인 시장기능에 기반한 것이 아니라 수요만 차단한 데서 온 비정상적인 현상이라는 것이다. 현도컨설팅 임달호 사장은 “현재 부동산시장은 안정된 듯 보이지만 거래가 사라져 시장이 일시적으로 마비된 것”이라면서 “주택거래를 하는 사람을 모두 투기꾼으로 보고 시장진입을 막는 것은 ‘빈대 잡으려다 초가삼간 태운 격’”이라고 지적했다. ■대출규제 미세조정 필요 이명박 당선자는 주택담보대출과 관련해 구체적인 언급은 없었지만 거래기능 회복을 수시로 강조함으로써 대출규제를 어느 정도 손질할 것으로 예측됐었다. 하지만 최근 이른바 ‘MB효과’로 시장에 규제완화 기대감이 커지자 당분간 ‘현행 유지’ 쪽으로 방향을 잡은 것으로 알려졌다. 하지만 전문가들은 새 정부가 들어서면 제일 먼저 부동산시장부터 정상적인 기능을 할 수 있도록 대출규제는 반드시 재정비해야 한다는 입장이다. 투기세력을 차단하기 위한 대출 옥죄기는 필요하겠지만 무주택자나 1가구 1주택자 중 이주수요 등 정상적인 거래에 대해서는 부분적으로 대출규제를 풀어야 한다는 것이다. 임달호 사장은 “과도한 대출규제는 실수요자들의 시장진입을 막고 오히려 돈있는 큰손들의 시장진입을 쉽게 하는 부작용까지 불러온다”며 “금융권이 과도한 대출에 따른 부실자산 전락을 막을 수 있는 능력이 있는 만큼 대출규제는 금융권에 맡기고 이에 따른 양도차익은 세금으로 거두면 된다”고 조언했다. 현재의 천편 일률적인 주택대출 규제에서 탈피해 투자자와 실수요자로 나눠 금리와 대출금액 등을 세분화해 차등적용할 필요가 있다는 지적도 제기되고 있다. 세중코리아 김학권 사장은 “금융권이 국세청과 연계해 주택대출 서류를 심사할 때 가족구성원과 소득, 주택구입 목적까지 파악할 필요가 있다”면서 “실수요자에게는 6억원이 넘는 고가주택이라 하더라도 대출금액과 금리에서 혜택을 주고 투자자에게는 적은 금액이라도 금리를 높게 적용하는 등 대출규제를 보다 세분화해야 한다”고 말했다. /kwkim@fnnews.com 김관웅기자 이명박 당선자 부동산 공약] <3> 분양원가 공개 [2007.12.25 16:55] 부동산 정보업체인 부동산뱅크가 연말을 맞아 회원 770명을 대상으로 ‘2007년 부동산 키워드’에 대한 설문조사를 벌인 결과 ‘분양가 상한제 부활’ 1위에 올랐다. 분양가 상한제와 분양원가 공개를 골자로한 ‘주택법 개정안’이 지난 4월 국회를 통과해 1998년 이후 10년 간의 분양가자율화 시대가 막을 내리게 된 것을 네티즌들은 올해 가장 중요한 부동산 이슈로 생각하고 있는 것. 대부분의 국민은 분양가 상한제와 분양원가 공개가 앞으로 새로 선보일 아파트의 분양가를 10∼20% 정도 낮추는 원동력이 될 것으로 기대하고 있다. 특히 분양원가 공개를 통해 건설사들의 ‘폭리챙기기’가 사라지고 대신 분양가격이 떨어질 것이라는 기대감이 높다. 오세훈 서울시장이 시 산하 SH공사가 분양하는 은평뉴타운 분양원가를 공개하면서 시민들로부터 열렬한 지지를 받은 것도 이 때문이다. 이명박 대통령 당선자가 분양원가 공개 관련 정책을 펼치는 데 과정에서의 어려움은 바로 여기서부터 시작될 전망이다. 대다수 국민이 분양원가 공개가 분양가 인하에 도움이 된다는 높은 기대감을 갖고 있는 상황에서 이를 뜯어고치기 쉽지 않을 것이기 때문이다. ■주택법 개정안 수정 난관 예상 이 당선자는 기본적으로 대한주택공사, 한국토지공사, SH공사 등 공공 부문의 분양원가는 공개해야 한다는 입장이지만 민간 부문에 대한 원가공개에 대해서는 부정적이다. 이 당선자는 후보시절 파이낸셜뉴스와의 인터뷰(설문)에서 “주택공사 등 공기업의 분양원가 공개엔 찬성한다”면서도 “민간 부문은 다양한 주택수요를 충족시키기 위해 규제를 최대한 완화하겠다”고 강조했다. 공공부문은 철저히 무주택 서민을 위한 주택공급에 매진하면서 분양가 규제를 받을 필요가 있지만 민간기업은 다양한 수택수요에 맞춰 규제 없이 시장 논리에 맡기는 게 바람직하다는 게 이 당선자의 판단이다. 능력 있는 사람들이 비싼 돈 내고 고급 주택에서 살겠다는 데 그것까지 정부가 관여할 필요는 없다는 생각이다. 따라서 이 당선자는 지난 9월부터 적용된 민간 부문 분양가 상한제 및 분양원가 공개 규정을 담은 ‘주택법 개정안’을 어떤 식으로든 다시 손봐야 한다. 전문가들은 일단 이 당선자가 제시한 공공 부문과 민간 부문 분리 방침에 대해 지지를 보낸다. 건설산업연구원 두성규 박사는 “민간 부문은 시장에 맡기고 공공 부문은 공적기능을 담당할 수 있도록 정부가 개입해야 한다는 정책방향은 옳다”고 지지했다. ■민간 분양원가 공개 완화 ‘천천히 바람직’ 다만 민간 부문 원가공개를 서두를 필요는 없다는 게 대다수 전문가들의 의견이다. 어차피 분양원가 공개 관련 법령 개정을 위해선 국회 동의가 필요하므로 이는 내년 4월 총선 이후에 추진이 가능할 전망이기 때문이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “민간 부문에서 규제가 심하면 당분간 공급이 줄어들 가능성이 높다”면서 “내년 총선 이후 하반기에 접어 들어 공급 축소가 현실화되면서 자연스럽게 민간 부문 규제 완화를 추진할 수 있을 것”이라고 전망했다. 많은 전문가들은 공공부문의 원가공개 방침은 계획대로 진행하는 게 좋다고 보고 있다. 이미 SH공사가 60가지가 넘는 원가내역을 공개하고 있고 주택공사 등도 내년부터 원가공개를 구체적으로 추진할 계획을 세우고 있는 만큼 적극 진행해도 무방하다는 것. 다만 공기업도 재정이 악화될 경우 국민 세금을 투입해야 하는 만큼 적당한 수익은 보장해 줘야 한다는 게 전문가들의 판단이다. 건국대 조주현 교수는 “공기업의 분양 원가공개가 자칫 수익성이 안 나는 사업에만 매달리도록 하는 원인이 될 수 있다”면서 “재정이 악화될 경우 결국 공기업 본연의 기능도 수행하지 못할 가능성도 있으므로 공기업 수익률을 어느 정도 유지하기 위한 방안도 마련해야 한다”고 조언했다. /jumpcut@fnnews.com 박일한기자