| [희망의 땅 구도심을 가다] <1> 장안구 임대주택 의무화 등 규제 '자산가치' 하락 우려도 | ||||||||||||||||||||||||||||||
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수원지역 20곳(176만 2천여㎡ 규모)의 재개발예정사업구역이 낙후된 구도심의 이미지를 벗고 쾌적한 도시로 도약을 꿈꾼다. 오랜 진통 끝에 친환경 주거단지 조성이라는 변화의 중심에 선 것이다. 그러나 해당 주민들은 주거환경 개선에 대한 기대감과 함께 삶의 터전이 사라진다는 불안감에 희비가 교차하고 있다. ‘희망의 땅’인 동시에 ‘상실의 땅’이기도 한 셈이다. 수원시 재개발사업의 현주소와 사업추진의 문제점, 앞으로 개선해야 할 과제를 구역별로 조명해본다. <편집자 주>
수원시 장안구 수원종합운동장 인근 조원동 111-2구역(3만 7천304㎡)과 조원동 111-4구역(3만 4천836㎡), 영화동 111-3구역(2만 8천992㎡)은 북수원의 대표적 구도심 밀집지역이다. 이 지역과 함께 정자동 SK케미칼 맞은편 허름한 단독주택 밀집지역인 111-1구역(13만 9천26㎡)이 북수원 지역의 블루칩으로 평가받는다. 현재 111-4구역이 정비구역지정을 완료하고 조합설립을 위한 주민동의서 징구 절차를 진행 중이며, 나머지 3곳 모두 지난달 수원시 도시·건축공동심의위원회(본회의)에 상정한 계획안이 통과함에 따라 조만간 정비구역지정을 고시할 예정이다. 따라서 이들 지역에선 재개발 기대감이 상당히 고조되고 있다. 동시에 보상문제에 대한 불안감도 감추지 않고 있다. 특히 임대주택 의무화는 재개발 추진의 가장 큰 걸림돌이라는 데는 이견이 없었다. ● 111-4구역, 주민 동의율 66% ‘순조’
추진위는 다음 달이면 조합설립인가에 필요한 75%의 주민동의서를 받을 것으로 예상, 창립총회도 다음 달쯤으로 계획하고 있다. 추진위는 광교산과 가깝고, 1번 국도와 고속도로가 인접해 있어 향후 최고의 주거단지가 될 것으로 기대했다. 수원지역 재개발지역 20곳 가운데 가장 빨리 재개발절차가 진행 중이지만, 넘어야 할 산이 만만치 않다. 강삼랑 추진위 부위원장(위원장 업무대행)은 “재건축 사업에선 폐지한 임대주택 의무화를 재개발 사업에만 적용, 주민들이 피해를 보고 있다”며 “도정법에 대한 제도 개선이 시급하다”고 말했다. 단지 규모의 17%에 달하는 임대주택 건설과 20%가량의 기부채납으로 사업성이 크게 떨어졌다는 것이다. 특히 일부 토지주들은 ‘자산가치’의 변화에 주목하고 있지만, 과도한 규제로 현재의 자산가치보다 떨어질 것이라는 우려 속에 선뜻 동의하지 않는 상황이다. 따라서 추진위는 시가 기부채납 비율을 낮추고, 임대주택 의무화 폐지나 지역적 현실에 맞도록 제도 개선에 나서야 한다고 지적했다. 강 부위원장은 “‘울며 겨자 먹기’로 주민제안서를 제출했지만, 사실상 시의 정책사업임을 간과해선 안 될 것”이라고 강조했다. ● 111-1구역, 주민의지로 용적률 등 악재 극복
애초 111-1구역이 시의 단계별 재개발사업 추진으로 후순위로 밀려난데다, 1종 일반주거지역으로 묶여 사업성이 현저히 떨어졌다. 이에 따라 추진위는 단계별 추진을 폐지하고, 2종 일반주거지역으로 변경하는 등 재개발 사업의 난관을 극복했다. 조합원 950명의 재개발에 대한 추진 의지가 상당함을 알 수 있는 대목이다. 오는 20일께 재개발구역지정 확정 고시가 되면 주민동의서를 받아 6월 조합 창립총회를 마칠 계획이다. 추진위는 조합설립 인가를 마치고 올해 안에 건축심의와 각종영향평가를 진행할 수 있을 것으로 기대했다. 하지만, 재개발에 임하는 수원시의 수동적인 자세에는 불만을 토로했다. 최종덕 추진위 총무는 “제일 먼저 추진위를 구성하고도 2년여 이상 사업이 지연됐다”며 “시가 행정절차를 단축하고, 주변 여건과 사업성을 고려해 용적률을 조절해야 할 것”이라고 주문했다. 한편, 재개발지역 가운데 4번째로 규모가 큰 111-1구역은 17층~30층 규모 23개 동 2천140세대(임대주택 360세대 포함)가 들어선다. 기부채납은 23%. 맞은편 SK케미칼 이전 부지 31만 334㎡에 3천200여 세대의 주거·문화복합단지가 2013년 완공되면 한일타운에 버금가는 매머드급 단지가 탄생할 것으로 전망된다. ● 111-2구역, 주민의 무관심 해결 과제
본회의를 통과하고 구역지정 고시를 앞두고 있지만, 오랜 기다림에 지친 320명의 조합원에게 75%의 주민동의서를 걷는 데 오랜 기간이 걸리지 않을까 우려했다. 박 위원장은 특히 “수원지역 20여 곳이 일제히 재개발을 하는데, 시 행정지원 인력은 팀장을 포함해 고작 2명에 불과하다”며 “행정절차가 늦어질 수밖에 없는 이유”라고 꼬집었다. 111-2구역 주민들은 재개발을 성사한다 해도 원주민들은 모두 등 떠밀려 삶의 보금자리를 떠나야 할지도 모른다고 말했다. 총 8개 동 647세대(임대주택 110세대 포함)가 들어설 예정이지만, 용적률 감소와 기부채납 등의 악재가 더해지면서 실질적으로 주민에게 돌아오는 혜택은 없다는 것이다. 이와 함께 본회의 심의과정에서 위원들이 단지의 밑그림만 놓고 평가할 것이 아니라 현장의 특성을 직접 둘러보고 심의해야 한다고 주장했다. 류성출 추진위 총무는 “토지주 입장에선 세입자 이주비용 등을 고려하면 차라리 현 상태를 유지하는 쪽이 좋다고 하는 사람들이 많다”며 “주거환경을 개선하고자 한다면 주민들의 목소리에 귀 기울이는 것이 먼저일 것”이라고 말했다.
● 111-3구역, 문화재 현상변경 승인 고무적 영화동 111-3구역은 수원의 도심권에 속하면서도 상하수도와 도시가스가 들어가지 않는 지역이 있을 정도로 낙후된 곳이다. 그동안 문화재 현상변경 허가 신청이 번번이 받아들여지지 않다가 지난 3일 극적으로 승인받아 사업추진에 탄력을 받고 있다. 사업구역의 절반이 세계문화유산인 수원화성에서 500m 이내에 포함, 그동안 법적 용적률 200%에도 한참 못 미치는 수준을 적용했다. 하지만, 이번 현상변경 승인으로 기존 15층 높이에서 18층~22층까지 용적률(199%)을 높였다.사업성이 높아진 만큼 상당히 고무적이다. 111-3구역은 북문상권과 멀지 않은데다, 수원화성과 광교산을 한눈에 내려다볼 수 있어 조망권이 뛰어나다. 총 420세대(임대주택 72세대 포함) 6개 동을 건설한다. 추진위는 구역지정에 필요한 서류를 준비해 오는 20일께 접수하고서, 약 한 달 정도면 조합설립에 필요한 주민동의서를 걷을 수 있을 것으로 자신했다. 다만, 다른 단지와 마찬가지로 임대주택 의무화가 걸림돌이다. 박옥순 총무는 “중대형 아파트 숲에 소규모 임대주택을 건설하면 오히려 주민 간 위화감이 조성될 것”이라며 “개발이익 환수차원에서 진행한 임대주택 의무화 대신 기부채납을 늘리는 방안을 검토하는 것도 한 방법”이라고 조언했다. | ||||||||||||||||||||||||||||||
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