뉴타운 바람을 타고 도심권의노후된 다세대,빌라를 사려는 투자자들이 늘고 있다.
뉴타운 투자는 잘만하면 큰 수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자대상이다.
간혹 묻지마 투자를 하는 투자자들이 있는데 이는 상당히 위험한 투자방법이다.
부동산 투자는돌다리를 두드리듯 신중하게 할 필요가 있다.
1. 건축허가 제한 여부를 확인하라
뉴타운에 투자할 때는 우선 매입대상지역의 사업추진 현황을 꼼꼼히 파악해야 한다.
재개발 예정지역으로 알려진지역중에 재정비 기본계획조차 수립되지 않은 곳이 허다하다.
실제 뉴타운으로 지정이 될지, 사업기간이 얼마나 걸릴지조차 알 수 없는 곳도 많다.
때로는 입주권을 노린 지분 쪼개기가 무분별하게 이루어져 재개발 투자가 아무런 수익을 거두지 못하는 지역도 있다. 심한 경우 지분 쪼개기 때문에 조합원수가늘어나 일반분양을 하나도 할 수 없는 상황이 발생하기도 한다. 일반분양이 없으니 조합원 분양가 및 추가부담금이 높아질 수밖에 없고 이는 고스란히 투자수익률 하락으로 이어진다.
따라서 건축허가가 제한되서 더 이상 지분 쪼개기를 하지 못하는 지역에 투자하는 것이 좋다.
2. 대지지분이 큰 곳에 투자하라
뉴타운 투자시에는 지분 쪼개기를 통해 신축되는 전용면적 40㎡ 이하 다세대주택은 피하는 게 좋다. 새 아파트에 입주하지 못할 수도 있기 때문이다. 이런 경우 아파트 입주권 대신 현금으로 청산할 수 있도록 서울시의 조례가 개정되었다.
한편, 건축면적도 잘 살펴야 하지만 그 보다 더 중요한 것은 대지지분이다. 뉴타운 개발시 주택의 가치는 건물의 가치보다는 그건물에 대지지분에 의해좌우된다. 건물 유지상태가 양호하다고 해도 대지지분이 작은 집은 피하는 게 좋다.
특히 10㎡ 안팎의 작은 대지지분은 일단 매입을 피하는 것이 좋다.
3. 용적률이 낮거나 조합원 수가 많은 곳은 피하라
용적률이 낮거나 조합원이 많은 곳도 가급적 피하는 것이 좋다. 가령 조합원수가 아파트 신축 가구 수보다 많으면 일반분양 물량이 없어 수익성이 떨어지고,일부 조합원의 경우 새 아파트 입주권을 얻지 못하게 된다.
조합원이총 계획세대수대비 70%가 넘으면 투자를 신중히 고려할 필요가 있다.
4. 타이밍을 잘 잡아라
뉴타운 투자는 타이밍이 중요하다.
너무 서둘러서 검증되지 않은 개발정보를 믿고 투자했다가 실제 개발사업이 진행되지 않으면 투자금만 묶일 수 있다. 또 너무 늦은 시기에 뛰어들어서도 안 된다. 이미 뉴타운 지역으로 지정된 후라면 가격이 오를 대로 올라 가격에 거품이 끼어있는 경우가 많으므로 막차를 타는 일은 절대로 피해야 한다.
막차를 타서 지나치게 높은 가격으로 지분을 매입하였다가 나중에 감정평가액이 낮게 나올 경우 투자수익은 커녕 오히려 손해를 보게 된다. 낮은 감정평가액 때문에 조합원의 추가부담금은 늘어나는데 지분 값은 오히려 떨어지다 보니 조합원 지분을 산 투자자들의 수익률이 마이너스가 되는 것이다.
실수요자라면 관리처분인가 이후 조합원 급매물을 노려보는 것도 좋다.
관리처분인가 후 급매물은 조합원이 내야하는 계약금 부담이 클 때 주로 나오는데, 이런 경우는 권리가액과 추가부담금이 확정됐기 때문에 투자에 대한 위험부담이 적다. 다만, 리스크가 적은 만큼 수익률이 높지않다. 또한 관리처분인가가 나온 후 동 , 호수 추첨 직후의 급매물을 노리는 것도 하나의 방법이다. 1층 같은 저층에 배정되거나 마음에 들지 않는 호수를 배정받은 조합원들이 값싼 매물을 급매로 전매하는 경우가 있다.
5. 주변지역을 살펴봐라
살던 곳에서 밀려난 원주민들은 대부분 기존에 살던 곳에서 멀리 벗어나지 않는지역에 정착하길 원한다. 직장이나 학교 문제 등으로 기존 생활권을 벗어나지 않으려 하기 때문이다.
결국 뉴타운 지역으로부터의 이주로 인해그 주변지역의 주택가격도 상승하게 되는데, 뉴타운 개발이 활발한 시기에는 이주자가 폭발적으로 늘어나 주변 지역의 매매,전세 가격이 급등하는 현상이 나타난다.
따라서 이미 가격이 오를 대로 오르고 규제가 심한 뉴타운 지역이나 재개발 지역에 투자하는 것 보다는 그 주변지역으로 눈을 돌리는 것이 현명한 방법이다.
가령 뉴타운 인근의 다세대주택에 투자해 두면이 또한 투자수익을 올릴 수 있다. 뉴타운 개발로 해당 지역의 다세대,단독주택이 철거되고,이주 수요가 몰리는 주변 지역의 다세대,단독주택 가격은 오를 수밖에 없기 때문이다.
뉴타운 투자는 다른 부동산 투자보다 꾸준히 수익을 올릴수 있는 상품입니다.
남들이 한다고 분위기에 휩쓸리기 보다 본인에게 맞는 투자처를 찾으세요.
관련정보 : 부동산 재테크 공화국 http://cafe.naver.com/01086050933
생활의달인 (soju5285) 
2009년 08월 18일 
6950 
10