| 세류 재개발(113-6구역)과 세류 주거환경지구(113-4구역)과의 비교 | | | 구도심 재개발 재건축 |
| 2007.12.17 16:08 |
세류 재개발(113-6구역)과 세류 주거환경지구(113-4구역)과의 비교를 해보겠습니다.
틀린점이 있으면 알려주세요.
공통사항
1. 소액 투자로 내 집 마련 가능.
같은 지분일 경우 재개발이나 세류주거환경 지구나 별 반 차이는 없는 것 같아요.
2. 전매 제한 없음
입주 후 전매에 대한 제한이 둘다 없어서 투자성이 좋죠.
3. 입지 조건
둘다 역세권이죠. 다를바 없다고 생각함.물론 113-6구역이 조금 유리하다고는 하더군요.
4. 일반 분양보다 20~30% 저렴하게 분양받고최저층 최고층등은 일반 분양으로 돌린다.
기존 주택 소유자에 대한 프리미엄이죠.
다른 점.
1. 시공사가 다르다.
재개발은 1군 시공사(미정),세류주거환경은 주공
이는 곧 아파트의 프리미엄에 영향을 끼치겟죠.
2. 주택가격의 보상 시점.
재개발은 주택분양시 주택가격을 뺀 나머지 분양가만 낸다.
세류주거환경은 보상가 감정 후 일괄 보상완료한다.
참고로 세류 주거환경은 내년 8월 보상완료 예정,현재 보상가 감정 중..
3. 국.공유지에 대한 편입 여부.
재개발은 국.공유지를 무상 편임이 안됨(아마도?)
세류주거환경지구는 약 30%의 땅을 무상 편입시켜줌.
곧 주거환경지구는 분양원가가 재개발 대비 저렴하겟죠.
4. 최종 공사 기간의 차이
재개발은 주민대표가 시행사 선정 및 공사완료까지 관리함.
하여 주민들을 대변하여 공사를 진행하다보니 입주시까지 기간이 다소 걸림(약 5년정도)
세류 주거환경지구는 보상완료 후 주공에서 공사완료 후 원가 이하 분양이므로
진행이 빠르다. 약 3년 정도(참고로 세류주거환경지구는 2011년 말에입주 예정)
이 정도 인듯 합니다.
또한 제가 세류 주거환경 지구 주민으로써 주관적인 입장에서 현재 시세에 대한 향후 투자 전망을 말씀드립니다.
먼저 재개발과 주거환경 마찬가지로 최소 투자로 입주권을 받는게 가장 좋은 투자라 봅니다.
주거환경 지구내에 빌라(주택)를 최저가로 구입할 경우
약 지분은 5평~6평 실평은 17평.건물상태는 구형 빌라.
실거래가 1억 3천만원 , 전세 3000만원 , 융자 4000만원 가능
상기 투자를 하셨다면.
실 투자금은 6천만원입니다.
내년 8월이면 보상이 된다 했죠. 얼마나 받게 될까요?
저는 그 기준은 은행에서 융자를 잡아주는 금액 이상이라 봅니다.
1차 보호 대상인 전세금 + 융자 금액 = 7000만원 이상은 될꺼라 봅니다.
은행은 보수적이여서 실제 가격보다 60~70%대에 대출을 해주거든요.
그렇게 보면 약 1억 정도의 보상금이 나온다는 말씀을 조심스레 드려봅니다.
그렇게되면 내년 8월이면 전세금과 융자를 값고 실투자금액 중 3000만원만 남는거죠.
그게 곧 33평 입주권에 대한 프리미엄이라고 생각듭니다.
3000만원의 프리미엄...어느관점에서는 비싼듯..아니면 싼듯...
지금으로 부터 약 3년 뒤 세류 주거환경지구 아프트가 입주 됩니다.
일반 분양이 평당 1000만원일 경우.일반 분양에 비해 20~30% 분양가가 싸게 분양을 받게 되면 평당 700~800만원
세류 주거환경 기존 입주자는 33평 아파트를 23100만원~26400만원에 분양 받게 됩니다.
일반 분양 받는 분은 33000만원에 분양 받게 되겠죠?
그럼 분양 당시 시세 차익은 9900만원~6600만원 입니다.
분양 후 그 아파트 가격이 수원시내 평균 평당 분양가(권선 주공 약 13000만원)이상 상승시...
그 시세 차익은 어마 어마하죠..현실이되길...약 1억 6천?
2011년 과연 세류동 113-6구역 진행은 얼마나 되어잇을까요?
전 솔직히 그게 중요합니다.
그쯤되면 세류 주거환경지구 처분하고 재개발로 한번 갈라탈까 생각 중입니다.
이상 주관적인 분석을 해보았습니다.
여러 고수님들의 이견이나 견해 부탁 드립니다.
수고하십시요.