부동산 매매 계약, 중도금 지급 시 계약 해제 불가능할까

부동산 매매 계약, 중도금 지급 시 계약 해제 불가능할까

-이승수 변호사의 법으로 읽는 부동산

-보통은 중도금 지급 이전에만 계약 해제 가능…‘특약’ 있다면 상황 달라져

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[이승수 법무법인 세종 변호사] 부동산 매매 계약의 매매 대금은 계약금·중도금·잔금으로 나눠 지급하는 것이 일반적이다.

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계약금은 통상적으로 계약을 체결할 때 지급하게 되는데 계약금을 지급하지 않으면 계약 자체가 체결됐다고 볼 수 없을까. 그렇지는 않다. 계약금 지급이 계약이 체결됐다는 사실에 관한 증빙이 될 수는 있지만 계약 체결의 요건은 아니기 때문이다.

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계약금을 지급한 후에도 계약금만 포기하면 일방적으로 계약을 해제할 수 있다. 일반적으로 부동산 매매계약서에는 ‘매수인이 매도인에게 중도금을 지불하기 전까지 매도인은 계약 금액의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다’는 내용이 포함되기 때문이다.

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다만 중도금 지급 이전에만 계약을 해제할 수 있고 중도금이 지급된 이후에는 계약금을 포기하는 방법으로 계약을 해제할 수 없다.

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매수인은 매도인의 계약 해제를 최대한 막고 싶을 때가 있을 수 있는데 지급 기일 이전에 중도금을 지급하는 것이 방법이 될 수 있다. 매도인이 중도금을 지급받으면 계약금을 포기하더라도 계약을 해제할 수 없기 때문이다.

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다만 ‘중도금 지급 기일 이전에는 중도금을 지급하지 않는다’는 특약이 있다면 지급 기일 이전에 중도금을 선지급하더라도 매도인이 매매 계약을 해제하는 것을 막을 수 없다.

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반대로 중도금을 지급한 매수인도 매매 계약을 해제할 수 없을까. 그렇다. 매수인은 중도금 지급 이전에 해제에 관한 선택권이 있는 셈이므로 계약을 유지할 것인지가 망설여진다면 중도금 지급 이전에 차분하게 고민해 볼 일이다.

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매매 계약을 체결하고 계약금을 일부만 지급했다면 계약을 해제하기 위해서는 ‘실제 지급한 계약금’만 포기하면 될까, 아니면 ‘계약서상의 계약금 전액’을 포기해야 할까.

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법원은 매매 계약상의 계약금 전액을 포기해야만 해제가 가능하다고 보고 있다. 계약금이 일부만 지급된 상태라고 하더라도 매매 계약을 체결하면서 정한 계약금을 기준으로 삼는 것이 당사자의 의사에 부합한다는 이유에서다.

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한편 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 것과 달리 매수인이 매매 대금을 지급하지 않으면 매도인은 매매 계약을 해제할 수 있다. 이때 매도인은 매수인을 상대로 손해 배상을 청구할 수 있다.

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하지만 특별한 사정이 있다면 모를까, 손해를 입증하는 것은 현실적으로는 매우 어렵다. 그런 이유에서 계약 해제 시의 손해 배상액을 미리 정해 둘 필요가 있다. 이를 위약금이라고 하는데 위약금을 정해 두지 않으면 상대방의 채무 불이행을 이유로 계약을 해제하면서도 손해를 배상받지 못할 수 있으니 계약을 체결할 때 눈여겨볼 필요가 있다.

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만약 자신의 잘못으로 계약이 해제됐다면 매매 대금의 10~30%나 되는 위약금을 몰취 당하는 것을 감수해야만 할까. 반드시 그렇지는 않다. 위약금이 과다하다고 볼 수 있으면 법원이 감액할 수 있기 때문이다.

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법원이 감액을 할 때 일률적으로 적용할 수 있는 명확한 기준은 없다. 다만 감액 여부를 따질 때 가장 중요한 요소 중 하나는 거래 관행이기 때문에 부동산 매매 계약의 위약금이 10%를 초과해 정해졌다면 감액될 가능성이 높다고 할 수 있다.

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부동산 매매 계약을 해제할 때 위약금을 정해 두면 원칙적으로 해당 금액만 몰취할 수 있고 추가로 손해 배상을 청구할 수는 없다. 다만 위약금을 위약벌로 정했다면 추가로 손해 배상을 청구할 수 있고 감액 여부도 보다 엄격하게 결정된다.

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부동산 매매 계약상 계약금 또는 위약금에 관한 규정은 간단하지만 그로 인한 이해관계는 함부로 무시할 수 있는 수준이 아니다. 그러므로 계약을 체결할 때 꼼꼼히 고민하고 살펴볼 필요가 있다.

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[본 기사는 한경비즈니스 제 1273호(2020.04.20 ~ 2020.04.26) 기사입니다.]

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