[맞장토론] 9·13 부동산대책 시행 1년…시장 평가는?

[맞장토론] 9·13 부동산대책 시행 1년…시장 평가는?

[JTBC] 입력 2019-09-17 08:51 수정 2019-09-17 10:54

■ 인터뷰의 저작권은 JTBC 뉴스에 있습니다. 인용보도 시 출처를 밝혀주시기 바랍니다.
■ 방송 : JTBC 아침& (06:57 ~ 08:30) / 진행 : 이정헌

[앵커]

사회적으로 논란이 뜨거운 이슈에 대해 다양한 목소리를 들어보는 맞장 토론 시간입니다. 오늘(17일)은 시행 1년을 맞은 9·13 부동산 대책이 집값 안정에 얼마나 효과가 있었는지 집중적으로 짚어보겠습니다. 먼저 출연자들을 소개해 드립니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 나오셨습니다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수입니다.

부동산 시장을 안정화 시키고 반드시 집값을 잡겠다는 정부의 강력한 의지가 담겼죠. 9·13 부동산 대책이 시행된 지 1년이 지났습니다. 대출은 조이고 세금은 올리는 고강도 규제 대책으로 '부동산 규제의 끝판 왕'으로 불리기도 했습니다. 시행 초기부터 집값 안정에 대한 기대와 지나친 규제에 대한 우려가 엇갈렸는데 시행 1년이 지난 지금도 여전히 평가가 조금씩 다릅니다. 본격적인 토론 시작하겠습니다.

제가 앞서 말씀을 드린 것처럼 이 부동산 대책이라고 하는 것은 세제와 금융에 대한 규제가 주를 이루고요. 이와 함께 또 공급대책도 있기 때문에 한마디로 평가하는 것이 쉽지는 않겠습니다마는 일단 두 분께서는 9.13 부동산 대책 종합적으로 어떻게 평가하시는지 궁금하거든요. 먼저 교수님 말씀을 해 주시겠습니까?

• 9·13 부동산대책 시행 1년…어떻게 평가?

  "D학점…중장기적으로는 집값 오를 것"
  "B학점…중장기적으로 집값 하향안정화"

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 9·13 대책 자체는 시장을 정부가 너무 늦게 읽지 않았나 하는 생각이 들고요. 규제로 부동산 시장을 안정화시키는 것은 한계가 있다고 생각이 됩니다. 물론 공급대책도 있었습니다만 전반적으로 대출규제와 세금으로 부동산 시장을 안정화시키는 것 자체가 좀 시장과는 괴리된 정책이었기 때문에 오히려 가격이 더 요새는 오르고 있습니다. 특히 이제 대출규제가 서민들에게는 더 어렵게 했다는 생각이 들고요. 또 하나 이제 공급대책도 너무 늦게 나왔고 또 3기 신도시 같은 경우도 일부로는 1기 신도시 앞에 설정하는 바람에 1기 신도시의 반발도 아직 잠재우지 않고 있고요. 여러 가지 측면에서 9·13 대책은 정부가 늦은 감이 있고 시의적절하지 못했다. 또 진작 나와야 정책이 늦게 나왔기 때문에 그런 것도 있고요. 한마디로 학점으로 따진다면 저는 C학점이나 D학점 정도밖에 안 된다.]

[앵커]

D학점 정도요.

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 그 정도밖에 줄 수 없다는 생각이 들어요.]

[앵커]

굉장히 낮은 평가를 해 주셨는데 한문도 교수님은 어떻게 평가하세요.

[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 교수님께서 좀 박하게 점수를 주셨는데요. 저는 최고는 못 줘도 B 정도는 줄 수 있을 것 같습니다.]

[앵커]

B학점 정도는 가능하다는 말씀이시군요.

[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 예. 왜냐하면 지금 말씀 주신 중에 가계 부채 문제에 대한 정부의 입장 그걸 고려한다면 정부에서는 당연히 어느 정도 대출을 제어해야 됐고 또 9·13대책 전에 서울 집값이 폭등하지 않았습니까? 그런 부분에 대해서 어떤 심리적으로 투기현상을 어느 정도 진정시켜야 되고 또 서민의 어떤 정부의 주거복지 안정 정책을 달성하기 위해서는 당연히 집값을 잡아야 하지 않습니까? 그런 부분에서 종부세부터 다주택자의 어떤 투기를 줄이고 갭투자죠. 그걸 좀 줄이고. 말씀 주신 중에서 공급 대책은 좀 부족했어요. 좀 부실하게 나오기는 했지만 청약에 대해서 실소유자 위주로 개편을 했다는 점이 어떤 무주택 서민을 위한 정책을 좀 바꿨다는 점에서는 긍정적으로 봐야 되고. 왜 B를 줬냐 하면 일단 그 이유를 9개월 간, 2~3달 전부터 서울 집값이 오르는데 그때까지는 좀 안정세로 돌아섰거든요. 그래서 저는 점수를 B를 드렸습니다.]

[앵커]

권대중 교수님은 D학점 정도밖에 줄 수가 없다 말씀을 하셨었고.

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 그 이유를 제가 좀 말씀드릴까요.]

[앵커]

한문도 교수님은 B학점 정도 가능하다고 말씀을 하셨는데 구체적으로 얘기를 좀 들어보죠.

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 대출규제 자체가 이번 정부가 실소유자를 무주택자로 한정을 했습니다. 집이 10평짜리가 있어도 이전 소유로는 대출이 안 됩니다. 9억 원 넘으면 전면대출이 안 되고요. 그러다 보니까 실소유자 중심으로 바꾼 것은 잘했지만 이전 소유도 실소유자거든요. 이게 오히려 9억 원 이하의 주택에 대한 대출을 규제함으로써 9억 원 넘는 주택에 대해서. 특히 서울 강남지역이나 서울 일부지역에서 분양한 아파트들은 전부 9억이 넘습니다. 그러다 보니까 돈 있는 사람들만 오히려 대출을 끼고 집을 살 사람까지도 제외시켜버렸기 때문에 돈 있는 사람들만 분양하는 꼴이 돼 버렸어요, 강남지역이. 그래서 서민들이나 중서민들이 서울에 또는 강남에 진입하기가 점점 어렵게 됐고 자영업자 입장에서 볼 때도 대출금리 때문에 어려움을 겪고 있고요. 금융규제로 부동산 시장을 안정화하면 금융시장이 완화되면 가격은 다시 또 폭등할 수 있습니다.

두 번째 이제 세금으로 부동산 시장을 안정화시키는 것은 사실 역부족입니다. 왜 그러냐 하면 부동산 가격이 오를 때 세금이 100만 원 나오던 게 200만 원 나온다고 해서 1000만 원, 2000만 원, 3000만 원 크게는 1억씩 뛰는 주택을 안 사지는 않겠죠. 물론 올라간 주택은 다시 뒤로 물러서지는 않습니다. 예를 들어 10억짜리 주택이 15억 된다고 해서 10억에 팔지 않습니다. 한 번 올라간 주택은 뒤로 물러서지 않기 때문에 서민들에게는 오히려 더 어려운 결과를 나타내지 않았나. 세금 같은 경우도 사실은 그게 반복적으로 지속적으로 나오는 거기 때문에 중장기적인 계획으로 인상해야 되는데 너무 갑작스럽게 인상한 거 아닌가. 이게 부동산 시장을 안정화시키는 데는 사실 큰 효과는 없어요. 단지 부동산 가격이 하락할 때에는 오히려 집값도 하락하는데 세금이 부담스러워서 더 집을 구입하지 않을 수 있어요.]

[앵커]

대출규제와 세금규제의 문제점에 대해서 일단 지적을 해 주셨습니다. 두 가지 측면에서 말씀을 해 주셨는데 일단 대출규제에 대해서 좀 더 논의를 진행을 해 보도록 하죠. 집값 9억 원을 기준으로 해서 대출규제를 한 것이 문제였다고 보신다면 그렇다면 조금 더 많이 높였어야 된다고 보십니까?

• 주택담보대출 규제 강화에 대한 평가는?

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 저는 대출규제가 가계부채를 줄이는 데는 효능성이 있지만 너무 대출규제를 많이 함으로써 서민들이 오히려 자기 자본을 가지고 주택을 구입하는 데 어려움이 있어요. 최소한의 레버리지 효과로 어느 정도 반은 대출을 받고 반은 자기 자본을 가지고 주택을 구입하는 게 40% 이하로 내렸거든요. 지금 투기지역과 투기과열지구는 대출규제 자체가 40% 이하입니다. 그러다 보니까 주택을 구입할 때 60% 이상의 자기 자본이 있어야 됩니다. 물론 60% 말고도 취득세라든지 등록세까지 있어야 되고요. 거기에 부대비용도 많이 들어가죠. 그러다 보니까 주택 구입도 어려워졌지만 9억이 넘는 주택에 대해서는 아예 대출이 안 되기 때문에 서민들이 9억 원 넘는 주택을 구입할 수가 없고 분양받을 수도 없습니다. 그러다 보니까 9억 원 이하 주택도 규제했는데 그 이상 주택까지 했기 때문에 오히려 대출규제를 전면적으로 동일하게 했어야 되지 않느냐. 예를 들어 9억, 10억 되는 것도 40%, 50% 대출을 줬다면 조금 여유가 있는 서민층, 중서민층들은 강남집이나 10억, 9억 되는 주택도 분양받을 수 있었을 텐데 서초나 강남 지역에 25평 짜리도 분양 가격이 10억이 넘습니다. 그러다 보니까 서민들은 아예 엄두도 내지 못하는 그런 현상이 돼버리지 않는가 하는 생각이 듭니다.]

[앵커]

반면에 현금을 가진 자산가들의 경우에는 고액의 부동산, 아파트 등을 더 구입하는 데 열을 올릴 수밖에 없는 상황이라는 말씀이시죠.

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 그래서 자금이 조금 있으면서 대출 끼고 10억 넘는 주택을 강남에 구입하려고 해도 오히려 이걸 배제시켜 놨기 때문에 정말 돈 있는 사람들은 그들만의 리그전이라고 얘기 듣지 않습니까? 그런 현상이 나타났다는 얘기죠.]

[앵커]

알겠습니다. 한문도 교수님께서는 대출규제 어떻게 구체적으로 평가하십니까?

[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 일단 교수님 말씀 주신 그 부분은 맞습니다. 그런데 그것이 우리 서울시의 주택이 270만 가구인데. 강남만의 어떤 치우친 내용입니다, 지금 말씀주신 게. 그럼 무주택 서민을 위주로 한다고 하면 그 나머지 강북지역도 지금 강남지역이 폭등하는 바람에 따라 올라가는 추세가 발생하지 않았습니까? 그걸로 인해서 서민들이 대출규제를 하든 안 하든 상관없이 주택을 살 수 있는 여력이 자꾸 줄게 되는 것이죠. 그것을 정부에서 원천차단해 주면 지금 말씀해 주신 대로 강남지역은 자산가들이 매입할 수 있는 환경이 돼서 일부 말씀해 주신 이런 분들이 매입을 할 수는 없겠지만 사실 9억 이상이면 서민 주택은 아니지 않습니까, 전반적으로 볼 때. 그래서 그건 좀 분리해서 봐야 된다고 말씀드리고.

정부에서 대출규제를 하는 것의 핵심은 그것인 것 같습니다. 갭투자라든지 이런 부분에 의해서 너무 레버리지 효과가 너무 과도하다고 판단되고 앞으로 이런 역량이 계속됐을 때 외부 충격이 조금이라도 오면 금리가 올라가게 되면 국가 경제 전체적으로 문제가 있다고 판단했기 때문에 이 정책을 간 것이고 다행히 그 결과가 9·13 대책에 포함됐을 때 9개월, 10개월 동안 계속 안정적인 시장 현상을 보였다는 게 반증하는 사실이겠죠. 그래서 제가 볼 때는 정부의 대출규제는 이것도 한 가지 말씀드릴 게. 국제회계 기준이 지금 바뀌지 않았습니까? 그래서 정성적 평가에서 정량적 평가가 포함되어 있습니다.

그리고 내년 같은 경우에는 가계 예대율 산정이 좀 바뀌어요, 은행 입장에서는. 가계대출이 정부의 의지와 관계없이도 비중을 15% 부채를 더 산정하기 때문에, 국제 기준에서. 은행에서는 대출을 줄일 수밖에 없는데 문재인 정부의 가계 부채 대책에서 대출규제를 하는 것이 같이 시너지효과를 내게 되는 상황이 돼서 결국 말씀해 주신 대로 부작용도 있습니다. 일부 소득이 없는 분들이 대출 예전에 60~70% 해서 자기가 미래 소득이 있을 때는 충분히 이어갈 수 있는데 그런 부분에서는 줄었죠. 그래서 거기서 한 가지 핀셋으로 정부에서 생애 최초 대출자들에 대해서는 또 60~70%까지 확대를 했습니다. 정부가 나름 노력을 했기 때문에 제가 교수님이 말씀주신 부분에 대해서 강남지역에 한정된 어떤 현상이라고 말씀드리고 싶습니다.]

[앵커]

현금 자산가들의 경우에는 오히려 고액의 아파트를 구입하는 데 더 열을 올리는 부작용이 발생했다, 이 부분을 지적해 주셨는데 그에 대한 대책은 있을까요?

[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 지금 양도세 중과로 정부가 잡고 있지 않습니까? 그래서 사실 PB센터라든지 은행을 가보면 지금 고액자산가들이 더 안 사고 있거든요. 거래장에서 이미 반증이 되지 않았습니까? 작년에 지금 거의 5분의 1 수준으로 내려왔습니다. 반의 반 토막보다 더 거래량이 없어요. 지금 호가는 좀 오른다라는 게 2달 전부터 현상이 벌어졌는데 거래량이 없다는 것은 좀 문제가 있다는 것이죠, 시장이. 강남의 주택가격도 가격 임계점에 왔다고 자산가는 투자자는 판단을 할 수 있습니다. 말씀 주신 대로 고액자산가만 살 수 있는 환경이고 계속 오른다고 하면 계속 거래량이 늘어야겠죠. 그런데 지금 거래량이 많이 줄었거든요. 이런 부분을 같이 봐줘야 시장의 어떤 흐름을 볼 수 있는데 제가 볼 때는 지금 이게 오른 현상들이 지금 거래량이 받쳐주지 못하니까 정부의 정책이 어느 정도는 아까 말씀드린 대로 B학점은 된다고 말씀드릴 수 있겠습니다.]

[앵커]

실제로 9·13 부동산 대책이 시행된 이후 최근 1년 사이에 서울지역의 아파트 매매건수가 60% 안팎으로 크게 줄었다고 하거든요. 이 부분은 어떻게 보십니까?

• 상반기 주택거래량 급감…어떻게 보나?

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 맞습니다. 지금 전국 거래건수가 6월 말까지 38만 1000가구 정도 거래됐고요. 서울은 2015년도 기준으로 6만 8000가구 정도가 거래됐거든요. 그런데 지금 전반기만 1만 5400가구 정도가 거래됐으니까 4분의 1 토막 났죠. 부동산 시장에서 정상적인 시장이라면 적어도 80만 가구에서 100만 가구 정도는 거래가 되어야 됩니다. 이 부동산 거래에서 취득세나 양도세가 국세면서 지방세이기 때문에 지방세수가 줄어드는 거거든요. 보유세만 가지고 안 되기 때문에 정상적으로 거래가 돼야 되는데 대출을 규제함으로써 4분의 1토막 났다는 얘기는 시장이 정상적으로 작동하지 않고 있다는 얘기거든요. 이 대출규제가 너무 강했기 때문에 그렇다는 얘기입니다. 적어도 어느 정도는 거래가 돼야 되는데.

예를 들어서 중개사무소가 전국에 10만 1000업소 정도가 있습니다. 이 중개업소의 개폐업을 보면 9·13대책 이후에 개업보다 폐업이 더 많아졌습니다. 부동산 거래가 안 된다는 얘기거든요. 그래서 대출규제가 너무 강했다. 적어도 강북에도 지금 아파트가 웬만한 집 분양하면 9억~10억 정도 됩니다. 그런데 이게 고가주택의 경우에는 종합부동산세 매길 때는 9억이 시가로 시장가격으로 13~14억 정도 됩니다. 13억, 14억 정도 되는데 대출규제는 실거래가이기 때문에 그냥 가폭입니다. 그래서 실제 부동산세 매기는 건 또 달라요. 그래서 실제 거래가격이나 분양가격이 9억이 넘는 주택들이 상당히 많아요, 서울은. 물론 지금 이 이야기가 지방은 아닙니다. 서울지역이 규제지역이기 때문에 서울 중심으로 제가 말씀드리는 건데 서울지역에 또 역시 대출규제가 있는 거기 때문에 제가 말씀드리는 게. 저도 이것이 일률적으로 9억 넘어도 똑같이 40%, 50%, 60% 대출을 규제했다면 이런 현상이 벌어지지 않을 텐데 금액을 설정하고 그 이상은 전면 규제했기 때문에 오히려 자기자본을 가지고 대출받고 9억 넘는 걸 살 사람도 못 사게 했기 때문에 그들만의 리그가 되지 않았나. 그래서 대출규제 자체가 부동산시장을 왜곡시키게 되면 이건 또 다른 부동산시장의 문제점을 만들거든요. 그래서 그 말씀을 지적하는 겁니다.]

[앵커]

알겠습니다. 서울지역의 아파트 매매건수가 줄어든 것이 말이죠, 한 교수님. 과열 조짐을 보이던 부동산 시장이 진정 국면으로 접어들었다 이렇게 볼 수는 없습니까?

[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 저는 그렇게 보고 있습니다. 일단 우리 시장의 참여자들 보면 실소유자 외에 건설사도 있고요. 그리고 또 부동산 중개하시는 분들도 있고 이런 분들이 많이 계시는데 언론도 있습니다. 심한 얘기지만 요새 부기레기라는 표현까지 나옵니다. 부동산에 편향적인 기사를 쓰는 기사가 많아서 그런 얘기가 나오는데. 제가 볼 때는 그런 부분이 여러 부분에서 참여자들이 부동산 가격을 올리려는 어떤 기사들이 많이 나옴에도 불구하고 지금 말씀해 주신 만약에 시장이 고액자산가들의 지금 유동자금, 부동자금이 엄청나게 늘지 않았습니까? 1000조를 넘어섰기 때문에 지금 상황이라면 강남의 거래량이 많이 늘어나야 되겠죠. 그것은 뭐냐 하면 아까도 말씀드렸지만 강남의 주택 가격이 한 2배 정도 3~4년 사이 급하게 올랐지 않습니까? 그것은 사실 가격 임계점이 왔다라고 자산전문가들도 판단을 하고 있다고 우리가 시장을 봐야 되겠죠.

그리고 무주택 서민 입장에서는 약간 교수님 말씀하신 대로 대출규제로 인한 문제점이 있기는 하지만 자기자본이 충실한 상태에서 주택을 사는 것이 정상이죠. 소득이 감내할 수 있는 수준에서 주택을 사야지 전 국민이 주택을 사서 불로소득으로 집값 오르기만 기다린다면 국가경제의 펀더멘탈이 좋아진다고 볼 수 없지 않습니까? 제가 볼 때는 정부의 이번 주택정책과 대출규제는 잠시 힘들지만 우리가 배를 졸라매고 조금 저축을 하다 보면 그 자본을 가지고 시드머니를 가지고 다시 경제활성화에 도움이 되는 선진화되는 형태, 선순환 되는 형태로 가야 되는데.지금의 대출규제가 과도하다 보면 선순환 경제가 언젠가는. 미국 리먼브러더스 사태도 똑같은 경우 아닙니까? 대출이 너무 과다하다 보니까 그렇게 터진 것처럼 그걸 지금 정부에서 안정적인 국가경제를 위해서 전 거시적으로 시기를 보기 때문에 제가 보기에 정부의 정책은 계속 일관적으로 갈 수밖에 없는 것을 우리 국민도 이해하고 시청자분도 이해해 주시고 시장 참여자들도 거기에 맞춰서 가다 보면 제가 볼 때는 국가경제가 또 장기적으로 상승국면으로 가는 베이스가 될 거라고 저는 보고 있습니다.]

[앵커]

앞서 권대중 교수님께서 세금을 대폭 늘린 부분에 대해서도 평가를 해 주셨는데 미처 못하신 말씀 있으십니까?

• 종합부동산세 강화…어떻게 평가하나?

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 종합부동산세 같은 경우는 2005년도에 노무현 정부 당시에 만들었습니다. 그 당시에는 종합부동산세 고가주택을 가구별 합산으로 6억 원 이상이었거든요. 이게 2007년도 MB 정부 당시에 9억으로 늘렸습니다. 1가구 2주택은 9억 원 이상 또 1가구 2주택 이상 다주택자는 6억 원 이상으로 조정했는데요. 10년이 지난 지금 부동산가격이 거의 1.5~2배 올랐는데 고가주택은 9억입니다. 이 종합부동산의 본래의 취지라면 고가주택 소유자에게 매기는 세금이라면 이것도 조정이 되어야 되지 않느냐. 아니면 일반세금으로 돌려야 됩니다. 이게 아직도 9억 원으로 되어 있는 것은 잘못됐다고 생각이 들고요.

만약에 세금을 올린다고 하면 부동산 시장에 영향을 주지 않는 범위 내에서 점진적으로 가계의 가처분 소득에 영향을 주지 않도록 조금씩 올려야 되는데 너무 대폭 올리는 것이 아닌가. 이게 공시지가 자체도 현실화 되면서 공정가격도 비율을 올리거든요. 이게 두 가지가 올라간 겁니다. 시청자분들께서는 대지가격이나 또는 건물에 대한 평가만 올라가는 것으로 알고 있지만 거기에 적용하는 공정가격 비율이 작년도에 80~85%. 5%나 올랐습니다. 지가도 9.6% 올라가고 공정주택 가격도 5.2~5.3% 올랐습니다. 거기에 다시 5% 오른 게 내년에 또 5% 오릅니다. 이게 2022년까지 100%까지 현실화시킵니다. 이것이 너무 짧은 기간에 올린다는 얘기죠. 소득도 오르지 않고 물가만 오르고 경제도 성장하지 않는데 세금만 오른다는 그런 비난을 받을 수 있습니다.]

[앵커]

세금이 크게 오른 데 대해서 한 교수님 어떻게 보십니까?

[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 저는 더 올려야 된다고 보는 측면이 있습니다. 왜냐하면 우리가 전 세계에서 12위 경제 규모를 가지고 있고 자산규모도 마찬가지이고 많이 컸습니다, 대한민국이. OECD 40개국 중에 저희 나라의 평균 보유세 실효세율이 제일 낮은 쪽에 속합니다. 한 50~60% 수준밖에 안 됩니다. 그렇다라면 우리가 세계 경제에 걸맞는 선진국 형태로 가고 있는 상황에서 보유세율이 낮다고 계속 시민단체나 실제로 국민들도 다 알고 있지 않습니까? 샐러리맨들 2500만에 육박하는 샐러리맨들은 과표가 그대로 노출됩니다, 100%. 다 매매도 젊은이들한테 물어보면 다 불만이 있습니다. 왜 기득권 기성세대분들은 재산도 많은데 세금을 덜 내냐. 그런 부분에 대해서 정부에서는 공평과세라는 원칙에서 당연히 한다고 가정을 하면 지금 또 말씀드렸지만 과표현실화는 아직도 안 됐어요. 그게 사실 노무현 정부 때부터 시작한 건데 벌써 그때보다 10년이 흘렀거든요.10년 동안 현실화가 안 된 거예요. 그럼 당연히 세금은 국민 누구나 공평하게 내야 되는데 주택만 유달리 그것도 또 강남지역만 이런 부분이 좀 있습니다. 그래서 그 부분에서 일부 지방을 가보면 또 과표현실화가 90%까지 돼 있어요. 형평성에 너무 어긋나니까 이런 부분들을 정부에서 이번에 잡아주는 거고 제가 볼 때는 언젠가 해야 되는 일인데 빨리 막고 예를 들면 이런 건 하나 있겠죠.

지금 말씀 주신 대로 소득이 좀 받쳐주지 않는 분들. 1가구 2주택인데 고령자라든지 은퇴자의 경우에는 부담이 되지 않겠습니까, 세금이. 그런 경우에는 핀셋으로 소득을 비교해서 구제해 주는 방안을 곁들인다라면 제가 볼 때는 공평과세가 이루어지고 전체적으로 보유세가 늘다 보면 어떤 주택투기에 대한 수요가 줄거든요. 그럼 주택가격 안정에 도움이 되고 다만 아쉬운 것은 거래세를 정부가 안 만진다는 게 아쉽습니다. 이렇다라면 보유세가 정상으로 가는 방향에서 거래세도 낮춰줘야 거래활성화가 되는데 이 부분에 대해서는 제가 정부에 대해서 계속 모 방송에서 말씀드렸지만 이렇게 국민을 볼모로 해서 세금을 더 걷으려는 어떤 느낌도 제가 많이 들더라고요. 이번에도 보면 거래세에 대해서 한마디도 안 했습니다, 1년 내내.제가 볼 때는 이번 기회에 원래 종부세는 가는 게 맞다고 보고요. 거래세를 이번에 같이 내려줬으면 국민들이 좀 이해하고 긍정적으로 받아들일 것 같습니다.]

[앵커]

한 조사에 따르면 말이죠. 9·13 부동산 대책이 시행되기 1년 전 그러니까 1년 전의 상황의 경우에는 21.4% 정도 서울지역의 아파트 매매가격이 인상됐다. 반면 이 대책이 시행된 이후에 1년 동안에는 4.4% 인상에 그쳤다고 평가했습니다. 실거래가격은 9600만 원가량 올랐다는 얘기도 있고요. 이 부분은 어떻게 봐야 됩니까?

• 서울 실거래가 9200만원 상승…평가는?

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 일단은 대출을 규제함으로써 가격이 하락한 건 분명합니다. 또 세금을 올려서 가격이 하락했다고 볼 수는 없고요. 우리 한문도 교수가 얘기하신 대로 사실 세금은 중장기적으로 인상을 해야 됩니다. 갑작스럽게 인상하는 걸 제가 반대하는 거지. 또 하나는 세금 이외에서 누진과세가 되어 있습니다. 가격 올라가면 그만큼 더 세금을 많이 내게 되어 있는데 그 말씀 드리는 거고. OECD 국가 중에서도 우리가 평균 이상입니다. 그건 사이트에 들어가면 바로 알 수 있는데 OECD 사이트에 들어가서 프로퍼티, 텍션 프로퍼티를 누르면 총 조세 대비 보유세 비율이나 GDP 대비 보유세 비율이 나옵니다. 중상입니다, 우리가. 그거 다시 한 번 제가 말씀드리고요. 세금 가지고 부동산시장을 안정시키는 게 한계가 있다고 제가 말씀드리는 거고요.

만약에 부동산 시장 가격이 올라서 정부가 규제를 한다면 왜 오르는지 그 원인을 파악해야 된다고 생각해요. 가격 오르는 이유는 분명히 공급이 적은 거거든요, 아니면 수요가 많든지. 이 두 가지는 전혀 손을 대지 않았습니다, 지금까지. 가격을 누르다 보니까 거래건수는 줄어들고 가격은 내려갈 수밖에 없죠. 그런 현상을 부동산 시장이 안정화됐다고 이야기하거든요. 사실 규제로 부동산 시장을 안정화시키면 시장이 그걸 반영해서 안정화됩니다. 그러나 규제가 완화되면 다시 부동산 가격은 오를 수밖에 없는 원인치료를 하지 않고 규제로 부동산 시장을 안정화시키는 것은 한계가 있다고 생각됩니다.]

[앵커]

서울지역 아파트 실거래가격 평균 9200만 원 정도가 올랐다고 하는 조사 결과가 나왔습니다. 이 부분 어떻게 봐야 됩니까?

[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 그것이 이제 6월 말인가요.그때부터 부동산 가격이 9·13 대책 발표하고 나서 한 9개월 정도는 하락세를 보였습니다, 한 1% 정도. 그러다가 이번에 6, 7, 8월이 9월 초까지 지금까지도 상승 국면으로 올라서니까 전부 가중평균을 하다 보니까 지금 말씀주신 대로 오른 걸로 나왔거든요. 오른 이유가 거래량은 적지만 호가 기준에서 이런 부분에 문제가 있습니다. 통계상에서 1000개의 아파트가 있을 때 10개 정도가 거래가 됐을 때 정상적인 거래라고 보는 것이 정상인데 지금 아까 말씀주신 것처럼 거래량이 많이 줄지 않았습니까? 그렇다라면 2개가 거래가 되면 그때는 가중치를 더 감안해서 그 비용을 좀 낮추는 이런 통계방식이어야 되는데 지금 그렇지가 않습니다. 공인중개사에서 우리가 지금 하는 곳이 한국감정원하고 국민은행하고 부동산 114를 하는데. 공통적으로 부동산 114를 빼고는 7~80%가 공인중개사한테 전화해서 호가를 물어봅니다. 그러면 그 가격을 그냥 올린다는 게 1000개에서 1개가 거래되어도 1000개의 단지가 가정평균이 올라간다는 건 말이 안 되는데 이것이 그대로 적용됐습니다.

제가 볼 때는 어떤 통계의 오류에서 발생하는 올라간 착시현상이고 거래가 안 되다 보면 언젠가는 조금씩 매수와 매도가 겹쳐지면 매수 우위가 되는 순간부터는 하락을 하게 되거든요. 그러면 그때는 또 1000개로 갑자기 많이 내리는 그런 통계우려가 있습니다. 이런 부분을 감안한다면 작년, 재작년에 올랐던 어떤 20% 지금 말씀주신 그런 가격 폭등에 비하면 비교적 이 정책은 안정적으로 2~5% 얘기하시니 예전에 10%~20% 오르던 시절 생각하면 일단 가격은 잡았다. 이것이 조금 더 장기적으로 본다면 하향안정화 될 조짐이 지금 거래량이 준다는 것은 그걸 나타내고 있다. 가격임계점에 대한 시장의 반응들이 나타나고 있다, 저는 좀 이렇게 보고 있습니다.]

[앵커]

일반 서민들의 경우에는 부동산 대책이 성공하려면 이 인상이 마이너스로 돌아서서 떨어지는 수준까지 가야 되지 않느냐 이렇게 보는데 4.4% 인상만 해도 충분히 성공했다 이렇게 보시는군요.

[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 제가 볼 때는 그렇습니다. 지금 교수님 말씀대로 서울은 공급이 부족한 상황입니다. 그 핵심적인 키워드를 정부가 말씀주신 대로 조금 뭐라고 그럴까요. 외면하려고 애를 쓰는데 그 부분에 대한 대책까지 나온다라면 금상첨화겠죠, 제가 볼 때.]

[앵커]

알겠습니다. 이제 토론을 마무리할 시간이 돼서요. 앞서 한 교수님께서는 B학점을 주셨고 우리 권 교수님께서는 D학점을 주셨습니다. 그런데 A학점을 받는 게 목표 아니겠습니까? A학점을 앞으로 받기 위해서는 어떤 노력이 필요한지 말씀을 좀 듣고 토론을 마무리하도록 하겠습니다. 권 교수님.

• 9·13 부동산대책 시행 1년…보완할 부분은?

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선은 제가 조금 전에 말씀드린 대로 부동산 가격 왜 오르고 있는지를 먼저 파악해야 할 것 같습니다. 그래서 최소한 정부가 가격이 오르는 지역에는 최소한 공급을 늘려야 될 거고요. 공급을 늘리는 데 한계가 있다면 수요를 분산하는 정책을 써야 합니다. 이런 정책을 정부가 내놨으면 좋겠고요. 지금 서울시 같은 경우는 전매사업 중에서 재개발, 재건축사업이 거의 올스톱 된 상태입니다. 사실은 도시가 점점 슬럼화되고 있거든요. 이것도 새로운 환경으로 바꿀 수 있는 환경영향조사가 필요하고요. 그러는 과정에 공급도 늘어납니다. 금년도 서울시의 공급물량이 4만 2000가구 정도 되는데요. 내년 4만 1000가구입니다. 그런데 후년에는 2021년도에는 2만 가구 정도로 예상하고 있습니다. 반토막 나거든요. 그래서 최대한 공급을 최대한 늘리고 그다음에 수요는 분산하는 정책이 필요하고요. 신도시 정책도 주택을 짓는 정책을 먼저 내걸 게 아니라 도로망이나 교통망을 먼저 깔아놓고 도시기반시설 깔아놓고 주택을 짓는 공급하는 정책으로 돌아서면 좀 수요자들이 원하지 않겠나. 수요자가 원하는 지역에 원하는 시기에 주택공급이 될 수 있도록 시장을 바로 읽고 정책을 내놨으면 좋겠습니다.]

[앵커]

알겠습니다. 한 교수님께서는 A학점을 받기 위해서는 어떤 노력이 필요하다고 생각하십니까?

[한문도/연세대 정경대학원 겸임교수 : 지금 말씀해 주신 거에 거의 들어 있는데요. 주택이 넘쳐난다면 당연히 자연히 안정되겠죠. 그게 뭐냐 하면 서울의 주택공급이 부족하다는 거고요. 그 원인은 또 뭐냐 하면 일자리가 서울에 다 몰려 있습니다. 그렇다면 이번에 2기 신도시하고 3기 신도시 여러 가지 알력들이 있는데. 3기 신도시를 발표할 때 공급량을 더 많이 늘렸다든지 그리고 2기 신도시에 대한 미비한 인프라와 교통망을 확실하게 제공했다면 수요 분산 효과가 있거든요, 분명히. 서울시에서는 말씀주신 것처럼 재개발, 재건축에 대해서 규제할 것이 아니라 그것은 빨리 짓도록 독려를 해야겠죠, 수요가 모자라니까. 지어도 모자랄 때 3기, 2기로 가야 되는데 그것에 좀 미스매치가 있는 것 같습니다. 공급 부분하고 교통, 3기 신도시에 대해서 일자리 이것만 보완해 준다면 김현미 장관에 이번에 2기 신도시 분들한테 교통 빨리 놓겠다고 했거든요. 그럼 만약에 예를 들어서 내일 도로가 하나 새로 생기게 생겼다. 그럼 교통이 원활하니까 굳이 서울에 살 필요가 없거든요. 아니면 일자리가 있다 둘 중의 하나입니다. 그래서 그 부분만 정부에서 조금만 더 깊이 신경을 쓴다면 제가 볼 때는 A에 가깝게 가지 않을까 좀 기대해 보겠습니다.]

[앵커]

알겠습니다. 오늘은 서울지역 아파트를 중심으로 저희가 토론을 진행해 봤습니다. 그런데 사실 부동산대책이라고 하는 것은 서울지역 문제 뿐만은 아니고요. 지역의 아파트 침체라든지 건설경기 문제도 있고 또 청약이라든지 민간택지 분양가 문제도 있습니다. 이런 부분들을 오늘 미처 다 다루지 못했는데 앞으로 기회가 되면 두 분 다시 모시고 그 부분에 대해서 토론 이어가도록 하겠습니다. 오늘 맞장토론 권대중 명지대 부동산학과 교수, 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 함께하셨습니다. 두 분 토론 잘 들었습니다. 감사합니다.

 

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이정헌 / 뉴스제작2부 기자 | 해당 기자의 기사 구독신청 구독해지 이 기자가 쓴 다른 기사 보기 : 오늘의 주요뉴스이정헌 기자입니다.