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[CEO칼럼] 부동산으로 자산 키우기

[CEO칼럼] 부동산으로 자산 키우기

곽창석 도시와공간 대표입력 : 2018-10-22

​우리나라 가계자산은 대부분 부동산으로 이루어져 있다. 부동산 가격이 많이 오른 것도 있지만 금융 시장의 규모가 그동안 커지지 않은 데에도 원인이 있어 보인다. 
                        
가계 부동산 중에서도 주택 자산의 비중은 절대적으로 높다. 이런 주택 자산은 시가 변동에 따라 늘어났다 줄었다를 반복한다. 주택 경기 호황기에는 자산이 늘어나고 불황기에는 자산이 줄어든다. 

주택 경기 호황과 불황은 지속적으로 반복되고 있다. 지금이 서울과 수도권의 주택 경기가 호황이라고 한다면 2000년대 초와 1980년대 후반도 호황기였다. 주택 경기의 호황과 불황은 대체로 17년 정도의 기간을 두고 오가고 있는 듯하다.

일반 가계가 경제활동을 하면서 주택 시장의 호황기를 맞이하는 시기는 라이프 사이클로 보았을 때 2차례 혹은 3차례에 불과하다. 이 두세 차례의 주택 시장 호황기를 잘 활용하는 가계는 자산 축적이 이루어지고 안정된 노후를 맞이하는 반면, 이런 호황기를 놓치는 가계는 불안정한 노후가 될 수밖에 없다.

주택 시장 불황의 그늘이 걷힐 때쯤 찾아오는 호황기의 초기에는 대부분의 일반인은 주택 가격 상승이 일시적이거나 우연적인 일로 치부한다. 주택시장의 호황이 중반쯤 가고 있을 때에는 집값이 꼭짓점이라고 생각하는 경향이 강해진다. 시장 호황이 끝날 즈음에는 다수가 추가 상승이 있을 것으로 믿는 경향이 있다.

2015년 이후 지속되고 있는 수도권 집값 상승 국면은 지난 '9·13 부동산 대책' 등 정부 규제로 인해 소강 상태를 맞이하고 있다. 집값의 호가가 1억~2억원씩 빠진 곳도 있지만 매수세는 거의 없는 듯하다. 집값이 오를 때는 매수하지만 집값이 떨어질 때는 추가 하락을 기대하면서 떨어지는 칼날을 잡지 않는다.

과연 집값은 계속 떨어질 수 있을까? 최근에 발표한 종합부동산세 강화 등 높은 세금과 대출 규제를 보면 거의 집을 사기 어려울 정도다. 집 살 수요자가 없으면 집값이 오르는 것은 불가능할 것이다. 하지만 내년 봄 이사철이 되면 언제 그랬냐는 듯이 실수요자가 나타나면서 저가 매물이 소진될 것이다. 지난 참여정부의 경험에 비추어보면 그렇다는 것이다. 

금리와 정책, 대출 등 부동산 시장 내부의 복잡한 요인과 대외 요인까지 종합적으로 분석한 결과 집값은 떨어질 것이라고 판단하더라도 세금이 너무 올라서 이사철에 매물이 나오지 않으면 집값은 오른다. 

현재 집 살 시기를 놓친 무주택자들은 오로지 싼 분양가로 나올 분양 물량의 청약에 기대를 걸고 있는 듯하다. 하지만 그렇게 싼 분양가격의 집을 청약해서 당첨될 사람은 10명 중 1명 정도에 불과할 듯하다.

누구는 집 사서 몇 억원을 벌었다는 이야기에 현혹될 것이 아니라 본인의 라이프 플랜을 세우고 집값 상승기에 발생하는 인플레이션을 해지하겠다는 차원에서 접근하는 것이 옳아 보인다. 나올지 안 나올지도 모르는 분양 물량만 기다리다가는 시기를 놓칠 가능성이 높다. 

  

 

 

곽창석 도시와공간 대표.